北京樓市似乎真的已經(jīng)進(jìn)入“無地可供”、“無房可售”的境地。新一輪的調(diào)控政策直接降低了北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)量和成交數(shù)量，土地供應(yīng)的“釜底抽薪”更是讓未來新房市場(chǎng)的供應(yīng)量成為未知數(shù)。

 

　　近日，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院給出一組數(shù)據(jù)：2016年11月，北京市新建商品住宅(不含保障房)成交量為6208套，環(huán)比10月下降34%，與政策出臺(tái)前的9月相比，更是大幅下跌了58.2%;11月成交總金額為258.77億元，環(huán)比10月下降26.4%。9月之后，北京新房市場(chǎng)交易量已經(jīng)連續(xù)兩月下滑，創(chuàng)下了今年除春節(jié)所在的2月份之外的全年月度網(wǎng)簽量新低。

 

　　中原地產(chǎn)給出的另一組數(shù)據(jù)顯示：今年北京出讓的普通商品住宅用地中，允許進(jìn)入市場(chǎng)銷售的僅有39萬平方米。若按照一般商品住宅不超過2的容積率計(jì)算，未來建成的房源將不超過80萬平方米，而按照北京前10個(gè)月的月平均銷售面積70萬平方米來計(jì)算，北京新房市場(chǎng)或僅夠賣1個(gè)月。

 

　　新房成交低迷受制于不斷縮減的供地規(guī)模，背后更深層次的原因則是這座城市對(duì)人口規(guī)模的控制。

 

　　市場(chǎng)供需“博弈”調(diào)控

 

　　縱觀北京2016年1月份至11月份的新房銷售情況，年后的3月份和4月份、6月份至9月份的銷售數(shù)量一直處于高位，而在“9·30”新政提高購房首付比例后，北京樓市的成交量從10月份開始急劇持續(xù)下滑。

 

　　2016年年尾新房成交數(shù)量下滑的現(xiàn)象與2011年極為相似。中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在2010年至2016年期間，除了2011年和2016年，其他年份的年尾都不同程度地出現(xiàn)了高峰，不過，2011年和2016年年尾未出現(xiàn)成交高峰且有所回落的原因并不一樣。

 

　　對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“2011年的狀況與嚴(yán)厲的調(diào)控有關(guān)系，2016年的狀況，除了受到限購限貸政策的影響，與市場(chǎng)本身的庫存規(guī)模不足也有關(guān)系，部分需求的釋放面臨高門檻。”

 

　　除了成交數(shù)量，成交面積是新房市場(chǎng)的另一個(gè)截面。從2010年至2015年，北京新房市場(chǎng)全年成交面積有四年超過1000萬平方米，而2016年前11個(gè)月的成交面積為863平方米。

 

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅分析稱：“2011年和2016年全年市場(chǎng)銷售均衡得益于2010年和2015年的市場(chǎng)環(huán)境，2010年相對(duì)冷清的市場(chǎng)促使開發(fā)商在2011年初期便開始推出產(chǎn)品并貫穿全年，2016年則主要因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)不充足。可以說，新房成交減少反映的并不是樓市供不應(yīng)求，而是土地的供應(yīng)不足。”

 

　　2016年，北京全市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4100公頃，其中新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2250公頃。

 

　　據(jù)了解，北京土地供應(yīng)量已經(jīng)連續(xù)六年下降，2015年的供地計(jì)劃總量為4600公頃。與此同時(shí)，城六區(qū)土地供應(yīng)設(shè)置了20%的“天花板”，大興、順義等成為今年土地規(guī)劃的重點(diǎn)布局區(qū)域。

 

　　土地供需矛盾日益尖銳

 

　　短期看來，此次嚴(yán)格的政策調(diào)控一定程度上挫低了新房成交量，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，土地供應(yīng)量的持續(xù)減少會(huì)更加拉長(zhǎng)新房成交低迷期，因?yàn)樾路渴袌?chǎng)的供應(yīng)不足并非只是樓市層面的供應(yīng)不足，而是北京市嚴(yán)控人口規(guī)模帶來的土地供應(yīng)減少。

 

　　對(duì)此，一位接近國壽安保基金管理有限公司人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“本輪政策調(diào)控嚴(yán)格，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)18個(gè)月的波動(dòng)周期規(guī)律來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況正處于拋物線的頂端，因此起碼要到明年9月份左右才會(huì)再次回溫。”郭毅亦表示：“明年的兩會(huì)或許會(huì)出臺(tái)適度寬松的樓市政策，但我們預(yù)計(jì)調(diào)控會(huì)延續(xù)到明年9月，甚至10月。”

 

　　但是，調(diào)控政策適度放開并不能改變土地供應(yīng)減少的現(xiàn)狀，這也意味著明年9月份新房市場(chǎng)回溫的預(yù)測(cè)尚存變數(shù)。郭毅表示，“土地供應(yīng)的緊缺跟北京人口規(guī)模控制有關(guān)。”

 

　　今年6月，北京市公布的《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見》指出：五環(huán)內(nèi)禁增建設(shè)用地，力促租賃與二手房市場(chǎng)，到2020年將全市常住人口控制在2300萬以內(nèi)，城六區(qū)常住人口總量比2014年降低15%左右。

 

　　土地供需矛盾顯而易見。對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示：“讓大城市的人們看到買房的希望，長(zhǎng)期看來，最根本的也是唯一的解決之道是讓土地回歸‘滿足合理住房需求’的邏輯。唯有增加土地供應(yīng)，才能緩解供需失衡矛盾。”

 

　　留給開發(fā)商的困局

 

　　在土地供應(yīng)規(guī)模逐漸減少的背景下，北京的新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出遠(yuǎn)郊化的特點(diǎn)，11月份銷量位于前10的項(xiàng)目均位于五環(huán)之外。與此同時(shí)，11月份新房成交數(shù)據(jù)顯示：順義區(qū)以1364套交易量居于榜首，占總銷售量的23%;房山區(qū)、門頭溝區(qū)分別占比17%、11%。

 

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“庫存規(guī)模不足的情況下，房企需積極拿地，同時(shí)優(yōu)化開發(fā)模式，適當(dāng)引入入股企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)能夠抵御當(dāng)前政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)帶來庫存規(guī)模的增加。在新房豪宅化和遠(yuǎn)郊化的同時(shí)，市區(qū)存量物業(yè)的再開發(fā)和再利用也是釋放房源的一個(gè)重要渠道。”

 

　　不過，積極拿地顯然對(duì)企業(yè)的資金和資本運(yùn)作提出更高要求。對(duì)此，一位接近北京萬科人士則希望通過合作來破題土地市場(chǎng)困局：“房?jī)r(jià)不僅是經(jīng)濟(jì)問題了，更是社會(huì)問題，大家都很發(fā)愁。在土地供應(yīng)短缺的情況下，只要招拍掛，就會(huì)出現(xiàn)地王，但是不用招拍掛，又會(huì)造成國有資產(chǎn)流失。萬科希望通過合作眾籌開發(fā)模式來破解土地市場(chǎng)困局，合作也將成為一個(gè)趨勢(shì)。”

 

　　“面對(duì)土地供應(yīng)短缺，開發(fā)商只能通過在現(xiàn)有土地上打造高價(jià)值、高溢價(jià)產(chǎn)品，來實(shí)現(xiàn)盈利。除此之外，要么不惜血本舉牌拿地，要么可以游刃有余地通過處理復(fù)雜問題進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)收購存量項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目先天上都會(huì)存在一些諸如股權(quán)、債權(quán)、拆遷的復(fù)雜問題。”郭毅分析稱：“即使部分房企想通過結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型來盈利，比如在工業(yè)用地上做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但類型模式的回報(bào)周期和利潤(rùn)率遠(yuǎn)不如住宅市場(chǎng)。”

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)