1月14日，萬達(dá)集團(tuán)2016年年會(huì)在合肥正式召開。按照以往慣例，萬達(dá)年度會(huì)議選址是過去一年最具代表性的項(xiàng)目，所以2016年在新開業(yè)的西雙版納度假區(qū)舉行，今年則在新開業(yè)的合肥萬達(dá)城召開。

 

　　王健林照例在年會(huì)現(xiàn)場做了近100分鐘的工作報(bào)告，詳解萬達(dá)年內(nèi)的經(jīng)營業(yè)績。盡管營業(yè)收入增速放緩、房地產(chǎn)收入下降，王健林在現(xiàn)場為萬達(dá)的工作如是定性：“基本實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。”

 

　　他的理由是，一方面，去年萬達(dá)商業(yè)收入減少25%，凈利潤卻仍在增長;另一方面，集團(tuán)服務(wù)業(yè)凈利潤占比逾60%，首次超過了地產(chǎn)開發(fā)利潤。“甚至可以說，萬達(dá)商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)。”

 

　　不僅萬達(dá)宣布脫離房地產(chǎn)屬性，2017年以來多家房企動(dòng)作頻頻，不過多與房地產(chǎn)的主業(yè)無關(guān)。例如萬科在1月17日與1月18日接連宣布聯(lián)手北京北控與長發(fā)集團(tuán)，進(jìn)軍冰雪產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老醫(yī)療。此外融創(chuàng)也出人意料成為了科技公司樂視的股東之一。

 

　　盡管恒大地產(chǎn)在2016年依靠地產(chǎn)銷售帶來的3373億元超過萬科坐上“頭把交椅”，不過集團(tuán)在資本市場的戰(zhàn)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)板塊。雖然去年以來不停重復(fù)著收購的步伐，不過互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)成為其未來工作重中之重也已成為公開的秘密。

 

　　房企們看到了什么?

 

　　從2014年說起

 

　　3年前的房地產(chǎn)行業(yè)變化成為這場轉(zhuǎn)型集會(huì)的導(dǎo)火索。

 

　　2014年，房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，各項(xiàng)指標(biāo)高位回落，全國主要城市房價(jià)出現(xiàn)集體下跌。政策面適時(shí)作出調(diào)整，下半年起，限購措施基本退位，信貸環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)。

 

　　土地市場與住宅市場隨后呈現(xiàn)回暖的形勢，政府積極供地，在各項(xiàng)利好政策以及企業(yè)補(bǔ)倉需求的推動(dòng)下，企業(yè)拿地也很踴躍，各地總價(jià)地王、單價(jià)地王也是陸續(xù)浮現(xiàn)，2015年意料之中地成就了一個(gè)新的地王年。

 

　　2015年35家典型上市房企的平均拿地金額為263億元，同比增長65%，平均拿地建筑面積為633萬平方米，同比增長27%，平均土地儲(chǔ)備量增長10%至3215萬平方米。

 

　　不過市場需求的反饋信息并不理想，這些地王項(xiàng)目在隨后的時(shí)間普遍開工停滯。以北京為例，2015年7個(gè)地王項(xiàng)目一年之后實(shí)際開工僅有一家，其余項(xiàng)目一直在觀望當(dāng)中。

 

　　這種對于未來市場需求的不確定，交通銀行金融研究中心2015年發(fā)布的《2015年中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》中將之描述為“庫存的結(jié)構(gòu)性過剩”“雖然房地產(chǎn)業(yè)需求仍有較大上升空間，但城鎮(zhèn)化的速度正在放緩”，這份報(bào)告同時(shí)將2015年定義為“白銀時(shí)代”來臨的元年。

 

　　這一年，正是中國樓市從此前長期的高速增長向階段性調(diào)整、分化格局轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這意味著雖然從頂層設(shè)計(jì)層面不再提房地產(chǎn)調(diào)控，然而市場這只看不見的手已經(jīng)開始發(fā)揮它的影響力。

 

　　想要持續(xù)行業(yè)的往日光景，房地產(chǎn)業(yè)需要轉(zhuǎn)型與變局。

 

　　2015年3月5日上午9時(shí)，第十二屆全國人民代表大會(huì)三次會(huì)議開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。

 

　　李克強(qiáng)說，政府著力培育新的增長點(diǎn)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，支持發(fā)展移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、高端裝備制造、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起，電子商務(wù)、物流快遞等新業(yè)態(tài)快速成長。

 

　　在樓市“新常態(tài)”下，房企們看到了轉(zhuǎn)型的方向——幾乎每家房企的老板都在談如何發(fā)展“互聯(lián)”與金融，無論是營銷方式變革，還是產(chǎn)品升級(jí)，甚至在房企未來戰(zhàn)略布局中，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)與金融，怎么完成傳統(tǒng)房企與互聯(lián)網(wǎng)金融融合落地都是其研究的大事。

 

　　萬達(dá)的“穩(wěn)賺1號(hào)”正是在此背景下誕生的：以萬達(dá)廣場為基礎(chǔ)，募集資金將直接投向各地萬達(dá)廣場建設(shè)，投資人則獲得這些廣場的收益權(quán)，享受商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)增值雙重回報(bào)，萬達(dá)集團(tuán)預(yù)期合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上。

 

　　按照萬達(dá)集團(tuán)解釋，作為萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融的首個(gè)產(chǎn)品，突破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式，運(yùn)用創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融方式，使資金直接注入到萬達(dá)廣場的建設(shè)之中，支持集團(tuán)實(shí)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)快速擴(kuò)張，加速集團(tuán)向輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型。

 

　　王健林為萬達(dá)的這一轉(zhuǎn)向提出了三個(gè)目標(biāo)：“第一是2020年萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融覆蓋全國至少5000個(gè)大型商業(yè)中心，其中萬達(dá)自己500個(gè)左右，每年大概覆蓋7億——8億消費(fèi)人群;二是萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融2020年力爭達(dá)到3000億元;第三是萬達(dá)的網(wǎng)絡(luò)金融實(shí)現(xiàn)IPO。

 

　　同樣的時(shí)間點(diǎn)，另一條故事線，復(fù)星集團(tuán)一份紅頭文件《關(guān)于復(fù)星地產(chǎn)核心管理人員任命的通知》在此時(shí)曝光。

 

　　根據(jù)該文件內(nèi)容，復(fù)星地產(chǎn)控股總裁徐曉亮不再擔(dān)任復(fù)地集團(tuán)副董事長。星浩資本原總裁趙漢忠，將履新復(fù)星地產(chǎn)控股聯(lián)席總裁兼星浩資本董事長。

 

　　作為復(fù)星地產(chǎn)旗艦公司的復(fù)地，這2011年至2014年期間業(yè)績呈萎縮之勢。2010年，復(fù)地全年銷售136億元，而2011年則大幅下降到94億元，其后的2012年和2013年，復(fù)地銷售分別也只有121億元和128億元，2014年前三季度比去年同期有較大增長，但全國排名僅第44位，與一線房企的距離在逐步拉大。

 

　　復(fù)地集團(tuán)是復(fù)星國際旗下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)，而星浩資本則是地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的平臺(tái)。復(fù)興地產(chǎn)控股相關(guān)人士稱，在管理層換血之后，復(fù)星地產(chǎn)板塊2015年或推出圍繞新興業(yè)務(wù)的新戰(zhàn)略。

 

　　雖然當(dāng)時(shí)沒有披露復(fù)興所要推出的新興業(yè)務(wù)的具體方向，3年之后再往回看則不難發(fā)現(xiàn)復(fù)地的轉(zhuǎn)型路線。

 

　　2016年12月16日，復(fù)星地產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資及管理平臺(tái)IDERA和日本三井物產(chǎn)共同出資成立的REITs正式于東京證券交易所上市。

 

　　這已經(jīng)不是復(fù)星地產(chǎn)頭一回出現(xiàn)在全球性的房地產(chǎn)投資舞臺(tái)上了。復(fù)地集團(tuán)3年來在海外市場一路高歌——東京、紐約、倫敦、里斯本、米蘭、悉尼、莫斯科、首爾等國際金融城市、核心城市資產(chǎn)投資遍地開花。

 

　　“接下來，你將會(huì)看到復(fù)星地產(chǎn)越來越多的跨門類、跨周期、多策略的投資。”復(fù)地CEO龔平如是說。

 

　　向產(chǎn)業(yè)鏈縱深進(jìn)軍

 

　　對于轉(zhuǎn)型和多元化的動(dòng)機(jī)，王健林稱“我是商人，肯定賺錢是放在第一位的”。

 

　　在商言商，王健林對萬達(dá)“去地產(chǎn)化”的布局邏輯很簡單——利益。他的觀點(diǎn)很明確：“地產(chǎn)的現(xiàn)金流不持續(xù)、不穩(wěn)定，不是一個(gè)萬歲行業(yè)。”他繼續(xù)補(bǔ)充道：“第二點(diǎn)，地產(chǎn)的估值比較低，我們是從長遠(yuǎn)角度來考慮的。”

 

　　這句話的畫外音是，房地產(chǎn)行業(yè)的周期性調(diào)控帶給房企的是同樣不穩(wěn)定的資金鏈。

 

　　通過對比近5年來萬達(dá)集團(tuán)各部分業(yè)務(wù)收入情況，記者發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)集團(tuán)的地產(chǎn)收入在2012年至2014年均呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，但在2014年至2015年間該部分收入增長趨緩，2015年至2016年該部分收入被大幅調(diào)減，這種增減與地產(chǎn)調(diào)控周期基本吻合。

 

　　“特大型企業(yè)的身形龐大，往往會(huì)有幾個(gè)支柱性主業(yè)。如果它們都具有周期性的話，由于‘大象難跳舞’，企業(yè)要想掉頭或轉(zhuǎn)向并不容易。這時(shí)，除了在每一個(gè)分支產(chǎn)業(yè)進(jìn)行反周期運(yùn)作外，企業(yè)還必須采取多元化策略。”資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員李嘉華告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

 

　　“以進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融案例來說，第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過布局互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)現(xiàn)內(nèi)部業(yè)務(wù)的合理延伸，獲得新的增長動(dòng)力和利潤來源;第二，尋找新的融資渠道;第三，還可以為產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)融通資金，還可以加強(qiáng)對產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的把控和資源整合，產(chǎn)生多維影響。”他補(bǔ)充道。

 

　　這就不難理解萬科在2016年8月3億元入股22家上市公司成立的鵬金所，這也將成為其多元化戰(zhàn)略金融布局。

 

　　實(shí)際上，萬科更早之前已經(jīng)認(rèn)識(shí)到多元化布局對于中國房地產(chǎn)商的重要性。 2013年時(shí)，萬科就提出將由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商升級(jí)為“城市配套服務(wù)商”。根據(jù)萬科第四個(gè)10年的中長期發(fā)展規(guī)劃，萬科將加大商業(yè)服務(wù)、教育、養(yǎng)老等社區(qū)配套服務(wù)，打造更豐富全面的社區(qū)生活體驗(yàn)。此外，萬科還將針對養(yǎng)老、醫(yī)療、度假等城市發(fā)展需求，為城市居民提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

　　在多元化這點(diǎn)上，復(fù)地集團(tuán)無疑是幸運(yùn)的。復(fù)地母公司復(fù)星集團(tuán)，20年的產(chǎn)業(yè)投資成為中國最大的產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)，業(yè)務(wù)涉及保險(xiǎn)、銀行、健康、生活、鋼鐵、房地產(chǎn)、資源。

 

　　“在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，你很難找到像復(fù)星地產(chǎn)這樣具備多元化產(chǎn)業(yè)能力的企業(yè)。”這是復(fù)地集團(tuán)對自己貼的標(biāo)簽。

 

　　2014年，復(fù)地集團(tuán)提出“蜂巢城市”概念，即是指復(fù)星地產(chǎn)運(yùn)用專業(yè)投資能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，將地產(chǎn)作為物理連接點(diǎn)，引蜂筑巢，在一個(gè)個(gè)“蜂巢城市”項(xiàng)目中導(dǎo)入全球化的富足、健康、快樂產(chǎn)業(yè)和服務(wù)資源，形成“地產(chǎn)+”的蜂巢城市商業(yè)模式，把更多的復(fù)星體系內(nèi)、體系外的保險(xiǎn)、醫(yī)療、商業(yè)等“蜂巢資源”結(jié)合在一起。

 

　　不過這種房企多元化的嘗試并不是一帆風(fēng)順的。

 

　　在2015年的工作會(huì)議上，王健林曾寄望創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)金融模式，以飛凡覆蓋的商戶和客流為基礎(chǔ)，打造征信、網(wǎng)貸以及類似余額寶的支付理財(cái)產(chǎn)品。

 

　　但這樣的設(shè)想在去年一年中并沒有實(shí)現(xiàn)。王健林曾把萬達(dá)金融稱作“未來價(jià)值最大的板塊”，如今的進(jìn)展顯然不能令首富滿意。

 

　　經(jīng)歷了波瀾起伏的2016，精力旺盛的王健林又給新的一年定下了資產(chǎn)9000億元，營業(yè)收入2658億元目標(biāo)，這部分新增收入目標(biāo)將主要由新的業(yè)務(wù)板塊完成，在轉(zhuǎn)型這件事上，62歲的王健林看起來依然雄心勃勃。

 

　　來源：中房報(bào) 記者 周翔宇

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)