核心觀點(diǎn)

　　國(guó)慶前后共計(jì)22個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控政策，范圍之廣、速度之快和力度之大超出了市場(chǎng)預(yù)期，反應(yīng)了高層堅(jiān)決抑制價(jià)格過快上漲的意圖。四季度房?jī)r(jià)月度環(huán)比的走勢(shì)是判斷政策是否進(jìn)一步加碼的關(guān)鍵。監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)一線控制住、二線穩(wěn)定住、三四線活起來，期望穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格漲速的同時(shí)將資金趕入到三四線城市促使庫(kù)存的去化，但需求能否如期轉(zhuǎn)移存在一定不確定性，而調(diào)控政策對(duì)行業(yè)基本面的影響程度也需要時(shí)間來確認(rèn)。再考慮到地產(chǎn)板塊連續(xù)兩月大幅跑贏指數(shù)，而領(lǐng)漲股萬科估值位于高位、恒大確定借殼深深房，增量資金的影響有所削弱，10月份板塊持續(xù)強(qiáng)于大市的可能性降低，我們調(diào)低行業(yè)投資評(píng)級(jí)至增持。但是也必須看到，板塊上漲的核心邏輯是資源整合大背景下的增量資金帶動(dòng)效應(yīng)，基本面并不是主導(dǎo)因素，所以我們認(rèn)為板塊下跌的幅度也較為有限。從板塊策略的角度講，目前是調(diào)整倉(cāng)位的窗口期，部分國(guó)改類、轉(zhuǎn)型類個(gè)股的機(jī)會(huì)或較為明朗。

　　標(biāo)的選擇方面，我們推薦南國(guó)置業(yè)、世榮兆業(yè)、深振業(yè)、上海臨港、泰禾集團(tuán)和中糧地產(chǎn)等。其中，1)南國(guó)置業(yè)：業(yè)績(jī)拐點(diǎn)清晰，國(guó)企改革窗口臨近，整合電建地產(chǎn)預(yù)期較強(qiáng);2)世榮兆業(yè)：市值折讓NAV顯著，股價(jià)明顯低估;3)深振業(yè)：深圳國(guó)改重要上市平臺(tái)，或受益深圳地鐵資源整合;4)上海臨港：上海國(guó)改股，各類政策和主題催化不斷，園區(qū)土地增值空間大。

　　熱點(diǎn)回顧

　　多地密集出臺(tái)調(diào)控政策：國(guó)慶前后，從蘇州率先重啟限購(gòu)開始共有22城市(包括蘇州下轄縣級(jí)市昆山市)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中部分城市持續(xù)追加調(diào)控政策。主要包括限購(gòu)(一線限單身、二線限外地或小戶型)、降杠桿(首付款比例顯著提高，北京首套普通住宅35%、深圳二套70%)、增加供給(供地有計(jì)劃、門檻有提升、價(jià)格有限制)、銷售管制(預(yù)售之前要價(jià)格備案，不能認(rèn)籌等)，充分體現(xiàn)了因城施策、多維度調(diào)控的思路，目的是抑制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，將資金趕入庫(kù)存較高的三四線城市。我們認(rèn)為，政策對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然具有控制力，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)對(duì)新政有3-5個(gè)月的消化期，四季度房?jī)r(jià)環(huán)比增速下行是大概率事件，但整體上資產(chǎn)慌和資源整合的趨勢(shì)并未改變，后期需要密切關(guān)注供給側(cè)的其他政策。

　　深深房與恒大簽署合作協(xié)議：10月9日深深房發(fā)布公告，與恒大地產(chǎn)及雙方股東簽署《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》，擬以發(fā)行A股股份或支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，之后實(shí)際控制人更換。標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)期未來三年的銷售額為4500億、5000億和5500億，歸母凈利潤(rùn)為243億、308億和337億，恒大地產(chǎn)還可引入約300億的戰(zhàn)略投資者。由于該協(xié)議有7個(gè)月的排他性條款，其他恒大概念股的受益邏輯或被質(zhì)疑。

　　重要數(shù)據(jù)

　　二級(jí)市場(chǎng)銷量：受節(jié)假日和調(diào)控影響，上周32樣本城市新房銷量環(huán)比大跌53%，同比增長(zhǎng)23%，年初累計(jì)同比增長(zhǎng)31%;環(huán)比方面三線樣本城市減少40%、珠三角樣本城市減少22%，減少幅度相對(duì)較小。

　　三級(jí)市場(chǎng)成交：上周26樣本城市二手房成交環(huán)比大跌94%，同比減少80%，年初累計(jì)同比增長(zhǎng)58%;主因節(jié)假日及調(diào)控導(dǎo)致的交易暫緩的影響。

　　板塊漲跌幅：上個(gè)交易周申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.66%，同期上證綜指下跌0.96%。板塊繼續(xù)強(qiáng)于大市，其中中南建設(shè)、浙江東日、匹凸匹、運(yùn)盛醫(yī)療、臥龍地產(chǎn)和廣宇集團(tuán)漲幅均超過10%;東方銀星、萬家文化、堅(jiān)瑞消防跌幅均超過7%。

　　模擬組合(每市APP“國(guó)金地產(chǎn)”)：我們當(dāng)前持有79%倉(cāng)位，累計(jì)收益率12.0%，持有中航地產(chǎn)22%(停牌中)、泰禾集團(tuán)13%、南國(guó)置業(yè)17%、蘇寧環(huán)球13%、世榮兆業(yè)14%。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)