堅決消滅地王！深圳拍地首推“雙限雙競”

admin4 2016-11-25 09:57:37

　　已經步入初冬肅殺氛圍的深圳樓市又被潑了一盆冷水。11月深圳推出了3宗住宅地塊均采用了“雙限雙競”的掛牌出讓。按照最新規定出讓項目建成后，商品住房必須嚴格按限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。這一雙限新政令市場驚呼，“地王”頻出的龍華要止步在5.9萬元/平方米的均價了嗎?

　　“雙限一競”成權宜之計

　　11月深圳推出三宗住宅用地，分別位于龍華、大鵬和坪山，供應土地總面積7.5萬平方米，總出讓價格最高為57.6億元。深圳市政府做了一系列創新，這三宗地塊也是“探索競地價與競人才住房配建量相結合的招拍掛方式”的首次試驗。競買人報價達到最高地價限價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為向上競人才住房面積。人才住房由競得人建成后無償移交深圳市人才安居集團有限公司。

　　另外參加競拍的開發商要提交《關于土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬于開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等，并且會嚴格審查資金來源。

　　值得注意的是，三宗地塊商品住房預售時銷售均價必須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%，龍華地塊銷售單價不得高于5.98萬元/平方米、坪山地塊不得高于3.23萬元/平方米、大鵬地塊不得高于2.85萬元/平方米。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示：“限地價、限房價、競爭人才住房以后會是深圳土地供應模式的趨勢，對于周邊房價會有示范性效應。尤其其是龍華等前期地價暴漲的區域或會自此進入房價平穩的狀態。”

　　房企謹慎視之

　　本次推出“雙限雙競”地塊區域之一的龍華區，因幾年來地王頻現而被市場高度關注。今年龍華上塘地塊作為深圳市首個商品房現售試點項目，被中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合體以82.9億元高價拿下，樓面價高達56781元/平方米，未來很可能賣出10萬元/平方米的高價。

　　此次“雙限雙競”地塊的出讓是否能遏制龍華高漲的房價，也成為了業內熱議的話題。

　　深圳中原研究中心數據顯示，此次龍華地塊周邊項目新房均價在6.6萬元/平方米以上，地王項目龍光玖龍璽價格更是超過了8萬元/平方米。而二手項目價格也在5.4萬元~5.8萬元/平方米，部分項目的定價均超過了此次地塊最高限價為5.98萬元/平方米紅線。

　　深圳中原研究中心經理王飛表示：“這‘雙限雙競’地塊對周邊項目影響主要體現在市場預期上。前期地王項目定價還是看其項目本身的產品定位和進入市場時的市場環境。這次條件相對比較嚴苛，對產品類型和價格上限制較嚴，所以地價越高，利潤空間越窄，房企競價會相對謹慎。”

　　而美聯物業全國研究中心總監何倩茹對記者表示：“從地塊所在區域周邊項目的平均價格來看，地塊的最高限價會有10%左右的價格空間。扣除目前基本的配建面積，如果樓面地價在起價2.5萬元/平方米左右，開發商還是有一定盈利空間。限價有利于穩定未來的房價預期，讓企業拍地時將更加理性。但由于深圳住宅用地真的不多，一旦推出地塊參與的開發商應該不少，但激烈爭搶場面估計就不會再有了。”

　　值得注意的是，該地塊所面向的購房人群也進行了規定，必須要滿足以下條件之一：夫妻雙方為深圳市戶籍;夫妻一方為深圳市戶籍，另一方必須繳納社保達到8年;夫妻雙方均為非深圳市戶籍，雙方必須繳納社保達16年;單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿35周歲，本人必須為深圳市戶籍或在本市累計繳納社保達到10年。

　　龍華區某房企人士對中國房地產報記者表示：“我們也多次開會討論過，這些限制政策到底是否有利于我們銷售。限價房其實很難買，條件苛刻是一方面，另一方面也需要有一定關系才能搶得到。但從以往限價房推售情況來看，購房者普遍都會有種‘買到即賺到’的心態，越被限制越會出現搶購潮，其實是一種管控下的市場扭曲表現。現階段大家都在觀望，很多推售都沒辦法列出時間表，但我們會準備好‘彈藥’，一旦行情轉好便可以最快的時間進入市場。”

　　而另一位龍華大盤負責人則直言，現在深圳調控趨緊，大家都在觀望。按照他們的理解，這種限價盤某種意義上算是一種類保障房，保障房的價格是不能和商品房來相比的。“地王項目和類保障房的定價、盈利模式是不同的，不能用這個5.9萬元/平方米的定價來簡單做計算。我們只會把這個價格作為一個參考，能不能盈利還是要看市場走勢。”

　　限價地塊曾命運多舛

　　事實上，2007年12月底深圳就曾推出兩宗限價地塊，2008年1月拍賣時，位于寶安區龍華街道的限價房地塊，被深圳市長城投資控股股份公司以約2.39億元的價格競得，而另一宗則無人問津。

　　有熟知這件事的業內人士對中國房地產報記者表示：“2008年深圳樓市冷清，當時的限價價格甚至高出了周邊商品房的售價，對于開發商銷售來說是很大的困難。深圳限價房購買對象門檻太高，作為‘移民城市’，在深圳需要買房的人多是‘非深圳人’，‘非深圳人’又要在深圳繳納社保滿16年。滿足這個條件又沒有房的人真是寥寥無幾。”

　　據了解，長城地產競得該地塊之后，由于受國際金融危機影響，周邊樓盤售價大跌，項目陷入停工風波，直到2010年4月被市政府列為6個回購保障房之一。長城地產與政府協定維持“限價房”合約，后被列入安居型商品房范疇。

　　2011年，該地塊變身成“深圳市長城里程家園”正式推出，均價9740元~9840元/平方米。彼時附近的潛龍曼海寧銷售價高達2萬元/平方米，而花半里、綠景香頌等商品房小區售價在1.3 萬元~1.6 萬元/平方米。卻有購房者對于限價房售價高提出質疑。

　　對此，長城地產相關負責人在接受媒體采訪時表示，公司是在2008年拿下地塊，限定的價格也是當時定下的，“雙限房和商品房項目一樣，都需要一定的建筑周期，但是在這期間，房地產市場波動非常大，拿地的時候樓面地價是4501元/平方米，加上建安成本及信貸成本，利潤空間已經很小，我們在這其中承擔了主要的風險。”

　　2010年10月，深圳市國土局正式以“定地價、競房價”的方式公開掛牌出讓寶安西鄉街道地塊，地價是雷打不動的1.47億元，而房價報價最低的開發商將成為競得人。雖然條件苛刻，但當年深圳出讓居住地塊十分少，所以這塊地還是受到了大開發商們的青睞，最終被深圳卓越集團以7380元/平方米的“房價”競得。

　　有業內人士直言不諱地指出，卓越報出的房價“利潤稀薄、非常難做”。卓越置業副總裁、深圳分公司總經理謝利民在競拍時就曾表示，該報價為成本價，基本上無利可圖。但是謝利民也指出：“企業參與保障型住宅建設都是一種必然趨勢，這些項目必須在政府的合理引導下，通過市場參與建設才能保證低成本和高質量。盡管卓越一直以高端住宅為主力產品，但是亦應當參與保障性住房系統建設。”

　　2013年6月，該宗地項目——卓越西鄉安居啟動認購，均價7380元/平方米帶精裝修。那時周邊的項目中信領航的銷售均價為1.7萬元/平方米，萬象新天的銷售均價高于2萬元/平方米，是卓越西鄉安居房價格兩倍有余。相差甚遠的價格也吸引了13488戶家庭在網上填報申請，可謂是供不應求。

　　有接近中信領航的人士對中國房地產報記者指出：“當時說這個保障房對于公司的銷售沒有影響是不可能的。”

　　“相比較如今和過去的開發商心理，也可以看出他們心理預期是跟隨著大環境走，之前競拍的開發商對于項目其實是不抱太大盈利希望，而且周邊項目的開發商還會擔憂銷售定價受影響。現在深圳房價上漲到這樣的高位，開發商雖然觀望，但是是有底氣的。尤其是深圳市政府保障房讓開發商來代建十分正常，光靠政府是完成不了的。企業之所以愿意參與其中，或是在與政府做一方面的利益交換，諸如土地款的繳納等。在這些安居房沒有大量入市和分配對象沒有明確的情況下，安居房的供應量短期內很難直接影響商品房市場。”有業內人士對記者表示。