中央提出，希望在房地產市場上建立長效機制，正是看到了行政調控的缺陷，希望讓房地產市場更好地實現市場化。

 

　　12月9日，一年一度的中共中央政治局會議再度召開，此次會議定調2017年房地產市場發展主基調為平穩發展，并提出了加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

 

　　去年年底以來，中國20多個熱點城市樓市升溫，漲價搶房潮再次上演。數據顯示，截至11月底，2016年商品房成交金額達到102503億元，突破10萬億大關。銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年13億平方米歷史紀錄，房地產行業成交量和成交價格均創歷史新高。中央提出房地產長效機制建設，顯示出中央穩定房地產市場的決心。

 

　　“雖然通過行政性政策可以抑制住此番樓市過熱投機，但市場主體與政府部門取向和依賴房地產的制度和機制病灶還在，投資投機隨時可能卷土重來。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，建立房地產業發展長效機制迫在眉睫。

 

　　不過，關于如何構建長效機制，本次會議并未給出明確指導思想，預期后期將有細則出臺。

 

　　住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌表示，現在應該調整思路，從供給側結構性改革的角度出發建立房地產業發展的長效機制。這將繼續成為2017年中國房地產政策的主線。從供給側結構性改革的角度上來講，就是建立一套更加合理的供給制度體系，包括土地、稅收、金融等一系列的改革。

 

　　“一些領域金融風險顯現”

 

　　中央政治局會議指出，經濟運行仍面臨不少突出矛盾和問題，產能過剩和需求結構升級的矛盾仍然突出，一些領域金融風險顯現，部分地區困難較大等。對這些問題，要高度重視，努力加以解決。

 

　　雖然中央政治局會議并未明確指出哪些領域金融風險顯現，但結合近期銀監會、央行、銀行陸續發布的一些防控金融風險舉措來看，房地產領域金融風險已經引起政府重視。

 

　　央行10月12日曾召開商業銀行住房信貸會議，共召集了17家銀行，要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。10月21日，銀監會三季度經濟金融形勢分析會傳遞出多個重要信息，其中最受關注的是將嚴控房地產金融業務風險，包括嚴控銀行理財資金違規進入房地產領域等。

 

　　樓市過熱使得房地產市場偏離了健康穩定發展的軌道。2016年提前一個月，房地產所有數據刷新了歷史紀錄。

 

　　國家統計局數據顯示，前11月全國房地產開發投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1～10月份回落0.1個百分點。在銷售方面，前11月，商品房成交金額以及銷售面積均刷新了歷史新紀錄。1～11月全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1～10月份回落2.5個百分點商品房銷售額102503億元，增長37.5%。中國指數研究院監測的中國100個城市住宅均價指數也已連續19個月環比上漲。

 

　　不過，從11月單月看，漲幅開始放緩，市場沖高回落明顯。如，2016年11月單月新建商品房成交面積同比上漲7.9%，金額上漲13.2%;而10月單月新建商品房成交面積同比漲幅則高達26.4%，金額上漲40.1%。

 

　　此次中共中央政治局會議強調，“穩中求進工作總基調是我們治國理政的重要原則，對指導明年經濟工作具有特別重要的意義。要在保持社會穩定的前提下，推進關鍵領域工作取得突破。”

 

　　在穩的前提下，會議列出了“需要取得進展”的具體任務：在供給側結構性改革領域，要求“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務有實質性進展;在房地產領域，要求加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制;在改革領域，要求加快推進國企、財稅、金融、社保等基礎性關鍵性改革。

 

　　長效機制破解調控總在房地產市場打轉

 

　　其實早在2012年，政府就在強調樓市要建立長效機制。

 

　　2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》中，官方首次系統性闡述“長效機制”，包括：調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度。建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。

 

　　然而，此后，更多的實際調控措施上仍只是采用“限購、限價”這種耳熟能詳的短效方式。

 

　　此次中央政治局會議再次強調要建立房地產平穩健康發展長效機制，并給出了兩個標準，一要適合國情，二要符合市場規律。這表明長效機制必須立足于我國的市場現狀，而不能照搬國外的模式。

 

　　中央提出，希望在房地產市場上建立長效機制，正是看到了行政調控的缺陷，希望讓房地產市場更好地實現市場化。因此，要建立起房地產的長效機制，不能局限在房地產市場打轉，而是需要進行全方位的改革。

 

　　國家統計局中國經濟景氣監測中心副主任潘建成認為，從目前的形勢判斷，房價進入一段平穩運行的時期可能性較大。未來，要進一步加強對房地產供求格局理性分析的引導，強化房地產市場的區域差異化管理，適當擴大需求強勁而供給相對滯后的城市的房地產供給，適度拓寬城鄉居民的投資渠道等，多措并舉，確保房地產市場平穩運行，從而為經濟的平穩發展奠定基礎。

 

　　顧云昌指出，2016年中國樓市區域性差異加大，出現這種分化的根源性之一在于土地供需的錯配——住宅供不應求的大城市土地供應量小，甚至無地可供，而庫存高企的三四線城市卻有很大的土地供應量。因此，必須探索符合中國土地公有制國情的土地制度，打破城鄉建設用地界限。解決土地錯配，除了統籌戶籍、人口、產業等政策外，還亟須打通城鄉建設用地界限。打破界限時宜強調“適應市場規律”，更好地引導市場來進行土地供給。

 

　　海通證券房地產分析師涂力磊則表示，根據過往政府表態和當前行業發展階段，構建多層次房地產供應體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進仍是趨勢。整體而言，目前絕大部分購買者的購房需求和購買能力均不屬于高端市場。更多應該用市場行為來調控，而不是一刀切的行政限制。對于中端和低端要堅持市場和行政保障并存的調控形式。尤其是要改變過去將低端市場全部推向市場的做法。未來對于高端市場在限制其土地供給量的同時應該大力發展租賃房市場。

圖片來源：找項目網