繼2016年12月27日寶安區4宗地塊因企業報價低于出讓底價而流標后，12月29日前海一宗定向出讓的商業用地因要求過高也流標。有業內人士直言：“開發商的預期和政府所想的并不同。”

 

　　因為樓市調控政策，深圳新房房價已連續三個月下跌，2016年12月的均價為54946元/平方米。在樓市緩慢恢復的過程中，土地拍賣市場的熱度也降了下來，除了12月的3宗“雙限雙競”住宅用地吸引了大量開發商到場，其余幾場拍賣都較為平靜。

 

　　開發商報價低于政府底價

 

　　還未開拍前，市場就對寶安中心區濱海文化公園(一期)建設用地的4宗土地寄予厚望，認為其很有可能如同之前的大空港會展中心巨無霸地塊，甚至會將寶安中心區地價再推向新臺階。

 

　　從規劃圖來看，本次出讓的4塊地幾乎連為一體，建成后為寶安中央濱海文化公園配套設施，建筑面積約為167360平方米，加上約5000平方米的地下商業建筑面積，總建筑面積在17萬平方米左右。競得開發商不僅擁有地塊的建設用地的土地使用權，還包括中央海濱文化公園的設計建設運營權。

 

　　不過拍賣當天的現場卻有些冷清，公開招標只吸引了三家房企參與投標：深圳華僑城股份有限公司、深圳招商集團有限公司和鴻榮源房地產開發有限公司。

 

　　招標分成技術得分和商務報價得分兩部分。招商、鴻榮源、華僑城的技術標得分是16、10、49。華僑城的技術得分最高，而且給出了三家中的最高商務標價35億元，高于招商蛇口和鴻榮源的25.0676億元和33.02億元。然而商務標報價低于出讓地的底價，投標視為無效。此次的開標以流標結束，至于何時再次招標，官方尚未有明確回復。

 

　　此外，2016年12月29日前海的前灣片區兩宗商業用地開拍，T102-0261宗地因無人申請競買直接流拍。此次同樣是定向出讓，要求競買申請人須為港企;須控股不少于3家在中國香港主板上市企業，其控股的上述上市企業中不少于1家最新財政年度經審計的總資產不低于港幣1000億元;競買申請人應在深圳市無總部企業用地。

 

　　由于該宗地對企業要求十分高，因無人報價而流拍。據統計，前海自2013年7月以來共有26宗地入市，其中25宗地成功出讓，這也是前海土地入市以來的首次流拍。

 

　　房企的自家打算

 

　　事實上，寶安中心區4宗地開拍前就有媒體報道，華僑城集團公司相關負責人稱，早在3年前，該公司就已經開始“寶安濱海華僑城”項目的設計和研究。設計中，該項目將由“升級版歡樂海岸”“深圳國際會議中心”“現代商務中心”三大板塊組成。

 

　　知情人士向中國房地產報記者透露，華僑城原本視這4宗地塊為“囊中之物”。從開拍結果來看，華僑城報價的確最高為35億元，也展現了其想要拿下該地塊的決心，不過這一報價還是和政府底價相差10億元。

 

　　歡樂海岸作為“都市綜合體+地產”模式已經成為了華僑城新一輪擴張的主要方式之一。華僑城在深圳之外的不少城市復制了該模式。就算在深圳本地，2014年華僑城就和招商蛇口聯手在龍華區紅山地鐵站附近以30.4億元拿下一宗商業用地。彼時龍華管委會就曾表示過目標地塊將按照歡樂海岸的模式進行開發，建成“lifestyle文化街區”。

 

　　不過，紅山商圈內已經聚集了星河、綠景、中航、中海、港鐵、海岸城等開發商，商業高度聚集更考驗運營實力。

 

　　有接近華僑城人士對中國房地產報記者透露：“歡樂海岸的定位主要是以家庭消費為主，擴大文化、旅游的范圍，受眾范圍更大，因此南山區現有歡樂海岸收益不錯。不過華僑城并未擁有南山區歡樂海岸所在地的土地所有權，在土地成本投入上并不多。但是如果華僑城在寶安拿地重新開發，就要承擔更高的土地成本，這個項目華僑城能否發揮優勢也很難說，過高的土地成本對項目的盈利也是一種考驗。”

 

　　去年8月才與華僑城聯合投標競得大空港會展中心巨無霸地塊的招商蛇口，此次報價最低。為何此次獨立競標，招商蛇口方面并未有明確答復。

 

　　招商蛇口總經理許永軍在近期表示：“招商蛇口確實被二級資本市場低估，但隨著前海土地開發權益歸屬和大空港項目的進一步落地，在未來有望對估值修復有積極作用。”

 

　　擁有了前海大量土地的招商蛇口，相當于擁有了聚寶盆，因此對于寶安中心區的商業用地是否能拿下，招商蛇口并非十分迫切。

 

　　此外，招商蛇口在拿地方面強調了將強化合作與舊改，將通過兼并收購獲取優質的住宅項目資源，在園區及商辦拿地方面則強化成功案例復制。用許永軍的話來說，“在對外拓展時，相比于傳統的一二級土地開發，招商蛇口園區團隊傾向于做一些輕資產和管理輸出，盡可能地減少自有資金。”

 

　　而鴻榮源作為在寶安區擁有大量項目的隱形“地主”，近年來也頻繁在商業地產發力。鴻榮源本身在寶安區就擁有了88萬平方米的壹方中心綜合體，同時還擁有壹城中心、前海金融中心兩個綜合體項目，總計建筑面積達320萬平方米，商業體量近100萬平方米。

 

　　不過對于鴻榮源來說，如今手上已有多個綜合體項目需要操作，如何將現有的綜合體項目做出成績，才是其當前主要目標。

 

　　被轉嫁的風險

　　2016年，深圳市的土地出讓金額、綜合樓面地價均創下近年新高。2016年全市新增土地供應面積580.7萬平方米，但是城市更新面積達到了330.7萬平方米，占比高達56.9%，已經成為了新增供應的主要來源。

　　在這樣情況下，對于新地塊出讓還會出現流拍情況。美聯物業全國研究中心總監何倩茹直言：“這幾宗地塊的流拍，是由于政府與企業對于地塊價值判斷不一致造成的。例如寶安4宗同時出讓的地塊，其中3宗需要企業自持，另外1宗商業地塊的酒店部分10年內不得轉讓，10年后可整體轉讓;商業部分1萬平方米5年內不得轉讓，5年后可分割轉讓，其余0.5萬平方米可分割轉讓;商業性辦公部分可分割轉讓。這導致競得企業并不可能短期內通過轉讓獲利，必須長時間經營，這就要有很強的運營能力及承擔比較大的營運風險，地價過高是難以接受的。”

　　深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示：“寶安區本身就有商業綜合體，新項目能不能有盈利很難說。另外受前海自貿區影響，寶安區的地價炒得很高，在現在形勢下還要維持這么高是不合理的。”

　　在李宇嘉看來：“過去企業愿意拿地，是因為不管是自己融資還是合作開發，都能收回資金。而現在貨幣政策偏緊，流向房地產資金渠道受到控制，這給房企帶來了更大的壓力。”

　　以前海為例，早在2013年7月前海首批兩宗土地出讓時，前海管理局就設定了不包括地價的投資強度不低于1.5萬元/平方米、具有城市綜合體開發經驗、2012年總資產和主營業務收入均不低于100億元等相對較高門檻。

　　前海為了在2020年實現1500億元的產值，在土地出讓上加強了產業導向，禁止了拿地、開發、出售的單純開發獲利的房地產開發模式。

　　2016年6月，前海已要求辦公樓必須自用10年，不得銷售;土地款5日內必須一次性全額繳清;建設后的商業單位限整棟銷售、整層銷售，最小銷售單位面積不得低于500平方米等等。這些政策都指向前海辦公物業的長續運營。

　　李宇嘉表示：“前海主要是辦公用地，深圳土地出讓金前海貢獻最多，特別是2013年到2016年。未來的供應量也十分大，有供應過剩的可能。前海在設計上也需要做很多規劃，包括土地出讓時可以做一部分為創新產業用房，適合宜居宜商宜辦，對于創業人群是有利的。但如此高的土地成本對房企來說應該如何化解，是政府需要思考的問題。”

 

　　何倩茹則認為：“企業做任何的買賣，都需要有錢賺，有盈利。要防止招標地塊流標，最好的方法當然是政府加強與企業的溝通，摸清楚企業的底細以及對地塊未來的預期。”

圖片來源：找項目網