山西省某公墓開發項目建設占地面積422畝，現根據目前公墓項目情況，項目主辦方及某公墓開發公司有意與社會有意公墓建設人士共同合作，融資10000萬元。項目合作方式為債權融資或債權轉物權。按物價局指導價，投資人3年利潤率可高達100%-200%，銷售價逐年上漲，隨著資金收攏與二三期開發的開始，將會獲得更多的資金回報。

 

　　一、項目基本情況

 

　　山西省晉中市某公墓開發項目建設占地面積422畝，全部為荒山荒地。本項目以“綠色殯葬、生態殯葬”為目標，以植樹和種草為主，實現生態化、園林化、規范化的公墓建設要求，按照國家相關要求，全部工程完工后，可建設骨灰墓穴7萬個。

 

　　本項目分三期建設：一期投資預計8000萬元，主要建設骨灰堂、紀念碑、墓地50畝、停車場20畝、殯儀服務樓等，為期2年;第二期投資5000萬元，主要建設墓地100畝，為期3年;第三期投資3000萬元，建設墓地250畝，周期2年。

 

　　該項目經縣政府常務會議研究通過，由縣殯儀館主辦、由某公墓開發公司建設。縣國土局已上報晉中市國土局，并得到第一期項目裸地30畝的形式建設批示，用于一期工程建設，預計本期建成墓穴15000個。

 

　　二、行業情況

 

　　(一)人口老齡化加劇促進墓地需求

 

　　我國是目前唯一一個老年人口超過兩億的國家，是全球最大的老齡化市場，隨著老年人口比例和總數的迅速上升，死亡率也將持續升高，根據《晉中市2015年國民經濟和社會發展統計公報》顯示2015年全市死亡率為5.61‰。此外，1950-1990年是中國人口出生的高峰期，這個時間段出生的人將在今后數十年間迅速步入老年期，高齡人口大量去世，為陵園墓地業提供巨大市場空間，墓葬業將成為高利潤朝陽產業。

 

　　近幾十年，我國火化量始終保持長期穩定增長態勢，預計未來火葬量和火葬率還將進一步提升，而我國傳統文化提倡“入土為安”的思想根植于人心，難以在短期內改變傳統習俗。盡管目前已經出現非墓葬新興生態葬形式，傳統土葬方式仍然是主流安葬方式。因此，預計未來幾十年間墓葬需求會迅速提升，行業前景廣闊。

 

　　(二)行業呈現高毛利率

 

　　墓葬行業已經成為公認的高暴利行業。“內地殯葬第一股”福壽園公布2015年財報，公司已經連續三年整體毛利率高達80%左右;福成股份進軍陵園墓葬業也獲得豐厚回報，據年報顯示，2015年陵園收入1.64億，占總收入12.2%，但毛利貢獻已達總利潤的四分之一。園陵墓葬業高利潤、高成長、低風險的業務優勢遠超其他傳統行業。

 

　　高毛利率背后最主要的原因是近些年墓位供不應求導致的售價水漲船高，基本都在萬元以上，而墓地除了土地成本，其它建設成本和管理服務成本相對較低。此外，如今土地審批越來越嚴格，經營性公墓牌照一照難求，導致公墓稀缺，價格也就物以稀為貴。

 

　　(三)土地資源稀缺，監管力度加大

 

　　我國墓葬業盡管呈現高暴利、低風險發展模式，但由于經營性公墓審批受國家嚴格監管，各地區政府機關下方經營牌照數量有限，因此合法合規土地公墓資源與牌照資源非常稀缺。這在一定程度上促使無照非法經營亂象叢生，給正規墓地經營者帶來一定風險。目前，國家政策已經限制各地胡亂占地落葬，出臺《公募業務接待》等五項服務行業標準，致力于建立標準化規范化服務體系，打擊違法違規胡亂落葬行為。

 

　　三、投資價值分析

 

　　(一)該地區現有公墓數量難以滿足市場需要

 

　　晉中市所屬縣市火葬場只有兩個，該縣屬其中之一，周邊縣及縣級市均不具備火葬條件，現在居民遺體火化只能存放于該縣殯儀館，然而殯儀館骨灰堂容量非常有限，設備陳舊，無法滿足喪葬要求。另根據縣十三五規劃，本縣原有的幾家養老基地已不能滿足本縣及周邊縣市的需求，預計將增加兩萬張養老床位，為了順應殯葬與養老服務的發展，公墓建設已迫在眉睫。

 

　　(二)地理位置與自然環境優勢

 

　　項目距縣城12公里，可以充分滿足該縣及周邊縣市的需求，公墓距省會太原市也只有40分鐘路程，交通非常便利。項目緊靠森林公園的南部，順應了社會上“壽比南山”的民意取向，由于地理位置優越，可滿足本縣及周邊市縣的需求。

 

　　四、融資條件與投資方資格條件

 

　　現根據目前公墓項目情況，項目主辦方及某公墓開發公司有意與社會有意公墓建設人士共同合作，融資10000萬元。項目合作方式如下：

 

　　1、債權融資：

 

　　本項目優先考慮債權融資方式，資金籌借10000萬元，時間為3年，可承受年利率為8%-10%。

 

　　2、債權轉物權：

 

　　本項目墓地的銷售為主要盈利來源，根據周邊及本地需求，收益長期穩定，縣殯儀館主辦并長期監督公墓的建設與后期維護與發展，項目可靠且利潤巨大。由于項目屬于分期建設，不需全額投入資金，可以分期滾動式開展，可以滿足投資人利潤最大化。

 

　　該項目預計2018年底完工并投入使用，物價局指導價每個墓穴銷售3萬元-4.5萬元，成本核算約1.2萬元-1.4萬元，7萬個墓地的收益空間巨大。本種方式采用用墓穴數量折抵債務的方式：

 

　　融資總金額：10000萬

 

　　單個墓穴成本：1.5萬

 

　　折算墓穴數量：10000/1.5=6666個

 

　　按物價局指導價，投資人3年利潤率可高達100%-200%，銷售價逐年上漲，隨著資金收攏與二三期開發的開始，將會獲得更多的資金回報。

圖片來源：找項目網