現在，房企從拿地到規劃設計然后施工賣房子，最后做售后服務，甚至還做房地產方面的金融等等，多而雜，即便大的房企精細化管理比中小房企到位，但距離精工細作依然遙遠。

 

　　一 、精品必然來自于長時間的專注

 

　　眾多介紹匠人精神的文章和書籍里，一定會提到一個人的名字——小野二郎，其被稱為壽司之神，享譽世界。

 

　　小野二郎的小店數寄屋橋次郎只有10個座位，人均起價達3萬日本(約2000人民幣)，卻要提前一個月預約，人們依然趨之若鶩。

 

　　奧巴馬訪問日本，安倍帶他去東京銀座一家高級壽司店吃壽司，一向喜愛壽司的奧巴馬不吝稱贊：“吃過很多壽司，但這是我有生以來吃到的最美味的壽司。”

 

　　如此驚艷的表現，源于現年已92歲高齡的小野二郎，一生超過76年的時間都在做壽司、思考壽司，將心注入壽司，甚至做夢都夢見壽司。

 

　　從食材開始，小野二郎對壽司制作的每一個細節都苛求完美。他每天早上會親自去魚市場挑選食材，過問所有細節，所有環節務必完美;俗話說壽司三分味道，七分手勢，為了保護制作壽司的雙手，小野二郎除了工作以外永遠戴著白手套，甚至睡覺都不例外……與其說小野二郎是在做餐飲，不如說是在修行!

 

　　二、美國模式是最接近匠人精神的

 

　　復制可以最大程度地壓縮工期，實現快周轉，做大企業規模。精工需要細作，快了必然出現各種各樣的質量問題。比如此前某大型房企因房屋漏水問題，引發全國負面影響，在移動互聯網時代，這是很致命的。如此，還談何匠人精神。

 

　　相比之下，術業有專攻的美國模式是最接近匠人精神的。

 

　　美國房地產發展模式強調，房地產開發的所有環節由不同的專業公司來共同完成。有專門的土地開發商、建設商、中介經紀商、保險商、抵押服務等機構。土地開發商負責土地開發，地塊劃分商負責地塊的規劃設計，中介經紀負責市場銷售策劃，保險機構負擔災害風險、抵押信用風險、產權保險風險，抵押服務則負責抵押貸款的后續管理。不同公司根據自己的專業特長專注于某個細化產品市場。由于深度浸淫某個專屬細分領域，自然可以做得十分精。

 

　　在這種模式下，開發商并不是全部的出資人，而是主要籍憑借自已的專業能力參與房地產項目的開發和運營管理，自身既能享有股權收益又可收取資產管理收入，并通過參與基金管理公司的GP出資，享受超額收益分成，即“吃軟飯、掙硬錢”。

 

　　概而言之，美國模式以專業細分和金融運作見長，核心是金融運作，房地產投資信托基金和投資商成為主導者，而開發商、建筑商、銷售商以及其他房地產服務商則成了圍繞資本、基金的配套環節和手藝人。

 

　　國內較早效仿美國模式的是萬通地產。拿地前夕，萬通就開始引入戰略合作伙伴，實現股權合作，共同開發;在開發和建設階段，引入私募股權投資基金、銀團貸款或房地產信托資金，同時整合各項資源，收取開發管理費;在持有經營階段，對項目進行租賃和物業管理，收取相關管理費，另外可以引入商用物業孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率為目標;在租金和出租率保持穩定之后，通過各種金融產品，如REITs等，向包括保險基金、養老基金等機構出售部分或全部權益。

 

　　在美國模式下，公司將更加注重后端產品品質和價值的維系。因此，房企的專業運營能力將成為命門。

 

　　未來房地產會演變成三個行業

 

　　整個房地產行業上半場，盈利模式是粗放、簡單的，主要是賺取土地紅利(只要拿到地就能賺錢)和人口紅利(快速城鎮化，導致各地商品房都供不應求)。可是，隨著行業逐漸進入發展的“下半場”，整個行業競爭會趨向于深度而非廣度上展開。

 

　　2月6日的集團年度工作會議上，許家印就提出恒大地產的新一輪“轉型”思路，即今年開啟從“規模型”向“規模+效益型”轉變。恒大2017年房地產銷售目標為4500億，較去年同期僅上漲約20%，遠低于其過去三年的復合增長率。此舉意味著，在銷售規模上一路狂奔的恒大地產已開始主動換擋，力圖在規模與效益的天秤上找到新的平衡點。

　　根據國家統計局的數據，2016年中國城鎮化率達到57.35%，城市化進程拉動房地產需求的動力正在變弱。按照未來每年提高一個百分點的速度，到2030年就到了70%左右。屆時，市場上將不再會有大量新的地塊供粗放建造、開發，而是更加考驗房地企向土地或建筑深度挖掘價值空間的能力，這也正是美國模式強調的精髓。

 

　　因此，雖然目前排名靠前的房企規模還在急劇擴大，但是此輪洗牌將會在短時間內結束，整個行業的未來會發生重構，逐步向美國模式過渡。現在的房企未來變身成三種不同類型的公司，各自發揮專長做自己最擅長的事。

 

　　第一種是專門做土地整理的行業。

 

　　美國的土地所有制是多元化的，私人約占有58%，聯邦政府占有約 32%，州及地方政府占有約 8%，剩余的 2%的土地為印第安人保留地。在法律(如規劃法規、環境保護法律對土地利用的約束和限制)許可以及規劃的范圍內，各種所有制形式的土地可以自由買賣、出租或者自用等。

 

　　由于土地是私有的，要做大塊土地的開發，就需要將很多小塊的土地拼起來，美國有專門的企業做這樣的事情。中國的土地是國有的，但是在一線和熱門的二線城市，新增的優質土地數量十分有限，更多的是通過城市更新騰挪出土地。就明源君了解，去年不少房企在一線城市的周邊城市收購舊廠房，先不管土地使用性質，買了再說，就是為了搶地!恒大為了搶占深圳市場，已經拿下超6000億的舊改項目。

 

　　當然，舊改是一朵帶刺的玫瑰，不少開發商沒聞到花香倒是被刺扎得遍體鱗傷，因為拆遷的風險實在難以預測。此外，諸如“鄭州模式”(合肥、武漢等城市亦如此)也受到了K2地產(現已經更名為石榴集團)的挑戰。

 

　　要想搞舊改，要么像恒大這種實力雄厚，并且區域深耕多年，要么是熟悉本地市場，和地方政府、金融機構等溝通順暢，關系緊密的中小企業。即便美國也是如此，其土地獲取方式主要由三種：購買、期權控制、兼并其他公司獲得土地儲備。由于土地的獲取需要大量的資金支持和存在不確定風險，因此需要與開發地政府和社團維持良好的關系。

 

　　去年明源君跟深圳某知名商業地產開發商一高管聊天時，偶然談到一塊存在各種疑難雜癥、其他開發商望而生畏的舊改項目，第二天該公司董事長就召開全體高管會議，想要拿下該項目。因為在他們那里，那些疑難雜癥都是可以搞定的。未來，這種企業完全可以專注于土地整理。

 

　　第二種行業是專門做金融的行業。

 

　　最近幾年，地產金融化的趨勢愈發明顯。未來，開發商最大的所有者會是銀行、保險公司和資產管理公司。

 

　　當然，現在不少大型的房企也在做金融，不過，馮侖就指出，急著往金融跑的，往往是資金鏈出了大問題。地產做金融的，往往兩邊都兼顧不了(比如發萬能險這樣的產品，成本也要7個點左右，如果不是拿去炒股，要想大幅盈利也難);從金融倒過來做地產的，通常又大又好。因此，許家印在最近的集團年會講話上表示，絕不允許恒大金融成為恒大的融資平臺!

 

　　未來，依靠賣新房擴大規模的，做到銷售額幾千億的巨頭的可能性越來越小。但是做地產基金、做REITs的機構等，卻還有很大的空間。既可以為開發提供資金，還可以做存量市場。最近，益田假日廣場發了一單53億的ABS，53億比益田集團年收入還要高，類似這樣的金融創新必然要有專業的人和公司來說，最終會有巨頭出現。

 

　　第三種行業是類似美國目前的承包商。

 

　　由于美國約有一半的房子是業主自建的(地是自己的，符合政府規劃，就可以自己建)。幫業主蓋房的是承包商，其起到的角色類似中國現在的房企——拿到業主的土地只要要設計、規劃、施工、裝修、配套，以及幫業主辦理各種法律手續等，基于一塊已經存在的土地去做跟房屋開發所有相關的綜合服務。

 

　　中國也有類似的企業，比如遠大住工。其Bhouse遠大美宅BOX系列，創新地基，施工簡便，對土地要求大大降低，最快12小時安裝完成! 還有綠城代建等(下面還會講到)。

 

　　做手藝人

　　也可以做很大賺大錢

 

　　當現在的房企變成三個獨立領域之后，開發商會轉變成一個手藝人。就像小野二郎的壽司店一樣，手藝人做得好，賺的錢可能比自己做金主還多，國內比較典型的一個案例是綠城代建。

 

　　制造業里有個詞，叫做“OEM”，就是“代工”的意思。而在房地產行業，也有一個類似的詞，叫“代建”。綠城是中國最早做“代建”業務的房企，其早在2010年就專門成立“代建”公司藍城(去年，藍城代建業務已經被綠城收購)。目前，已經是中國代建領域遙遙領先的NO1。

 

　　這種模式下，綠城不出錢，接受委托，收取管理費。綠城2015年的財報顯示，其代建管理收入3.36億元，凈利率1.05億元，ROS(銷售利潤率)高達31.25%，相比之下，當年萬科的ROS是18.09%，萬達是16.61%，恒大是16.24%……

 

　　到了現在，綠城對“代建”模式的野心，已經不局限于幫別人蓋房子、賣房子這么簡單，而是要構建代建行業的壁壘。經過不斷迭代，現在的“代建4.0”模式，不僅包括事前的基金安排與價格約定機制(有一點售價對賭的意思)，還包括事中的各種管控，以及樓盤交付之后的各種服務。換句話說，綠城管理集團變成了一家房地產開發全產業鏈服務商。一旦實現，綠城的ROS可能還會更高!

 

　　至于專門做金融的，國外的黑石地產基金是標桿。黑石的房地產基金總收入規模最高曾超過三十億美元。當然，其管理的資產地產基金除了介入開發，還有不少是做存量的。

 

　　當然，我國在法律法規上等還有諸多不完善的地方，難以復制國外的玩法。但是，類似的業務也在開展，有望支撐相關公司迅速發展。

 

　　比如，北京國恒基業大廈項目的開發商在拿到土地后、拿到四證前資金鏈出現斷裂，由于尚未拿到四證，無法獲取銀行開發貸款，如果沒有資金注入，只能game over。

 

　　開發商找的救星偉業基金以全程打理方的身份介入項目，調整了項目的定位，為開發商提供了2500萬元的救命資金。開發商在拿到四證后獲得了銀行1.2億元的貸款，偉業基金順利退出。在整個過程中，偉業基金獲得的收入是2500萬貸款按檔期銀行貸款利率的利息收入，該種操作模式是典型的債權型投資模式。

 

　　雖然恒大、碧桂園、恒大3000億之后，排名稍后的房企，企圖在開發領域沖規模已經越來越難了，但是新的機會才剛剛開始。

 

　　來源：明源地產研究院 作者：艾振強

圖片來源：找項目網