脫殼云峰或許只是綠地優(yōu)化表內(nèi)資產(chǎn)走出的第一步，這家立志要在2016年實現(xiàn)從偏重規(guī)模向偏重盈利轉(zhuǎn)變的開發(fā)商正試圖甩掉更多的“重包袱”。

3月11日，綠地控股發(fā)布公告披露，其全資子公司綠地控股集團有限公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。

對于此次的簽約合作，綠地控股方面表示，本次交易符合其“輕資產(chǎn)化”戰(zhàn)略，有利于公司充分利用在大型商辦物業(yè)開發(fā)運營領(lǐng)域的優(yōu)勢，通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化加強資產(chǎn)流動性，加快資金周轉(zhuǎn)率，提升可持續(xù)發(fā)展能力。

該酒店業(yè)投資信托將從綠地手里收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計價值約為210億元。

其中，首批收購的資產(chǎn)為綠地旗下上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店、濟南綠地美利亞酒店、西安綠地假日酒店、鄭州鄭東新區(qū)雅樂軒酒店、揚州綠地福朋喜來登酒店等六家酒店(包括物業(yè)和部分酒店運營資產(chǎn))，總收購價款暫定為62億元。

綠地方面透露，其將在該信托中認購30%份額，并且以適當(dāng)?shù)姆绞嚼^續(xù)參與對酒店的管理。在該酒店業(yè)投資信托的發(fā)展計劃中，綠地于其他國家開發(fā)的酒店物業(yè)也有可能成為標的資產(chǎn)。

在目前國內(nèi)市場還多停留在類REITs階段時，綠地是次與榮耀基金的合作不管是從投資屬性，還是運作安排來看，都更貼近于輕資產(chǎn)的本質(zhì)。不過，急于尋找輕資產(chǎn)出口也恰恰印證綠地旗下龐大的酒店重資產(chǎn)給其帶來的壓力。

將連年業(yè)績下滑的云峰出表已經(jīng)讓綠地避免在借殼上市第一年交出太難看的成績單，而一旦將資金沉淀更高和運營難度更大的酒店資產(chǎn)打包成REITs，綠地表內(nèi)這部分算不上高效的資產(chǎn)有望做一次一舉多得的減法。

20億 REITs的背后

觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，此次與綠地合作的Amare投資管理集團是一家于2013 年在新加坡注冊成立并存續(xù)的投資管理公司。其專注于房地產(chǎn)投資和主題公園、酒店、 零售業(yè)及高檔住宅物業(yè)的開發(fā)運營。

該公司隸屬于新加坡榮耀基金管理集團，其主席蘇大衛(wèi)在私募股權(quán)投資和公司并購領(lǐng)域有超過30 年的經(jīng)驗，而他的另一個身份是Global Capital Markets的合伙人。

對于首選新加坡進行REITs試水，綠地方面解釋稱，主要是基于新加坡是亞洲最大的REITs市場，機制相對成熟。若試水成功、條件及模式成熟，綠地還將推進旗下境內(nèi)外更多優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)的金融化。

“綠地本身在內(nèi)地和香港已經(jīng)有多個上市平臺，并且它在澳大利亞、英國、美國有不少海外項目，新加坡REITs的運作條例已經(jīng)比較成熟，對綠地來說，可以配合國際的項目去熟悉不同的資產(chǎn)市場。”第一太平戴維斯高級董事黃國鈞向觀點地產(chǎn)新媒體分析道。

當(dāng)然，香港資本市場本身的不景氣或許也是綠地遠赴南洋的一個考慮。“香港資本市場比較容易受國內(nèi)的影響，現(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟下滑，A股也不見有太大的起色，香港股市在滬港通那波熱潮后一直下滑到現(xiàn)在，還處于不太景氣的狀況。”

以國內(nèi)酒店資產(chǎn)打包成REITs上市，綠地并非首例，兩年前，開元酒店已經(jīng)在香港成立了開元產(chǎn)業(yè)信托基金，先綠地一步摘下“全球首支中國酒店REITs”的頭銜。不過就資產(chǎn)規(guī)模而言，綠地卻稱得上是當(dāng)之無愧的老大，210億的數(shù)值也成為了目前為止中國房企最大規(guī)模的REITs.

然而，從投資回報周期而言，綠地計劃打包上市的酒店資產(chǎn)卻還未完全得到資本市場的首肯。至少在專業(yè)投資人士看來，這是次于寫字樓、商場等物業(yè)的標的資產(chǎn)。

“由于酒店物業(yè)的開發(fā)許多不是客源推動型，而是伴隨其它房地產(chǎn)開發(fā)項目(比如住宅、商業(yè)等)產(chǎn)生的，導(dǎo)致酒店的投資遠遠高于需求的增長，從而運營業(yè)績不足，投資回報低，而綠地的酒店還多處于成熟期”

觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告，在綠地首批打包的6家酒店資產(chǎn)中，最早啟動營運的南京綠地洲際酒店和西安綠地假日酒店于2010年開業(yè)，而濟南綠地美利亞酒店開業(yè)尚不足兩年。

在綠地年初披露的持有物業(yè)運營情況中，其已經(jīng)投入營運的7144間酒店客房的平均入住率為57.9%，全年營收14.29億元。截至2015年上半年，綠地已經(jīng)投資和管理酒店項目達70余個，項目遍布全球8國51城，擁有各類客房20000余間，酒店資產(chǎn)超過200億元，這部分物業(yè)無疑占用了綠地龐大的現(xiàn)金流。

不同于股票投資，酒店REITs的收益來源主要依賴于運營收入和房產(chǎn)升值，因此在酒店運營短板尚存，不足以達到投資者希望的回報區(qū)間時，綠地為推動酒店REITs在新加坡的落地也做出了額外的讓步。

綠地在公告上稱，為滿足酒店業(yè)投資信托在新加坡證券交易所主板上市的要求，在酒店業(yè)投資信托相關(guān)證券首次公開發(fā)行完成之日起五年的期限內(nèi)，綠地承諾基于總收購價款(暫定為62億元)向酒店業(yè)投資信托及相關(guān)方提供不少于每年6%的額外收入支持。

綠地減負資產(chǎn)負債表

值得一提的是，一旦綠地這個210億規(guī)模的最大REITs成形，該部分酒店資產(chǎn)將不再歸于上市平臺表內(nèi)，而打包成REITs所募得的資金將有效補充綠地的資金池，同時優(yōu)化綠地的資產(chǎn)負債表。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，“輕資產(chǎn)化”將一直作為綠地戰(zhàn)略方向，在該公司中期發(fā)展規(guī)劃中即明確，“不論是存量業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，還是增量業(yè)務(wù)的開拓，都盡可能堅持輕資產(chǎn)、快成長的原則，始終確保企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流狀況良好。”

證券分析人士認為，綠地近期大力推動的輕資產(chǎn)與其債務(wù)負擔(dān)大幅提升不無關(guān)系。中金公司在近期的研報中指出，綠地控股集團近年來地產(chǎn)投資激進，14年以來自由現(xiàn)金流缺口均超過400億元。

“3季末考慮87億元應(yīng)付票據(jù)后總債務(wù)已接近2500億元，是14年EBITDA的18倍，債務(wù)資本比高達78%，是房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)負擔(dān)最重的發(fā)行人之一。短期周轉(zhuǎn)方面，綠地3季末含票據(jù)凈短期債務(wù)仍超過400億元，即使考慮4期公司債200億元發(fā)行額可以補充一定流動性，但對再融資的依賴性仍然較強。”

顯然，龐大的資產(chǎn)對于綠地來說也意味著更強的資金渴求，某種程度而言，這已經(jīng)形成了綠地“甜蜜的負擔(dān)”，因此從脫殼云峰開始，綠地正在做一輪繁復(fù)的資產(chǎn)減法。

為了避免對整體業(yè)績的拖累，已為公眾公司的綠地決定收縮能源戰(zhàn)線，并在2015年10月27日宣布解除對云峰集團的股權(quán)委托管理協(xié)議。通過這次委托管理權(quán)的解除，綠地?zé)o須再將云峰集團的業(yè)績納入合并報表。

2009年綠地選擇托管并控制云峰的時候，是國內(nèi)煤炭行業(yè)景氣度較高的時期，這家能源公司在綠地成為世界500強企業(yè)的路上居功至偉，但囿于能源行業(yè)的持續(xù)低迷，云峰集團不幸淪為綠地業(yè)績報表中的“不和諧”音符。

可以肯定的是，在現(xiàn)實的資本市場面前，綠地已經(jīng)著手去編制一份能夠說服投資者和另公司高枕無憂的業(yè)績報表，而為了這份足夠漂亮的成績單，綠地的金融手法屢試不爽。

作為邁出輕資產(chǎn)的第一步，綠地在去年12月把旗下的6個商辦項目出售給了一支基金，其操作手法是，先在綠地金融控股集團旗下成立若干SPV(特殊目的公司)，包括上海堃懿、上海懿勛等，再將旗下的商辦項目裝入上述公司。

緊接著，綠地將這6家公司99.999%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有限合伙基金——上海彤熹投資，股權(quán)交易對價為16.97億元。收購?fù)瓿珊螅疬€將提供資金38.46億元，以清償這些公司收購綠地項目而產(chǎn)生的應(yīng)付款。通過這次出售，綠地總計回籠資金55.43億元。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，綠地該地輕資產(chǎn)化的項目包括西安綠地正大繽紛城、成都綠地國際花都、上海綠地公園廣場、南昌綠地中央廣場、北京房山繽紛城、上海金天大廈。

對綠地而言，走向輕資產(chǎn)無疑是現(xiàn)實的一個選擇，在為各地打造太多地標商業(yè)后，這家開發(fā)商也需要找到合適投資者或者接盤方以實現(xiàn)資金回籠，投入到下一階段的開發(fā)中。?

圖片來源：找項目網(wǎng)