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　　最近又被一篇篇的房價文章刷屏，有人認(rèn)為泡沫嚴(yán)重，也有人認(rèn)為沒有泡沫，房價還要漲20年。其實只要有點(diǎn)良心，都不會否認(rèn)泡沫的存在，但是有沫不一定房價就會跌，泡沫什么時候破滅有三個指標(biāo)：

　　1.群眾進(jìn)入非理性瘋狂

　　一般泡沫的尾期都是極度非理性的，這個時候幾乎所有的媒體都會報道房價，整個社會生活中也充滿這關(guān)于房價的討論，人們興高采烈，都認(rèn)為自己賺錢了。而在價格上，會表現(xiàn)為一波快速的拉升，比起之前的緩慢上漲，泡沫尾聲的上漲是非常迅猛的，經(jīng)常漲得讓你懷疑人生。

　　而從2016年初以來的這波上漲，就表現(xiàn)出了這樣的特征，這波漲幅甚至比2009年4萬億刺激計劃出臺后，房地產(chǎn)從底部崛起的拉升還要迅猛。而到了現(xiàn)在，正處在頂部的平臺期。

　　北京的房價又漲了哦。東三環(huán)邊上隨便拎出來一個小區(qū)，去年8月份的均價是5.56萬，今年2月的均價是7.47萬，7個月，34%的漲幅。

　　鏈家公布的數(shù)據(jù)顯示，北京2月的帶看次數(shù)(就是跟著中介的小電瓶車去看房的次數(shù))接近70萬次，是去年三月以來的最高點(diǎn)。

　　2.最后一波接盤者已經(jīng)入場

　　為什么說最后一波接盤的人已經(jīng)進(jìn)場了呢，首先是人口的拐點(diǎn)來臨，從一線城市看，北京去年人口增速同比下降0.8%，而上海更是在2015年就出現(xiàn)了人口的負(fù)增長。

　　由于2016年的數(shù)據(jù)還沒出來，我們用2015的數(shù)據(jù)作為參考。到2015年底，上海常住人口為2415.27萬人，比如2014年底減少了10.41萬人;其中戶籍人口增長了3萬多人，非戶籍常住人口減少了14.77萬人。

　　也許有讀者會說：你在城市人口方面，一再告訴我們官方數(shù)據(jù)不可靠，需要看小學(xué)生在校生人數(shù)，那么上海的小學(xué)生減少了嗎?的確減少了，

　　，上海各類學(xué)校的“在校生人數(shù)”都是減少的，這在上海最近10年是極為罕見的。上海小學(xué)生人數(shù)也從2014年的80.3萬人減少到了79.87萬人。

　　上海小學(xué)生人數(shù)在1993年達(dá)到頂峰，總?cè)藬?shù)在116.7萬人。隨后因為計劃生育的因素不斷下滑。2003年到2004年的斷崖式下跌，是小學(xué)6年改為5年的結(jié)果。53萬人的數(shù)字維持了4年，消化了改制因素。

　　隨后，因為外來人口的涌入，上海小學(xué)生人數(shù)強(qiáng)勁增長，其中2008年、2009年增速達(dá)到了驚人的10.7%和13.6%。2010年到2013年，連續(xù)4年增幅超過4%，這也是相當(dāng)驚人的。2014年增幅下滑為1.3%，2015年再次轉(zhuǎn)為負(fù)增長。

　　中國的人口普查每5年進(jìn)行一次，其他年份的人口都是抽樣調(diào)查的結(jié)果，因此不準(zhǔn)確，此外就是因為政績考核因素帶來數(shù)據(jù)失真。但小學(xué)生人數(shù)每年的統(tǒng)計都是“數(shù)人頭”數(shù)出來的，而且沒有受到政績考核的污染，所以是真實的。

　　北京上海的人口，的確已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

　　經(jīng)過這一波上漲之后，以目前一線城市的房價看，一線城市只剩下兩種人，一種是永遠(yuǎn)也買不起房的人，一種是有一套房甚至是多套房的人。這個時候已經(jīng)不可能有剛需來接盤了，上漲的房價已經(jīng)消滅了剛需。

　　3.M2/GDP的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)

　　2008年金融危機(jī)以后，國內(nèi)印鈔的速度開始加快，2009年人民幣的貨幣增發(fā)為27.58%，為歷史的最高水平。我們用M2和GDP的比值來衡量國內(nèi)貨幣情況，這個比例越大代表印鈔的速度越快，

　　2008年到2015年M2/GDP逐年增加，在2015年的時候這個比率就已經(jīng)達(dá)到2.06。這是什么概念?2015年世界的平均M2/GDP僅1.26，也就是說中國印鈔的速度幾乎是世界的兩倍!

　　這個指標(biāo)在2008年和2014年都出現(xiàn)了下降，對應(yīng)的也是房價的盤整期。不斷釋放的貨幣和下滑的經(jīng)濟(jì)增長速度推高這個比值。

　　從2015年下半年起，這個比值和房價就劇烈上漲。而2016年第三季度，這個比值達(dá)到了2.8的極限，

　　而到了第四季度，這個比值就急劇跌到了2.0左右。至于為何會下降，主要是M2的增長極其乏力，盡管央行投資了大量的現(xiàn)金，但是M2一直沒有達(dá)到央行的目標(biāo)，因為中國的企業(yè)實事上已經(jīng)陷入了辜朝明所說的“資產(chǎn)負(fù)債表”式的衰退，企業(yè)都不愿意貸款投資。對應(yīng)的是固定資產(chǎn)投資中的私人部分，增速急劇下降，甚至是負(fù)增長。

　　4.最后一根稻草

　　目前看來，房地產(chǎn)泡沫破滅的三大條件都已經(jīng)成熟，但是還有最后一根稻草，那就是貨幣政策的轉(zhuǎn)向，這個倒不是立竿見影就在資金層面造成影響，最主要的還是對人們心理預(yù)期的扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)泡沫不是股市泡沫，股市泡沫可以在貨幣寬松期破滅，因為只要泡沫足夠高，風(fēng)吹草動都可以引起崩盤。而房地產(chǎn)泡沫都只在貨幣緊縮期破滅，人們的耐受力會更高，而且流動性太差。如果不出意外，只要經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)斷崖式下跌，央行可能在3月下旬就正式提高基礎(chǔ)利率。

　　貨幣推漲房價，地產(chǎn)泡沫已現(xiàn)。隨著人口老齡化的到來，地產(chǎn)會迎來大周期的拐點(diǎn)，因此本輪房價上漲其實已經(jīng)與人口結(jié)構(gòu)角度的剛性需求無關(guān)，而是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象。

　　最后，無論你們怎么看待這篇文章，我已經(jīng)看到了那些注定悲劇人群的模樣，很多人可能會在這場盛宴中套上一代人，徹底淪為城市底層。我也不想叫醒誰，因為我早已嘶啞了喉嚨。

　　來源：金融深度