某央企因內(nèi)部戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整擬轉(zhuǎn)讓位于深圳市羅湖區(qū)的準(zhǔn)四星酒店，該酒店已正式對外營業(yè)十余年，總建筑面積6萬余平米，客房近300間。酒店內(nèi)設(shè)餐飲設(shè)施、會議及宴會設(shè)施、康樂健身設(shè)施。目前酒店正常經(jīng)營，轉(zhuǎn)讓價格在10個億左右。

項目地理位置

項目位于羅湖區(qū)東門最繁華的商業(yè)地段，酒店周圍商業(yè)寫字樓林立，周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善且出行方便。酒店緊鄰地鐵龍崗線沿線，臨近東門步行街、樂園路海鮮食街，距地王大廈、萬象城2公里，距羅湖口岸及深圳火車站僅有4公里5分鐘的車程。地理位置優(yōu)越，所在位置商旅游客密集，人流量大。

項目區(qū)位分析

深圳市羅湖區(qū)是深圳市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的強區(qū)，也是經(jīng)濟優(yōu)勢較為明顯的一個城區(qū)。羅湖區(qū)毗鄰香港，是內(nèi)地與香港溝通的橋頭堡，處于香港經(jīng)濟效益向外輻射的范圍圈內(nèi)，城市功能相對成熟且完善。

投資價值分析

1.項目優(yōu)勢分析

（1）該酒店位于羅湖區(qū)繁華的商業(yè)地段，人流量大，交通便利，是商旅人士及游客的理想選擇。同時優(yōu)越的地理位置和便捷的交通條件也使得酒店的未來發(fā)展具有巨大的潛力與發(fā)展空間。

（2）該酒店以準(zhǔn)四星標(biāo)準(zhǔn)打造，環(huán)境良好，功能齊全。房間風(fēng)格為公寓式，配有獨立中央空調(diào)、日常家用電器、小型保險箱、衛(wèi)星電視及國內(nèi)有線電視網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施。兩室一廳及三室一廳更配有獨立的廚房及餐具，提供給入住者家居生活的溫馨體驗。餐飲、會議及宴會、健身娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全。舒適溫馨且別具特色的入住環(huán)境在羅湖區(qū)高檔酒店中十分有影響力，在攜程、去哪兒、藝龍等網(wǎng)站具有良好的口碑及入住情況反饋。

（3）目前該酒店-3至4層為商場， 5層以上為公寓式客房。客房部分的產(chǎn)權(quán)可獨立分割。空間布局上滿足酒店改造的基本條件，改造成集辦公、住宅、購物、娛樂休閑為一體的“商務(wù)辦公+公寓式住宅+商鋪”式城市綜合建筑體的成本較小，可塑性強，改造空間大。

2.項目參數(shù)分析

該酒店土地年限為70年，總建筑面積6萬余平米，平均價格為16670 /㎡；周邊住宅房產(chǎn)的均價位50000 /㎡，價格上具有明顯優(yōu)勢。