房地產市場的繁榮對信托業務會產生影響，而房地產信托的起落也一定程度上反映出房地產市場的景氣與否。

　　2016年7月之后，一線城市以及二線熱點城市房價快速上漲。據統計，7月房地產信托成立規模環比上漲17%，8月環比上漲40%，而6月房地產類產品規模則下滑17%。

　　“十一”國慶節前后，全國20多個熱點城市先后出臺樓市限購、提高首付款等新政，調控力度空前。在這些針對性調控之后，房地產市場出現變化：15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。從新建商品住宅網簽成交量來看，10月上半月成交量環比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。與此同時，9月的房地產類信托環比下降29%。

　　房地產一直是信托資產投向的五大行業之一，伴隨著房地產市場的變化，信托公司的業務重點也應做出相應調整。

　　房地產新政密集出臺

　　為了防止房價過快上漲，促進房地產市場健康發展，9月以來，中央和各地方政府密集出臺調控政策，從10月樓市變化來看，房地產市場漸趨理性。

　　在各地方政府出臺調控政策的同時，監管部門也引導金融機構加強房地產信貸風險管理，要求銀行控制各地分行信貸節奏，配合各地政府做好房地產調控。比如，上海銀監局要求對開發商用于拍地交易的融資資金進行嚴格檢查。業內認為，這意味著未來場外配資用于拿地項目以及高地價項目的銀行信貸融資將受到嚴格限制。

　　在收緊銀行信貸的同時，房地產企業發債也在收緊。據了解，有關部門正在制定的地產企業發行公司債的新標準，要求準入門檻為主體評級AA或以上，且滿足其他條件，未來低評級房企或中小型房企通過發債融資的難度可能加大。

　　“這一輪調控主要集中在前期漲幅過快的一、二線城市，調控內容主要包括限制購房數量、提高二套房首付款比率等，目的在于抑制商品房投資需求。”國投泰康信托研發部人員在對新政進行分析后表示。

　　另外，在近日多部門聯合開展的互聯網金融風險專項整治中，房地產企業融資被列入重點整治對象。房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務;規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。此舉也將給中小型房地產企業融資帶來沖擊。

　　房地產信托占比逐漸下降伴

　　隨著樓市的起伏，房地產信托也經歷著波動。總體而言，信托資產投向房地產行業占比已逐漸下降。從過去幾年的數據來看，房地產信托存量規模占全行業資金信托比重在2011年三季度末達到峰值17.24%后開始下滑;在2013年二季度末降至最低點9.12%，隨后小幅回升;2014年各季度均維持在10%以上;自2015年一季度起開始小幅下滑，年末降至8.76%;2016年二季度房地產信托占比為8.52%，較去年同期水平下降約0.41個百分點，這與近些年房地產市場降溫以及信托公司的主動選擇有關。

　　“近年來，隨著房地產、能源價格下跌等風險因素逐步增多，信托公司主動收縮房地產信托、礦產信托等高風險業務。”某相關分析人員認為。

　　從2010年至2015年信托公司信托資產行業分布來看，房地產業資產的分布占比除2010年和2011年外，其余4年均在10%左右徘徊。2015年，由于房地產市場的持續低迷，市場方向不明朗，各信托公司在權衡利弊后謹慎保持房地產業資產比例。從2015年年報可見，房地產業資產占比中，工商信托以83.31%的比例位居行業第1位，長城新盛也繼續保持占比居于前3位。根據中國人民大學信托與基金研究所的研究，2012年以后的幾年內，各信托公司對于房地產業資產持有比例的變異系數遠遠高于其他幾種資產形式，這顯示出各信托公司對房地產業發展前景的判斷逐漸分化。

　　信托業務面臨調整今

　　年前三季度，不少信托公司紛紛順勢擴張房地產業務。而隨著房地產調控政策的密集出臺，房地產信托業務短期內也將回落。未來，信托公司要做好資源配置方向的調整，把握相關領域的業務機會。

　　對于未來信托業務的調整，主要有四個方面。

　　第一，資本市場業務面臨機會。房地產行業調整開始，房地產投資需求的資金亟待轉向。而我國股市經過較長時間和較大深度的調整后，風險基本釋放。未來資本市場有望成為樓市資金分流的首要去向，股市、債市都將會有一定的投資機會。信托公司需要密切監測資金流向動態，并抓住資本市場的結構性行情機會。

　　第二，基礎產業仍是重要支撐。房地產和基礎產業投資是拉動我國經濟增長的主要動力。而隨著房地產調控趨嚴，房地產投資受到抑制，基礎產業投資則將擔當經濟穩定增長的重任，因此信托公司要更加重視基礎產業融資領域的機會。

　　第三，加深同業合作更加必要。隨著房地產市場調控，市場可投資的穩定高收益資產面臨斷崖式減少，金融機構“資產荒”進一步加劇。未來信托公司要進一步加強與銀行、券商、保險等金融機構間的合作，對同業合作的服務模式也提出了新的要求。

　　第四，提高房地產業務的專業能力。此次房地產調控政策的著眼點主要在于控制房價過快上漲引起的恐慌情緒，防止泡沫擴大。由于我國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。在這樣的環境下，信托公司要繼續提升房地產業務的專業能力和運營管理能力，重點開發新型業務模式，提升在房地產業務領域的核心競爭力。

圖片來源：找項目網