高價地轉向合作開發房企共擔成本風險

admin4 2016-09-26 13:38:47

　　9月21日晚間，新城控股公告稱，公司子公司上海新城萬嘉房地產有限公司、上海禹隆房地產開發有限公司與中國金茂全資子公司上海慶茂置業有限公司簽署合作開發協議。金茂將以18.13億元對價獲得新城虹口地塊項目公司49%股權，而新城持股51%，占主導地位。

　　一名業內人士認為，央企下半年拿地大部分冷靜了很多。他認為這或許源于此前約談傳聞。但這并不代表央企們不再參與高價地建設，前述案例便是新的表現形式之一。

　　因央企存在資金成本低與其他資源優勢，民企往往在拿下高價地后，會考慮與前者合作。他進而指出，市場仍然是資金與資源為王，比如融信所拿上海靜安高價地，即將與萬科合作，盡管萬科不是央企，但在資金成本與房地產資源優勢上，并不輸于央企。

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出，央企目前不再拿高價地，多半是收到了監管層警告，很多央企確實會在土地市場相對低調。對于此類央企來說，上半年土地儲備補充有效，下半年適當放緩拿地問題也不大。不排除后續央企會曲線拿地，即持股一些土地儲備不錯的房企股權。

　　風險共擔

　　對于上述引入金茂合作，新城方面表示，合作開發拓展了公司對外合作的空間，有利于分散項目投資風險。上海中原地產市場分析師盧文曦則指出，不管央企還是民企，現在拿的高價地開始陸續做合作開發了。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，選擇與金茂合作，因為其有較強客戶把控能力和產品設計能力。如果未來確定是新城操盤，用“璞樾”品牌的概率較大;但從利潤最大化角度出發，不排除用“金茂”的牌子。

　　盧文曦指出，雖然金茂在上海的布局不追求規模效應，但大寧金茂府之外的后備力量顯然有點單薄。“接連失手顧村地王、虹口地王，金茂恰好可以通過此舉避開央企拿高價地的風險，又可以補充土地儲備。”

　　今年9月1日，金茂已經出手參股建發在6月17日拿下的上海嘉定新城E27-01地塊。增資完成后，建發房產、泰茂置業(金茂)與隆威投資(保利)間接分別持有項目公司40.532%、29.734%和29.734%股權。

　　中報顯示，新城控股上半年在上海有結算和銷售的項目共計13個，絕大部分集中在嘉定新城或昆山等距主城相對較遠的區域。而金茂在上海開發的大寧金茂府，已經在上海高端市場打開一片天空，且對虹口所在的涼城板塊也產生較大輻射力。

　　央企、民企合作開發為規避風險，共同發展，在今年初就現端倪。

　　2月2日，新城引入市北高新共同開發上海青浦宅地。這塊地是新城在2015年11月以6.82億元買入，樓板價1.81萬元/平方米，溢價率113.34%。

　　此外，新城還在蘇州吳江項目與招商、碧桂園聯合開發，在南京與長實合作，江寧項目與保利共同開發。新城管理層此前也透露，通過與央企、知名企業合作可以學習他們的操盤手法與開發經驗。

　　共擔風險的案例越來越多。比如信達地產去年底拿下上海新江灣城地塊后，泰禾集團以11.3625億元參與項目開發;信達地產于今年1月以33.9億元摘得的南星橋地塊，確定與濱江合作，濱江入股20%。

　　后高周轉時代

　　回首近5年房企發展歷程，分析人士將其概括為三個時代：高利潤高杠桿時代(2010年以前)、高周轉時代(2011-2013年)、后高周轉時代(2013年以后)。這是市場逐步發展成熟的過程;也是房企根據市場調整策略，不斷擴張的過程。

　　合作開發并非源自于央企。進入后高周轉時代，房企為了保持ROE和規模增長，紛紛開始“小股操盤”。

　　中原地產市場研究部統計顯示，過去5年間，內地上市的老牌房企“招保萬金”和綠城在新購置土地中的權益占比逐年走低。這說明這些房企在經營策略上做出了調整，從獨立開發逐漸轉向合作開發。

　　2010年以前，大型房企規模和業績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。比如，從2008年到2010年，綠城的銷售金額上漲了近3倍。同時段內其核心凈利潤率和資產負債率也同樣上漲明顯。

　　2010年以前很多大型房企還處于全國布局階段，市場空間大，相互間競爭不激烈。因此房企可以依靠房價上漲及自身品牌價值提高利潤率;當時國內的融資渠道較寬，融資成本低，同時全行業的負債率也處于較安全水平。因此大型房企可以通過高杠桿策略來為其快速擴張提供資金支持。然而，2013年后，經過調控，央企的資金優勢開始顯現。

　　今年上半年，上海實業城市開發集團有限公司與上海電力建設有限公司、中國電建地產集團有限公司簽署合作框架協議。三方將聚焦上海及國內一線城市與長三角地區重要城市，共同尋求優質房地產投資機遇。

　　不過，有市場分析指出，該合作也在一定程度上暴露了上實城開近年來的“地荒”處境：雖然背靠上海國資委，卻一直在出售資產以維持現金流，土地儲備日益縮減成為不爭的事實。

　　盧文曦指出，今年拿下土地的房企在拿地后現在會存在運用壓力，因此越來越多選擇聯合開發，打通各自的資源、客戶、營銷渠道等。今后這種合作也將不止存在于央企與民企合作，與國企、一線房企等都有可能。