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　　有關(guān)房地產(chǎn)稅的話題熱到什么程度?用“見風(fēng)就是雨”來形容一點(diǎn)都不為過。只要任何關(guān)乎房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

　　3月4日，房地產(chǎn)稅又出新聲音!

 

　　十二屆全國人大五次會(huì)議于上午11時(shí)在人民大會(huì)堂新聞發(fā)布廳舉行新聞發(fā)布會(huì)。

 

　　大會(huì)發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅立法列入了五年立法規(guī)劃，討論比較多，但今年沒有提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的安排。

 

　　▌傅瑩談房地產(chǎn)稅立法：今年沒有提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排

 

　　傅瑩說，首先，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，這是在黨的十八屆三中全會(huì)提出的改革任務(wù)中列出來的，所以本屆人大常委會(huì)把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。當(dāng)然這部法律涉及面比較廣，也涉及到方方面面的利益，所以圍繞這個(gè)問題的討論是比較多的。根據(jù)我的了解，我們今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。

 

　　▌房地產(chǎn)稅什么時(shí)間實(shí)施?

 

　　這個(gè)消息意味著房地產(chǎn)稅的開征，仍然相當(dāng)遙遠(yuǎn)。雖然有知情人透露，已經(jīng)有方案提交給全國人大，“不提交審議”的意思，應(yīng)該是繼續(xù)進(jìn)一步研究討論。所以，房地產(chǎn)稅距離開征仍然有相當(dāng)距離。

 

　　今年以來，房地產(chǎn)稅多次成為媒體關(guān)注焦點(diǎn)。第一波熱潮是1月11日新華社公布中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，提到“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新”。

 

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2月28日?qǐng)?bào)道稱，中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文在接受采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會(huì)審議。

 

　　針對(duì)房地產(chǎn)稅法最快何時(shí)通過，當(dāng)時(shí)專家有不同的看法。

 

　　劉劍文表示，即便提交全國人大常委會(huì)審議，也并不意味著就能落地和實(shí)施。從立法程序上，房地產(chǎn)稅法在2017年出臺(tái)是很困難的事情，也可以說是不可能的事。他預(yù)測：“按照中央的部署，應(yīng)該是在2020年前實(shí)施。還有4年時(shí)間。”

 

　　尹中卿認(rèn)為，房地產(chǎn)稅牽涉到千千萬萬老百姓的切身利益，出臺(tái)前一定會(huì)依照法律程序充分征求各方面意見，無論怎樣出臺(tái)，絕不會(huì)“突然襲擊”。

 

　　中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長施正文則認(rèn)為，年內(nèi)出臺(tái)并執(zhí)行的可能性不大，即使房地產(chǎn)稅法能列入并提交全國人大常委會(huì)審議通過，最快也要在2018年才能開始施行。

 

　　▌買房的都笑了

 

　　房地產(chǎn)稅的確是個(gè)非常復(fù)雜的問題。如果開征，也是意味著對(duì)擁有“紅本”的房子開征。這些房子一般來說，都繳納了70年(住宅)或者50年、40年(商業(yè)地產(chǎn))的地價(jià)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，即便每個(gè)家庭有免征額度，也意味著政府重復(fù)收費(fèi)。

 

　　此外，小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑本來就沒有交地價(jià)，開征房地產(chǎn)稅之后怎么辦?強(qiáng)制收?收不上來，你無法限制其產(chǎn)權(quán)和交易，你甚至不知道都有哪些人買了，有多少套;法院判決、警察上門?那將出現(xiàn)多少?zèng)_突?一分錢不交的(小產(chǎn)權(quán)房)，可以永遠(yuǎn)不納稅;繳納了巨額土地使用金的，反而年年重復(fù)繳稅，這種不公平如何解決?

 

　　相信看了這個(gè)新聞的炒房者，叫從心里笑出來，因?yàn)橛稚倭艘粋€(gè)利空。其實(shí)抑制房價(jià)，政府有很多招數(shù)，唯獨(dú)房地產(chǎn)稅不能算。房地產(chǎn)稅，主要還是為地方政府解決“長期飯票”的問題。如果想真的控制房價(jià)，提高按揭利率、首付成數(shù)和交易稅費(fèi)就行了。比如香港對(duì)外來購房者，以及買二套房的人，加收了相當(dāng)于房價(jià)30%的重稅，房價(jià)馬上就被管住了。

 

　　前兩天，有全國政協(xié)委員還建議，為了去庫存應(yīng)該降低三四線城市的首付，從兩成降低到一成。如果這樣做意味著什么?意味著三四線炒樓者的杠桿率將從5倍提高到10倍，意味著房價(jià)將再次飆升。而一成首付意味著，銀行將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，這個(gè)建議是萬萬不可采納的。

 

　　但這從一個(gè)側(cè)面告訴我們，今年三四線樓市，其金融管控或許會(huì)放松。通過讓房價(jià)上漲來去庫存，仍然是一些人的主流想法。

 

　　▌改革房地產(chǎn)稅沒那么簡單

 

　　安邦智庫(ANBOUND)首席研究員陳功在“2017年經(jīng)濟(jì)形勢判斷”報(bào)告里指出，“房地產(chǎn)稅的改革不是增加一項(xiàng)稅那么簡單，房地產(chǎn)稅是一個(gè)系統(tǒng)，涉及到很多稅種，包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。這么多的稅，互有關(guān)聯(lián)，要改必須一起改，所以房地產(chǎn)稅的改革，是一個(gè)體系性的重大稅收改革。”

 

　　由于房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)復(fù)雜且操作難度大，同時(shí)夾雜著太多的敏感問題和利益博弈，未來房地產(chǎn)稅草案的公布可能還會(huì)根據(jù)方案的可接受程度、時(shí)機(jī)、征管能力等做一個(gè)權(quán)衡。

 

　　此前，安邦智庫(ANBOUND)特約經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉也表示，如果“十三五”期間中國政府推出房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收類型，很可能是不妥當(dāng)?shù)摹?/span>

 

　　原因在于，中國政府應(yīng)該優(yōu)先去做的事情，是努力推動(dòng)中國房地產(chǎn)在未來五年的成功軟著陸，至少需要大量削減房地產(chǎn)庫存，保持公眾對(duì)房地產(chǎn)市場的信心;然后爭取在“十三五”期間，經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型能夠有所起色，此后在增長轉(zhuǎn)型明朗化之后，再處理房地產(chǎn)問題。

 

　　而不是像現(xiàn)在左手在增長轉(zhuǎn)型，右手在破地產(chǎn)泡沫;左手在托舉地產(chǎn)，右手在試圖開征房產(chǎn)稅。這樣的政策打架，會(huì)使得情況變得更糟糕。

 

　　在鐘偉看來，中國應(yīng)該首先完善個(gè)人所得稅和遺產(chǎn)稅，等待個(gè)稅制度成功了，再將地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所形成的一次性財(cái)產(chǎn)所得征收所得稅，最后才是開征房地產(chǎn)稅的事情。如果不這樣小心謹(jǐn)慎地安排，政府政策自相矛盾，左右互搏一定會(huì)使得問題更加糟糕。

 

　　▌中國為何開征房地產(chǎn)稅?

 

　　安邦智庫(ANBOUND)看來，中國之所以要開征房地產(chǎn)稅，主要基于兩個(gè)基本的背景：

 

　　一是分稅制下平衡中央與地方的利益。在分稅制下，中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的財(cái)權(quán)，因此通過上收部分事權(quán)、擴(kuò)大新的財(cái)權(quán)來滿足地方政府的需求，房地產(chǎn)稅就是一個(gè)重要的平衡手段。

 

　　二是中國的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場發(fā)展已有相當(dāng)規(guī)模，以空間增量擴(kuò)張為主的發(fā)展模式差不多到頭了，政府從增量擴(kuò)張中獲取的收益將會(huì)減少，要轉(zhuǎn)向從巨大的存量資產(chǎn)中來開辟或擴(kuò)大新稅基。通俗地說，過去是一次性殺掉一批羊來獲取羊皮，現(xiàn)在改為每年剪一次羊毛。

 

　　從利益角度來看，房地產(chǎn)稅就是中央政府給地方政府在墻上畫的一張遠(yuǎn)期“大餅”，允諾在未來給地方政府一個(gè)大禮包。

 

　　地方政府要從房地產(chǎn)稅得到可觀的實(shí)惠，還需要等待很多年。在目前階段，現(xiàn)在地方政府的大部分利益、債務(wù)都與房地產(chǎn)擴(kuò)張綁在一起的，很多官員也參與其中，因此政策不好調(diào)整，地方政府也不愿調(diào)整。

 

　　要等到現(xiàn)有的利益調(diào)整結(jié)束，新一代的地方官員能夠感受到從房地產(chǎn)稅上得到持續(xù)的財(cái)政支持，他們才會(huì)完全支持這一稅收。

 

　　不過，即使房地產(chǎn)稅成為地方政府的主體稅種，地方政府也不能完全綁到房地產(chǎn)稅上，可持續(xù)的地方經(jīng)濟(jì)與財(cái)政發(fā)展，還是必須立足于企業(yè)健康發(fā)展、最終消費(fèi)暢旺和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元。

 

　　▌房地產(chǎn)稅一來，房價(jià)果真要降?

 

　　雖然說房地產(chǎn)稅推出的具體時(shí)間還不能確定，但通過上面的信息，我們可以斷定，房地產(chǎn)稅在法律層面加快進(jìn)度。

 

　　如果幾年后，房地產(chǎn)稅真的實(shí)施，房價(jià)真會(huì)大降嗎?

 

　　人民日?qǐng)?bào)海外版旗下微信號(hào)俠客島曾提到，房地產(chǎn)稅的草案還在艱難的起草階段，即便順利開征，也不太可能指望它帶來房價(jià)大降。

 

　　即使相關(guān)立法能夠奇跡般地火速通過，房地產(chǎn)稅順利開征，在以供求關(guān)系為主導(dǎo)因素的房地產(chǎn)市場上，此稅有利于樓市擠泡沫，減少投機(jī)，穩(wěn)定市場，但指望它帶來房價(jià)大降，恐怕也是想多了。

 

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平任澤平也認(rèn)為，無論是從國外還是重慶上海試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅均不是穩(wěn)定房價(jià)的有效手段。

 

　　2011年上海和重慶率先試點(diǎn)改革，并未獲得可觀財(cái)政稅收，也未對(duì)房地產(chǎn)市場形成有效調(diào)節(jié)。

 

　　無助于降房價(jià)，不利于去庫存：在一線和強(qiáng)二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房價(jià)和房租。

 

　　如果說房地產(chǎn)稅并不能降房價(jià)，那么，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的目的又是什么?

 

　　房地產(chǎn)稅有助于減少社會(huì)資金向房地產(chǎn)業(yè)聚集，反過來又會(huì)降低整體房地產(chǎn)金融杠桿，并引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)?rdquo;，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率。

 

　　此前2月17日，該報(bào)文章認(rèn)為，不管怎樣，房地產(chǎn)稅無疑是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制、讓住房回歸基本屬性的一項(xiàng)不可缺少的重要制度基礎(chǔ)。

 

　　值得一提的是，1月18日，針對(duì)房產(chǎn)稅不管用的說法，央行貨幣政策委員、北京國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱在新浪專欄撰文反駁：

 

　　對(duì)于房價(jià)調(diào)控，從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實(shí)行房產(chǎn)稅。

 

　　價(jià)格不管用往往是價(jià)格沒到足夠高，上海、重慶搞試點(diǎn)，只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用。

 

　　如果像美國一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用?中國的炒房團(tuán)跑到美國，說美國次貸了危機(jī)房子便宜，轉(zhuǎn)了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結(jié)果全都不買了。

 

　　來源：中國地產(chǎn)報(bào)道，人民網(wǎng)，華爾街見聞，財(cái)經(jīng)韜略等