走進深圳龍崗區(qū)布吉街道甘坑社區(qū)，一個風情濃郁、古色古香的客家小鎮(zhèn)映入眼簾，別致的涼帽等充滿當?shù)靥厣幕瘹庀⒌恼故酒吩诓┪镳^里靜靜地陳列。

 

　　而未來，在資本的介入下，“甘坑新鎮(zhèn)”將在此崛起，周邊大量閑置的工業(yè)廠房將修繕一新。上述旅游小鎮(zhèn)面積將擴大，并將搖身一變?yōu)镮P文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、VR內(nèi)容等科技產(chǎn)業(yè)以及創(chuàng)客的進駐地。

 

　　近日，記者跟隨中央企業(yè)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)專題采訪小組走訪時了解到，“甘坑新鎮(zhèn)”是深圳龍崗區(qū)政府與華僑城集團今年開始合作的一個城鎮(zhèn)化項目。

 

　　類似“甘坑新鎮(zhèn)”這樣的特色小鎮(zhèn)是經(jīng)濟新常態(tài)下推進新型城鎮(zhèn)化的重要路徑，企業(yè)也正將目光投向了這一領(lǐng)域，通過人口導入、產(chǎn)業(yè)聚集和土地價值提升等渠道發(fā)展特色小鎮(zhèn)，參與新型城鎮(zhèn)化的開發(fā)。

 

　　文化新鎮(zhèn)將在全國各地落地開花

 

　　華僑城集團公司成立于1985年，迄今為止有30多年的歷程。發(fā)展到今天，資產(chǎn)規(guī)模超過1500億元，年均銷售收入500億元，成為了一個大型的企業(yè)集團。

 

　　深圳華僑城股份有限公司總裁助理關(guān)山對記者介紹：“其中，文化旅游業(yè)務是華僑城最具社會影響力的業(yè)務。從旅游業(yè)務目前的行業(yè)地位來看，華僑城在全世界主題公園領(lǐng)域排名第4位，年接待游客3200萬人次，累計接待游客量3.4億人次。這個數(shù)字在亞洲排在第1位。”

 

　　文化旅游業(yè)務在華僑城有四個形態(tài)：其一是以錦繡中華、世界之窗為代表的靜態(tài)微縮景觀主題公園，其二是以歡樂谷為代表的動態(tài)體驗式主題公園，其三是以深圳東部華僑城為代表的休閑生態(tài)品牌，同時還有以歡樂海岸為代表的都市娛樂目的地。

 

　　不過，隨著華僑城轉(zhuǎn)型升級的加速，其文化旅游業(yè)務形態(tài)種類將增加。自去年以來，華僑城加快了轉(zhuǎn)型升級的力度，在以“旅游+地產(chǎn)”模式拓展的過程中，發(fā)現(xiàn)文化旅游對郊區(qū)城鎮(zhèn)公共服務提升、人口導入、產(chǎn)業(yè)聚集和土地價值提升等方面有巨大的作用，于是形成了更適合于新型城鎮(zhèn)化推進的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的模式。

 

　　今年5月，華僑城和龍崗區(qū)政府正式簽約，總投資500億元創(chuàng)建“甘坑新鎮(zhèn)”，項目占地約12平方公里，是龍崗區(qū)與華僑城集團合作的第一個新型城鎮(zhèn)化項目。其后，華僑城與龍崗區(qū)還簽約了“華僑城國際低碳示范城”項目。

 

　　為什么華僑城從深圳的東部--龍崗開啟發(fā)展之路?一個原因是2005年之后，文化產(chǎn)業(yè)成為深圳的一個新的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，深圳發(fā)展的中心也在轉(zhuǎn)移。2015年5月，深圳通過了《深圳市實施東進戰(zhàn)略行動方案(2016—2020年)》及相關(guān)配套方案，確定了深圳今后的發(fā)展戰(zhàn)略是向東發(fā)展。

 

　　記者了解到，華僑城也成立了一個文化產(chǎn)業(yè)運作平臺——華僑城文化集團，其中一個主要任務就是在全國打造文化新鎮(zhèn)。

 

　　未來，華僑城文化集團將以甘坑新鎮(zhèn)為基地，與其他企業(yè)和機構(gòu)攜手打造5座以上年GDP超100億元(人民幣)的新型城鎮(zhèn)、1—2座年GDP超500億元和1000億元的城市級產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)。

 

　　創(chuàng)新利用存量土地

 

　　那么，在打造特色小鎮(zhèn)的過程中，如何把當?shù)噩F(xiàn)有的存量土地發(fā)展起來?創(chuàng)新是必不可少的。就以甘坑新鎮(zhèn)為例，由于原有的土地屬于村集體所有，華僑城需要改變談判方式，直接和村民談判。

 

　　華僑城文化集團總經(jīng)理胡梅林告訴記者：“這個項目跟過去在市場上拿地不一樣，過去都是直接摘牌，政府把一個清理好的土地給我們。但這個是我們跟村民談，村民手上擁有集體用地，包括原來面臨被淘汰的幾個工業(yè)村。”

 

　　深圳的工業(yè)是從“三來一補”開始的。過去，由于這些企業(yè)需要的廠房面積大，樓房都是整棟整棟地出租。但是好時光一去不復返。近年來，由于用工成本的大幅上漲，不少利潤微薄的企業(yè)搬離深圳。此外，技術(shù)型企業(yè)比例的加大也導致廠房不那么好租了。

 

　　胡梅林說：“當?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)目前面臨的最大問題是租金只能租到30元左右，所以根本就無法維系，而且污染非常嚴重，但周邊的新興產(chǎn)業(yè)租金租到80元左右，這個巨大空間迫使村民亟需轉(zhuǎn)型。”

 

　　改變盈利結(jié)構(gòu)增加收入來源

 

　　甘坑新鎮(zhèn)的項目是通過政府與社會資本以PPP模式合作開發(fā)，大力發(fā)展新型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，尤其是導入和培育具有高科技含量和高藝術(shù)水準的原創(chuàng)文化內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，形成高端文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動“文化+”相關(guān)的科技、旅游、商業(yè)、生態(tài)、農(nóng)業(yè)、教育、家居等現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和快速發(fā)展。

 

　　那么，這種PPP聚集資金的模式如何持續(xù)?中國社科院研究員郭昀認為，小鎮(zhèn)的收益來源和資金循環(huán)問題非常重要。他說：“如果回收資金有障礙，那么這個小鎮(zhèn)，甚至后面將要開發(fā)的小鎮(zhèn)在延續(xù)上就會有一定的難度。”

 

　　此前該小鎮(zhèn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式主要是靠租金，例如旅游商業(yè)開發(fā)，主要是租給餐飲企業(yè)了，但是租金比較低。而且餐飲的一個問題是工作日的晚上和周末游客特別多，其他時候游客少，這就遇到了營收范圍的瓶頸問題。

 

　　華僑城要做的第一件事情就是要改善它的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，進行整體策劃。胡梅林說：“一個是擴大它的面積，增加接待游客量，另外是增加周一到周五的內(nèi)容，未來想把它做成一個文化會展經(jīng)濟體，包括服裝、珠寶、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等。同時，結(jié)合本土客家涼帽文化，開發(fā)自有IP，并將VR產(chǎn)業(yè)導入，實現(xiàn)產(chǎn)城游一體化。”

 

　　挖掘古鎮(zhèn)本土文化元素，開發(fā)以IP為主導的旅游和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)是華僑城文化新鎮(zhèn)有別于其它城鎮(zhèn)的模式。胡梅林認為，基于建筑觀光的小鎮(zhèn)開發(fā)階段已經(jīng)過去，未來將是文化現(xiàn)代化的IP開發(fā)運營時代，只有IP才能將千年百年文化與當代生活和審美建立連接。從臺北故宮和北京故宮的文創(chuàng)開發(fā)經(jīng)驗看，這個趨勢是非常明顯的。

 

　　他說：“無論是文化還是科技都已經(jīng)進入到互動的階段，純觀賞性的小鎮(zhèn)游必然將由互動性的文化活動和生活體驗性的小鎮(zhèn)生活模式所取代。”

圖片來源：找項目網(wǎng)