“金九銀十”交界，熱點(diǎn)城市急風(fēng)驟雨般拋出調(diào)控新政。一周時(shí)間，北京、深圳、天津、蘇州等19個(gè)城市新政落地，多地重啟限購限貸。限購殺威棒下，樓市一夜變天，新房認(rèn)購猛跌，二手房買家解約，賣方市場(chǎng)瞬間變成買方市場(chǎng)!

 

　　甚至被這樣的消息刷屏了：據(jù)蘇州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，蘇州房?jī)r(jià)已由10月2日的2.2萬元/平米左右跌至6日的1.3萬元/平米左右。跌了接近一半!

 

　　蘇州住建局解釋“房?jī)r(jià)4天跌9千”：不能以均價(jià)論房?jī)r(jià)

 

　　今天，有報(bào)道稱蘇州近日因限購政策以及商品房專項(xiàng)檢查等原因，市區(qū)商品房均價(jià)4天跌了9千之多。根據(jù)該報(bào)道，記者打開蘇州住建局官網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)站上確實(shí)有一張?zhí)K州市區(qū)商品住房均價(jià)走勢(shì)圖，根據(jù)圖表數(shù)據(jù)，蘇州市區(qū)商品住房成交均價(jià)由10月2號(hào)的2.2萬/平方米已跌落至6號(hào)的1.3萬元/平方米。

 

　　然而，不少看了報(bào)道的蘇州市民都很疑惑，盡管最近樓市逐漸降溫，但身邊的房子也沒出現(xiàn)4天跌9千的夸張現(xiàn)象，針對(duì)市民的疑問，蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)陳登火解釋，短短4天的數(shù)據(jù)個(gè)體差異太大，并不能以此來衡量蘇州近期的整體房?jī)r(jià)，“今天購買高端樓盤多了，今天均價(jià)就高，明天我買的低端，低價(jià)房，我今天均價(jià)就低，這不能說明我們整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格。”

 

　　陳登火還補(bǔ)充，均價(jià)的計(jì)算方式與各樓盤的定價(jià)方式不同，因此更不能以均價(jià)來論房?jī)r(jià)，“房屋的均價(jià)是由每天成交的總金額除以總面積得出的，價(jià)格的問題，是由各個(gè)樓盤它的銷售情況而定，不能說以均價(jià)來衡量來說明這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格行為。”

 

　　截至記者發(fā)稿，記者查詢蘇州住建局官網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)10月8號(hào)蘇州市區(qū)商品房成交均價(jià)又再次反彈至16000元每平米左右，數(shù)據(jù)波動(dòng)較大。但是不可否認(rèn)的是，限購確實(shí)讓樓市在這個(gè)黃金周冷了下來。

 

　　背后真相竟然是：數(shù)字游戲帶來的“暴跌”

 

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，蘇州尹山湖附近的弘揚(yáng)上湖和尹山湖韻佳苑兩處銷售人員均向記者表示，對(duì)于網(wǎng)上盛傳的蘇州房?jī)r(jià)暴跌一事，他們都沒有聽說過。“目前尹山湖這一片房?jī)r(jià)基本都在2萬左右，房?jī)r(jià)下跌是不會(huì)的，未來只會(huì)往上漲”。

 

　　對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對(duì)記者分析道，“僅僅拿1天的價(jià)格來衡量整個(gè)蘇州樓市這不科學(xué)，也非常不準(zhǔn)確。10月7日成交量最大的吳江區(qū)，吳江區(qū)又是蘇州樓市價(jià)格的洼地，拿吳江區(qū)成交數(shù)據(jù)來平均蘇州樓市整體價(jià)格水平，出現(xiàn)所謂降價(jià)9000元/平方米實(shí)際是數(shù)字游戲，因?yàn)閰墙瓍^(qū)的房?jī)r(jià)原本就比蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)要便宜得多。”

 

　　樓市調(diào)控的言外之意，你真的懂么?

 

　　分析史上最嚴(yán)調(diào)控政策，要拋開情緒，回歸政策與市場(chǎng)本身。簡(jiǎn)單而言，可從兩個(gè)層面進(jìn)行分析：

 

　　第一是密集調(diào)控的政策出發(fā)點(diǎn)是什么?是降房?jī)r(jià)還是有別的目的?

 

　　第二是政策會(huì)帶來何種后果?是按照決策者的預(yù)期推進(jìn)，還是會(huì)出現(xiàn)意想不到的嚴(yán)重后果?

 

　　對(duì)于第一個(gè)問題，首先可從政策出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來考慮。十一長(zhǎng)假期間，政策密集出臺(tái)，短短9天，21城加碼調(diào)控，很明顯這與之前擠牙膏式的調(diào)控不同，如果沒有更高意志的作用，政策不是如此步調(diào)一致。

 

　　這意味著什么?樓市的快速上漲已經(jīng)帶來顯著的負(fù)面經(jīng)濟(jì)和金融效應(yīng)，高層無法容忍地方繼續(xù)放縱房?jī)r(jià)上漲。

 

　　其次，可從部分官員的表述中摸出端倪。央行行長(zhǎng)周小川最近的表述最具代表性：近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快。中國(guó)政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這與此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人的說法形成鮮明對(duì)比：房?jī)r(jià)確實(shí)還是在上漲，但房?jī)r(jià)漲幅是在回落的，這就說明前期上漲的勢(shì)頭初步得到遏制。

 

　　不同時(shí)期不同官員話語的差異，說明決策層面對(duì)于房?jī)r(jià)的基本認(rèn)識(shí)已經(jīng)發(fā)生變化。然而，這并不代表對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生變化。就在9月份，還有官員明確表示，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大，希望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能支撐經(jīng)濟(jì)并改善人民生活條件。”

 

　　一邊是“房?jī)r(jià)上漲較快”帶來的負(fù)面影響，一邊是“經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大”，樓市調(diào)控政策如何在這兩個(gè)目標(biāo)之間進(jìn)行調(diào)和，正是這一輪樓市調(diào)控的根本矛盾點(diǎn)所在。從數(shù)據(jù)上看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然乏力，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激作用仍然十分明顯。既想讓房地產(chǎn)發(fā)揮支撐作用，又不敢面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的負(fù)面結(jié)果，恐怕是魚和熊掌不可兼得。

 

　　所以，史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)，是擠出樓市中的金融泡沫，但是不是為了降房?jī)r(jià)呢?

 

　　可以說，近二十年以來，任何一次樓市調(diào)控，政策出發(fā)點(diǎn)都是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，而不是降房?jī)r(jià)。同樣可以看到，一旦樓市出現(xiàn)下行信號(hào)，從高層到地方，都會(huì)忙不迭地放松調(diào)控、寬松銀根、緊縮地根，人為托市。

 

　　對(duì)于第二個(gè)問題，政策會(huì)帶來什么實(shí)際后果?換言之，政策能否達(dá)到初衷?

 

　　政府想要的結(jié)果是既能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，又能減少樓市的投機(jī)泡沫。正如上文所說的，這是魚和熊掌難以兼得的游戲。這一輪的房?jī)r(jià)暴漲，是貨幣寬松、資金荒和房地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)共同作用之下的產(chǎn)物，如果銀根不收縮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊缺乏吸引力，經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴依舊嚴(yán)重，那么房?jī)r(jià)的投機(jī)性就難以得到遏制。

 

　　目前來看，貨幣寬松政策還么有到緊縮的時(shí)機(jī)，雖然央行決策層表示“中國(guó)會(huì)對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制”，但經(jīng)濟(jì)下行周期，緊縮信貸可能性并不大。即便信貸緊縮，資金也不會(huì)如決策者所預(yù)期的向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回歸。過去這么多年，最常見的現(xiàn)象反而是，樓市限貸資金竄往股市，股市萎靡資金繼續(xù)回歸樓市。

 

　　從更深層的中國(guó)樓市運(yùn)行的政經(jīng)邏輯來看，過去二十年，中國(guó)樓市的一路暴漲，背后雖然不乏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化推進(jìn)和人口紅利的硬支撐，但更直接的因素還在于貨幣的一路超發(fā)、經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過度依賴、地方政府對(duì)于土地財(cái)政的偏愛。這些因素其實(shí)到現(xiàn)在，仍舊沒有發(fā)生變化。

 

　　純粹從經(jīng)濟(jì)理論預(yù)測(cè)中國(guó)樓市的專家，總被打臉，原因不是他們?nèi)狈镜慕?jīng)濟(jì)學(xué)素養(yǎng)，而是有意無意忽視了中國(guó)樓市背后的政治邏輯。有一句話一針見血：房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，別說什么轉(zhuǎn)型。

 

　　無論限購還是限貸，都只是一時(shí)的應(yīng)急之舉，無法撬動(dòng)樓市的真正根基。說到底，既想讓房地產(chǎn)發(fā)揮支柱作用又想穩(wěn)定住房?jī)r(jià)的蹺蹺板藝術(shù)，決定了中國(guó)樓市調(diào)控的階段性、局限性、反復(fù)性和無效性。

 

　　太多的歷史證明了這一點(diǎn)，未來恐怕還會(huì)證明這一點(diǎn)。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)