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　　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了極速發(fā)展如今已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。近來(lái)的報(bào)道言之降價(jià)，還有早就有眾多人言之泡沫，但在我看來(lái)皆無(wú)定論。若言下跌必要有比例，若無(wú)比例不可妄言泡沫，可是幾乎又沒(méi)有人提到這個(gè)層次。那么地產(chǎn)到底以后走勢(shì)如何，我們先從幾個(gè)方面來(lái)說(shuō)一下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

　　倫敦的房?jī)r(jià)在增長(zhǎng)了90年后于2005年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，至今仍然是明年漲些今年跌的局面止步不前，這和我帝都今年的開(kāi)局好像很相似，但是人家是干了90年才這樣，這樣一比房改之后的10年神增長(zhǎng)(幾乎不能叫高增長(zhǎng)了)就不奇怪了。而越南河內(nèi)也有2萬(wàn)美金一平米的地段，比起東西城雖然叫了價(jià)卻有無(wú)市的情況，人家可是摘牌價(jià)格，成交了的。那么就是說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫呢?有肯定是有的，但是有多少的問(wèn)題。在討論多少之前我們首先要聊一聊泡沫是什么?

　　對(duì)于房產(chǎn)而言，首先它是一種商品，于是他就有了所有商品該有的屬性。當(dāng)你說(shuō)你們家blablablabla的時(shí)候，你說(shuō)的那個(gè)家就是你買(mǎi)的商品-房子。你是住在泡沫里嗎，還是說(shuō)你說(shuō)你們家是泡沫?不是，所以當(dāng)你使用它的時(shí)候它是沒(méi)有所謂變成泡沫的可能的，這也就是它和其余商品共同有的第一屬性：使用。如果說(shuō)使用不產(chǎn)生泡沫，那么什么產(chǎn)生呢?去鄂爾多斯看看你就知道了，成片的樓晚上黑著燈，有的是沒(méi)賣(mài)出去，有的是賣(mài)了沒(méi)人住，沒(méi)人住干嘛還買(mǎi)?人類(lèi)太奇怪了……就和你身上的脂肪一樣，先儲(chǔ)存呀，餓了再分解，這就是房產(chǎn)的第二屬性——儲(chǔ)價(jià)能力。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)太好了，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)導(dǎo)致貨幣流通速度加快，人民幣像有分身術(shù)一樣在市場(chǎng)里流通，而至使通脹出現(xiàn)。怎么應(yīng)對(duì)通脹呢?換成房子。要注意的是歐美的房子和我們的房子可不一樣，他們內(nèi)部結(jié)構(gòu)以木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主，十年十五年就要修繕，樓板嘎吱嘎吱響，胳膊肘一碰墻就一個(gè)大洞，我國(guó)的房子你試試，如今連上了內(nèi)墻保溫板的都碰不動(dòng)，直接接觸外墻不撞死你才怪。所以.........保值能力極好。當(dāng)然這只是保值含義的一部分。于是大量的房子被像脂肪一樣的存了起來(lái)，但如同大胖子也會(huì)被餓死一樣，社會(huì)的流動(dòng)性出了問(wèn)題沒(méi)有營(yíng)養(yǎng)了，房子也就和脂肪一樣只能擺著無(wú)法馬上對(duì)付，那么就會(huì)出現(xiàn)甩賣(mài)，房?jī)r(jià)就開(kāi)始下跌了，就是泡沫。而你住的房子更像是造血的骨髓，所以沒(méi)事，沒(méi)人嫌它多余。這就是簡(jiǎn)單的來(lái)講泡沫的產(chǎn)生。

　　現(xiàn)在我們可以來(lái)看一下房地產(chǎn)本身了，房地產(chǎn)與其它工業(yè)其實(shí)區(qū)別不是那么大，主要的區(qū)別是什么呢?是它的銷(xiāo)售周期太長(zhǎng)，但是僅此而已。放到全世界你會(huì)發(fā)現(xiàn)房子還是供不應(yīng)求的，只是如同我國(guó)國(guó)內(nèi)行情一樣：一線(xiàn)國(guó)家都瘀了，二線(xiàn)國(guó)家剛開(kāi)始，三線(xiàn)國(guó)家剛被一線(xiàn)國(guó)家打成廢墟..........所以只要是一樣的有經(jīng)濟(jì)周期，就一定會(huì)有經(jīng)濟(jì)循環(huán)產(chǎn)生。下面我們用一個(gè)虛構(gòu)的故事，一個(gè)城市微觀樓市一百年的演變來(lái)做一下分析。

　　有個(gè)人叫老趙，他在北京西城有個(gè)三十平米的小房，娶了老婆生了娃，一起買(mǎi)房的一批老趙們都是如此。一晃二十年過(guò)去了，于是西城的人一下子變多了。附近的小賣(mài)部適應(yīng)他們的經(jīng)濟(jì)收入情況也變成了大商場(chǎng)、大飯店。這二十年老趙攢了一點(diǎn)錢(qián)，他老婆就叨叨，哎呀，換個(gè)好些的房吧。老趙怕絮叨呀，正好自己的經(jīng)濟(jì)情況付首付也算夠了，就去朝陽(yáng)買(mǎi)了個(gè)更大的，于是老趙們就和老婆們集體朝陽(yáng)了!那留下的房子呢?崽兒住吧!于是小趙就住下了，就如同老趙小時(shí)候一樣，先有個(gè)地方住吧。但是老趙們當(dāng)中有幾個(gè)人沒(méi)有崽兒，那可咋整，于是就租給了外省來(lái)的老李們和來(lái)打工的小張們。老李們是搬家來(lái)的先落個(gè)腳，也不喜歡老趙的房子還是要買(mǎi)新房的，但是總要安頓幾年;小張們鄉(xiāng)下建套房的錢(qián)就只夠買(mǎi)老趙一平米，于是小張要長(zhǎng)租，甚至小張還有可能約小劉一同租住。總之老趙們大部分走了，有些老趙覺(jué)得走不走沒(méi)意思，就直接把朝陽(yáng)的房子給了小趙住，自己留下住老房子。這距離老趙第一次買(mǎi)房已經(jīng)過(guò)了二十年了。老趙們走了，商場(chǎng)可就吃虧了，原來(lái)老趙們都是拿卡消費(fèi)的，現(xiàn)在的小趙們壓力不大，但是商場(chǎng)里的東西不喜歡也去朝陽(yáng)消費(fèi)了，老李他們是暫住的，就睡覺(jué)回來(lái)其余時(shí)間在別的地方應(yīng)酬，小張小劉工資還太低花不起，到點(diǎn)就睡了，要不就買(mǎi)幾瓶啤酒街邊吹吹風(fēng)。于是商場(chǎng)生意也越來(lái)越差。后來(lái)連路燈都時(shí)有時(shí)無(wú)，反正沒(méi)人在意，剩下的一小批老趙不是年齡大了不愛(ài)動(dòng)，就是被他們的小趙叫走一起住或者去照顧小小趙了。再說(shuō)朝陽(yáng)的老趙們就不一樣了，由于都有積蓄，也沒(méi)什么顧慮了，商場(chǎng)在朝陽(yáng)伺候他們很殷勤，各種商品玲瑯滿(mǎn)目，但是高興了幾年后就不想動(dòng)了，琢磨著還是以后把小趙接來(lái)一家過(guò)。小趙們發(fā)現(xiàn)還是老趙哪的地方好，正好他處了個(gè)對(duì)象想著要不買(mǎi)套大的房子去朝陽(yáng)住，而且同時(shí)小王家里也給他們?cè)诔?yáng)買(mǎi)了個(gè)房住下了，家里也從外省搬來(lái)一起住了，總之大家都這樣，朝陽(yáng)的商場(chǎng)也很照顧大家的需求很方便。于是小趙和老趙湊了點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)下了一套新房搬到朝陽(yáng)去了。那老房子呢，就租給了老張或者小李們。后來(lái)聽(tīng)說(shuō)留下的老趙也病了被接走了，房子也租了。等小趙們一走，這片的商鋪大部分也不行了，紛紛關(guān)門(mén)狂甩，正好小張小劉們?cè)敢赓I(mǎi)也就維持了下來(lái)。一晃二十年又過(guò)去了小趙已經(jīng)扎根在了朝陽(yáng)，但是年紀(jì)大了不愛(ài)動(dòng)了，基本上也不怎么去消費(fèi)場(chǎng)所了，覺(jué)得在家吃吃飯挺好的，小小趙長(zhǎng)大成人，開(kāi)始尋找自己安家的地方，這時(shí)候西城由于多少年的荒廢，開(kāi)發(fā)成本明顯降低了很多，加上老房子人口密度小，頗受開(kāi)發(fā)商青睞，于是樓盤(pán)慢慢的由東面甚至東到河北的地方往西面跳轉(zhuǎn)了，新的樓盤(pán)帶來(lái)了富有活力的的一批人，小小趙、攢錢(qián)攢了一段時(shí)間的老李以及混跡中稍微有了起色的小張小劉，帶來(lái)的結(jié)果是商場(chǎng)重新開(kāi)業(yè)了，為了滿(mǎn)足這些新購(gòu)房者的需求，而隨之其他配套設(shè)施也陸續(xù)翻新、建造，原來(lái)只有朝陽(yáng)有的，現(xiàn)在西城也有了，老城區(qū)煥發(fā)了新春，朝陽(yáng)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程慢慢的慢了下去。

　　通過(guò)反應(yīng)這個(gè)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的故事你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)與人的生命周期息息相關(guān)，在國(guó)外，這種新老交替的城區(qū)開(kāi)發(fā)已為常態(tài)化。在大經(jīng)濟(jì)周期中，由于開(kāi)發(fā)成本的變化和居民購(gòu)買(mǎi)力及購(gòu)買(mǎi)意愿的變化，城區(qū)經(jīng)濟(jì)也發(fā)生著周期性變化，當(dāng)人口到達(dá)一定規(guī)模不再增長(zhǎng)，城區(qū)新老格局也就基本確定下來(lái)，房產(chǎn)價(jià)額增速變緩，但是由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，使得我國(guó)房地產(chǎn)折舊能力很差，在房屋產(chǎn)品周期中高層混凝土結(jié)構(gòu)的房屋使得新老城區(qū)重新規(guī)劃受到一定經(jīng)濟(jì)限制，高密度房產(chǎn)的回收可能是極低的，尤其是一些已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代居住要求的戶(hù)型，他們的出路以后就只有出租，那么這里就涉及到了影響房?jī)r(jià)的另一個(gè)因素，就是租金。

　　在國(guó)外穩(wěn)定的樓市代表了同一房產(chǎn)的按揭價(jià)格與月租價(jià)格基本持平。也就是說(shuō)，你買(mǎi)房子付了首付，銀行貸款可以由租房還上，同時(shí)銀行也就沒(méi)有什么信貸風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)這兩種價(jià)格間的剪刀差是在這一兩年才開(kāi)始逐漸縮小，這一動(dòng)態(tài)說(shuō)明兩點(diǎn)，第一，原來(lái)的房屋供給是不夠的，出租房代表了一個(gè)地區(qū)的“余糧”，對(duì)于當(dāng)?shù)厝丝跐M(mǎn)足居住條件的房屋充分的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)出租房屋的現(xiàn)象，當(dāng)然原有產(chǎn)權(quán)人口的下降將使“余糧”增多，向二級(jí)市場(chǎng)釋放更多房源;第二，流動(dòng)人口上升大于房源的增長(zhǎng)(“余糧”)。換句話(huà)說(shuō)，老趙不在了，小趙繼承房子的房租會(huì)下降，但小張、小劉又來(lái)了，通過(guò)他倆的叫價(jià)使得房租又上升了回去。那么如果小小趙可以生二胎呢?房源由于儲(chǔ)蓄預(yù)期加大，又會(huì)變的緊張起來(lái)，房租又會(huì)上升。在這過(guò)程中交雜著新老城區(qū)的變化，就使得一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了短期波動(dòng)及長(zhǎng)期跟從某一趨勢(shì)的現(xiàn)象。

　　從宏觀上看，房租與房?jī)r(jià)預(yù)示著某一地區(qū)房地產(chǎn)的景氣程度，金融及其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)便會(huì)選取這些地區(qū)，造成價(jià)值集中，而沒(méi)有被選取的地區(qū)就像微觀上的老城區(qū)一樣漸漸衰弱下去，直到新城區(qū)開(kāi)發(fā)飽和，或者人口出現(xiàn)變化產(chǎn)生相對(duì)的飽和現(xiàn)象。如同倫敦和英國(guó)其他大城市都是如此，一個(gè)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，好幾個(gè)站了起來(lái)。而在這背后的還有社會(huì)資源的合理分配，地區(qū)開(kāi)發(fā)越深入，城市間的同質(zhì)性越強(qiáng)，基本生活層次受到的文化沖擊越少，比如蘇格蘭的阿伯丁，全是英格蘭人在工作，所以哪還有蘇格蘭口音呢?少的很了。反過(guò)來(lái)想，要是一個(gè)地區(qū)都不適合外地人去生活，那么可能繁榮的機(jī)會(huì)也不大，比如非洲......所以我國(guó)一線(xiàn)地區(qū)基本沒(méi)什么特色就是這樣，越一樣，價(jià)值越高，這就是城市之間的加價(jià)問(wèn)題，你不一樣……OK，還有旅游城市的殊榮等著你。

　　所以基于這么幾點(diǎn)來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)，他本身不會(huì)出現(xiàn)大型的波動(dòng)行情，因?yàn)樗钠鸱c人口、經(jīng)濟(jì)、土地價(jià)值集中度都息息相關(guān)，這些因素都是長(zhǎng)周期因素。那么為什么會(huì)出現(xiàn)泡沫呢?主要原因是記價(jià)工具發(fā)生了激烈的變化，在短時(shí)間內(nèi)造成先高估又低估的過(guò)山車(chē)行情，才會(huì)出現(xiàn)泡沫，所以小到蔥姜蒜、郁金香，大到房地產(chǎn)，都會(huì)有可能出現(xiàn)泡沫。具體講，非居住性需求過(guò)度進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是泡沫膨脹的原因，其中又以金融杠桿型的進(jìn)入為更糟糕。因?yàn)樗倪`約效應(yīng)帶有乘數(shù)效應(yīng)，所以監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管的也就愈加嚴(yán)厲。那么如何防止這一現(xiàn)象的出現(xiàn)呢?歐美的解決方案是征收房地產(chǎn)稅，簡(jiǎn)單的來(lái)講是對(duì)空置房屋進(jìn)行征稅，迫使產(chǎn)權(quán)人對(duì)其進(jìn)行出租，這樣既保證了充足的租房房源又造成購(gòu)買(mǎi)壓力，對(duì)新房的開(kāi)發(fā)前景形成影響，使得房?jī)r(jià)從兩端向中間靠攏，便抑制了價(jià)格過(guò)度變化。當(dāng)然我們此次主要討論房地產(chǎn)而不討論計(jì)價(jià)工具的問(wèn)題，所以在計(jì)價(jià)工具保持穩(wěn)定的大前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體波動(dòng)有限且趨勢(shì)向穩(wěn)了，剩下的事情就是移民及計(jì)生政策的變化導(dǎo)致的長(zhǎng)周期影響，基本上對(duì)于老趙可以算是安居樂(lè)業(yè)了。

　　通過(guò)以上的分析回來(lái)看我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。宏觀上一線(xiàn)城市的增長(zhǎng)潛力肯定還有，二三線(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施正在跟上一線(xiàn)，這是吸引人流的重要組成部分，還有些軟實(shí)力也要跟上，慢慢的才能成為備選城市。在二三線(xiàn)城市分流人口的同時(shí)，一線(xiàn)新老城區(qū)的格局基本形成，說(shuō)明城市規(guī)模已經(jīng)發(fā)展到位，同時(shí)步入老齡化社會(huì)，但由于二胎政策導(dǎo)致一線(xiàn)地區(qū)人口長(zhǎng)期增長(zhǎng)能加強(qiáng)，極有可能在波動(dòng)5至十年以后再次進(jìn)入高增長(zhǎng)期，期間或有泡沫擾動(dòng)，但在人民幣及外匯儲(chǔ)備穩(wěn)定的前提下，不會(huì)有大的波動(dòng)，所以請(qǐng)諸位繼續(xù)關(guān)注房產(chǎn)吧，追逐的道路還很遠(yuǎn)，想知道什么時(shí)候穩(wěn)定，請(qǐng)觀察按揭與房租的比例，至于說(shuō)會(huì)不會(huì)有跌的一天，請(qǐng)相信人多的時(shí)候房子永遠(yuǎn)都不夠用。而更加幸運(yùn)的是我們正在生活在一個(gè)人多的周期里面，人少的周期請(qǐng)參考日本的情況……關(guān)注泡沫問(wèn)題，我們下期從叫價(jià)開(kāi)始講起。

　　來(lái)源：產(chǎn)經(jīng)快評(píng) 作者：趙昭