揚(yáng)州某投資公司因內(nèi)部戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整擬轉(zhuǎn)讓高郵市某五星級(jí)酒店，該酒店占地面積達(dá)7000平方米，總建筑面積達(dá)52000平方米，酒店一層設(shè)有約1000平方米的豪華大堂，擁有各類房間達(dá)320間，于2013年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，定位于“五星級(jí)酒店+高檔商務(wù)辦公+中影國(guó)際影城”的綜合建筑體，并由全國(guó)最大的連鎖酒店集團(tuán)方之一進(jìn)行酒店管理，目前經(jīng)營(yíng)情況較好，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格面議。

由于該酒店地處高郵市區(qū)的縱橫主軸線的交匯點(diǎn)上，地理位置優(yōu)越，也是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑。經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理，優(yōu)越的地理位置和便捷的交通使酒店成為了高郵繁華市中心門(mén)戶地帶的地標(biāo)性建筑，也決定了該酒店未來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

地理位置

項(xiàng)目位于江蘇省高郵市，地處高郵市區(qū)的縱橫主軸線的交匯點(diǎn)上，東達(dá)京滬高速，西接高郵湖，貫穿南北的京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)。項(xiàng)目占據(jù)了高郵市的黃金地段，地處人流量巨大的繁華街區(qū)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目工程建設(shè)總投資約為4.8億元，酒店的使用功能及設(shè)計(jì)均按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造。

區(qū)位分析

江蘇省高郵是世界遺產(chǎn)城市，屬于寧鎮(zhèn)揚(yáng)同城化的外圍圈層和淮揚(yáng)鎮(zhèn)發(fā)展軸。地處長(zhǎng)江三角洲，位于上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈雙重輻射區(qū)，是蘇中、蘇北地區(qū)的重要門(mén)戶，是中國(guó)集郵之鄉(xiāng)和中國(guó)建筑之鄉(xiāng)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為明顯具有巨大的成長(zhǎng)空間和開(kāi)發(fā)潛力。

未來(lái)高郵市將構(gòu)建“一鐵兩水四縱四橫”綜合交通骨干網(wǎng)絡(luò)，形成“對(duì)外開(kāi)放、對(duì)內(nèi)連接、縱橫貫通”的現(xiàn)代化綜合交通路網(wǎng)體系。未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨著交通網(wǎng)絡(luò)的完善將更上一層樓，成為南京周邊城市一顆耀眼的明珠。

投資價(jià)值分析

1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1）該酒店服務(wù)業(yè)股權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，地處高郵市核心地段，人流量極大。交通便捷，且距離市長(zhǎng)途汽車站僅數(shù)百米，距離揚(yáng)州站、江都站和泰州機(jī)場(chǎng)也在一個(gè)小時(shí)的車程以內(nèi)；

2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理較好，由全國(guó)最好的連鎖酒店集團(tuán)方之一進(jìn)行酒店管理，其中14年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為7450.1萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)73.46%，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)為3550萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)64.52%，凈利潤(rùn)為1351萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)29.37%。由此看出，酒店未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)良好；

3）該酒店的1-4層目前作為宴會(huì)廳、桑拿等用途，可以進(jìn)行改造，有更多發(fā)展余地，可塑性強(qiáng)；

4）與高郵市其他酒店相比，該酒店為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏囊患椅逍羌?jí)酒店，優(yōu)勢(shì)明顯，在攜程、去哪兒、藝龍等網(wǎng)站具有良好的口碑；

5) 該酒店在27樓設(shè)有面積1200多平方米，高達(dá)3.8米的空中觀光層，是高郵城區(qū)風(fēng)景的最佳觀光處，游客往往愿意來(lái)該酒店住宿；

6）大廈總投入為42810萬(wàn)元，增幅率按15%計(jì)算，約為48000萬(wàn)元，前期投入巨額投資打造該五星級(jí)酒店，設(shè)施完備，建筑精美。?

2、項(xiàng)目機(jī)遇分析

1）旅游業(yè)高速發(fā)展，客戶數(shù)量迎來(lái)增長(zhǎng)高峰。

高郵是江蘇省歷史文化名城，為帝堯故里、堯文化的發(fā)祥地，是江淮文明、郵文化的重要區(qū)域。2014年高郵旅游接待游客350萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)30億元。而隨著2015年4月16日高郵正式進(jìn)入華東旅游線路，未來(lái)，高郵市的旅游業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的高速發(fā)展期，酒店的營(yíng)業(yè)收入未來(lái)也會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的高峰期，盈利可觀。

2）當(dāng)?shù)卣龀郑欣叽侔l(fā)展。

目前高郵市政府對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)進(jìn)行大力發(fā)展，竭力打造歷史文化名城。14年發(fā)布的市政府關(guān)于鼓勵(lì)旅游業(yè)發(fā)展的政策扶持意見(jiàn)中，鼓勵(lì)星級(jí)酒店引進(jìn)先進(jìn)管理企業(yè)。對(duì)新引進(jìn)或委托全球酒店集團(tuán)100強(qiáng)、中國(guó)酒店集團(tuán)10強(qiáng)的酒店管理公司，管理期限達(dá)3年的高星級(jí)旅游飯店，分別給予20萬(wàn)元、10萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

3、項(xiàng)目參數(shù)分析

該高郵項(xiàng)目房?jī)r(jià)商鋪每平方米5萬(wàn)元，大廈底層4800/㎡，計(jì)24000萬(wàn)元；上部41000/㎡，每平方米12000元，計(jì)49200萬(wàn)元；地下室4800/㎡，每平方米8000元，計(jì)3840萬(wàn)元；合計(jì)市值為77000萬(wàn)元。

大廈總投入為42810萬(wàn)元，增幅率按15%計(jì)算，約為48000萬(wàn)元，與市值相比，溢價(jià)為29000萬(wàn)元。