龍頭房企冷眼旁觀地王潮他們嗅到了什么？

admin4 2016-09-06 09:03:27

地王頻出，房?jī)r(jià)飛漲，這應(yīng)該是今年上半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀寫照。僅以8月份來(lái)說，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，全國(guó)單宗土地超過10億元的地塊累計(jì)共有45宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)30宗。如果僅從計(jì)算地價(jià)超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象來(lái)看，8月份或?qū)⒊蔀闅v史上地王最密集的月份。截至2016年8月,全國(guó)地王超過150宗。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一線的炮火聽得最清楚的無(wú)疑是開發(fā)商，于紛亂中細(xì)究，開發(fā)商對(duì)地王頻現(xiàn)的市場(chǎng)已經(jīng)展現(xiàn)出不同的判斷與應(yīng)對(duì)，萬(wàn)科、中海等第一梯隊(duì)開發(fā)商已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)保持警惕，部分第二梯隊(duì)房企如遠(yuǎn)洋集團(tuán)也開始警覺，龍頭房企拿地謹(jǐn)慎。但出于規(guī)模增長(zhǎng)等考慮，大部分第二梯隊(duì)房企成為了此次地王潮的參與者和助推者。

萬(wàn)科董秘朱旭表示：“上半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，地價(jià)大幅上升，地價(jià)貴過周邊房?jī)r(jià)的‘地王’頻出。但是，在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬(wàn)科沒有拿下一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，也沒有一個(gè)面粉貴過面包的地王項(xiàng)目。”

市場(chǎng)前景隱晦不明，地王制造者雖將土地資產(chǎn)攬入懷中，但面對(duì)未來(lái)也是甘苦自知。

謹(jǐn)慎與亢奮

這段時(shí)間上市公司紛紛發(fā)布半年報(bào)，一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，第一梯隊(duì)房企手中現(xiàn)金多了起來(lái)。

8月30日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布半年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等多項(xiàng)指標(biāo)超越了萬(wàn)科，大有在今年打破“萬(wàn)科魔咒”的趨勢(shì)。一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，恒大集團(tuán)上半年期末現(xiàn)金總額為2120億元，加上期末未使用銀行授信額度達(dá)到人民幣1260.1億元，恒大可使用資金合計(jì)人民幣3380.1億元。

再看萬(wàn)科，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入747.95億元，同比上漲48.8%;歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)53.51億元，同比增長(zhǎng)10.42%;基本每股收益0.48元。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金718.7億元，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和292.9億元。

中海向來(lái)以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱，上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額952.6億港元，位列全國(guó)房企第五位，凈利潤(rùn)196.9億元，同比上漲20.6%，穩(wěn)居行業(yè)第一。但同樣，中海持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1179.7億元，現(xiàn)金充裕。

房企的持續(xù)經(jīng)營(yíng)建立在不斷獲取土地的基礎(chǔ)上，手握大量現(xiàn)金意味著在拿地策略上的保守，回看今年“地王制造者”，也確實(shí)不見這幾家龍頭房企的身影。

誰(shuí)拿走了“地王”?實(shí)際上，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，地王多被央企及閩系房企拿走。近期備受矚目的“地王”是8月29日招商蛇口、華僑城以總價(jià)310億元拿下的深圳市寶安區(qū)大空港區(qū)域地塊。這是繼2016年6月深圳創(chuàng)造140.6億元的“地王”新紀(jì)錄之后，國(guó)內(nèi)總價(jià)最高的“新地王”。8月17日融信集團(tuán)以110.1億元拿下位于上海靜安(原閘北)中興社區(qū)的一幅住宅地塊，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上“單價(jià)最貴地王”紀(jì)錄。

龍頭房企在想什么?

龍頭房企謹(jǐn)慎拿地，第二梯隊(duì)瘋狂搶地王，房企的考量是什么?

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，大企業(yè)土地儲(chǔ)備充裕，可避開地價(jià)高漲期拿地。但對(duì)一些想快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的企業(yè)來(lái)說，無(wú)論地價(jià)多高，都要通過招拍掛拿地，造成了地王都被第二梯隊(duì)的企業(yè)拿走的現(xiàn)象。

恒大集團(tuán)雖然上半年獲取了80個(gè)項(xiàng)目，花費(fèi)800多億元，但從城市布局來(lái)看，80個(gè)項(xiàng)目中一線城市投資額占比10.1%，二線城市投資額占比63.8%。更關(guān)鍵的是，這些項(xiàng)目的平均成本只有人民幣1994元/平方米。這說明恒大集團(tuán)仍然堅(jiān)持不拿地王，項(xiàng)目所處位置仍在城市遠(yuǎn)郊，地王現(xiàn)象與恒大集團(tuán)并無(wú)關(guān)聯(lián)。

萬(wàn)科在這場(chǎng)土地盛宴中采取了謹(jǐn)慎態(tài)度，沒有獲得一塊地王地塊。萬(wàn)科董秘朱旭表示：“在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬(wàn)科沒有拿下一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，也沒有一個(gè)面粉貴過面包的地王項(xiàng)目。”

上半年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目70個(gè)，總建筑面積1260.1萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積848.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約465.8億元，新增項(xiàng)目均價(jià)為5488元/平方米。截至6月底，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)3582萬(wàn)平方米，保持在滿足未來(lái)兩年以上的開發(fā)水平。

另一家在土地市場(chǎng)偃旗息鼓的房企是遠(yuǎn)洋集團(tuán)，截至2016年7月底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在6個(gè)城市獲取9個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備和資產(chǎn)約170萬(wàn)平方米，其中僅有杭州項(xiàng)目是招拍掛摘得，其他8個(gè)位于北京、上海、深圳、廣州和三亞的項(xiàng)目全部是以收購(gòu)方式獲得。李明近期表示，從趨勢(shì)來(lái)說，遠(yuǎn)洋希望維持到25%到30%的毛利率水平。

遠(yuǎn)洋的謹(jǐn)慎來(lái)自用真金白銀換來(lái)的教訓(xùn)。一位接近遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資部門的人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“2009~2010年拿的地王對(duì)遠(yuǎn)洋過去幾年的經(jīng)營(yíng)存在一定的負(fù)面影響和壓力，這次的謹(jǐn)慎也算是吸取了教訓(xùn)。”

躲避土地拍賣市場(chǎng)，收購(gòu)成為遠(yuǎn)洋獲取土地的渠道。上述人士表示，遠(yuǎn)洋現(xiàn)在儲(chǔ)備土地依賴于通過遠(yuǎn)洋資本的私募基金，以及股權(quán)并購(gòu)來(lái)獲取。

今年7月，遠(yuǎn)洋獲取了位于上海靜安區(qū)的上海科恩國(guó)際中心，該項(xiàng)目是中國(guó)華融旗下的不良資產(chǎn)，而遠(yuǎn)洋早在2015年時(shí)便以53億港元入股華融。“現(xiàn)在拿地理性多了。”上述接近遠(yuǎn)洋的人士表示。

異曲同工的是，深陷股權(quán)大戰(zhàn)的萬(wàn)科自己也開始關(guān)注通過并購(gòu)與整合獲取土地。萬(wàn)科方面向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，萬(wàn)科將把握城市發(fā)展方向，持續(xù)、穩(wěn)定地推進(jìn)核心傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，積極拓展項(xiàng)目獲取方式和渠道，關(guān)注具備增值潛力的存量資產(chǎn)、資產(chǎn)包、公司股權(quán)、平臺(tái)等投資機(jī)會(huì)。

即使激進(jìn)如融創(chuàng)，也對(duì)面粉貴過面包的現(xiàn)象展現(xiàn)出警惕，城市布局悄然變化，避開了地價(jià)持續(xù)走高的熱點(diǎn)二線城市。融創(chuàng)行政總裁汪孟德在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，融創(chuàng)接下來(lái)會(huì)謹(jǐn)慎拿地，持續(xù)上漲不符合邏輯。

土地市場(chǎng)盛宴正隆，但悲觀情緒也已經(jīng)出現(xiàn)。宋延慶表示行業(yè)的高增長(zhǎng)期為時(shí)不久了。上述接近遠(yuǎn)洋的人士表示，雖然短期部分地區(qū)還將熱燒，但他個(gè)人對(duì)市場(chǎng)后市持悲觀態(tài)度。

在某券商人士看來(lái)，雖然上半年地產(chǎn)板塊頻現(xiàn)機(jī)會(huì)，但房地產(chǎn)行業(yè)的基本面仍是向壞，行業(yè)的成長(zhǎng)邊際下降，板塊估值難以回到過去的榮耀，系統(tǒng)性機(jī)會(huì)已經(jīng)不會(huì)出現(xiàn)，“明年，地王將面臨去化問題，行業(yè)衰退跡象會(huì)顯現(xiàn)”。