在國企央企整合大潮中，中航地產(chǎn)股份有限公司持續(xù)剝離資產(chǎn)、出售股權(quán)。

　　繼第八屆董事會(huì)第五次會(huì)議審議通過與保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司的地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)整合議案后，中航地產(chǎn)在近期的10月28日再次以不低于3574.36萬元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓控股子公司深圳市正章干洗有限公司(以下簡稱“正章干洗”)51%股權(quán)。

　　據(jù)了解，正章干洗擁有土地面積為4099.79平方米，是中航地產(chǎn)手中為數(shù)不多的工業(yè)用地之一。對此，中航地產(chǎn)方面稱：“出售有助于公司聚焦主業(yè)、回收資金、提升資產(chǎn)效率，如果轉(zhuǎn)讓成功，將使公司長期股權(quán)投資減少。”

　　對于盈利羸弱的中航地產(chǎn)來說，近年依靠出售資產(chǎn)和股權(quán)回籠資金的情況并不少見。作為中國航空工業(yè)集團(tuán)公司(以下簡稱“中航工業(yè)”)旗下為數(shù)不多的地產(chǎn)公司，剝離經(jīng)營不善的業(yè)務(wù)對于中航工業(yè)來說并非壞事。

　　剝離核心業(yè)務(wù)

　　中航地產(chǎn)目前正在著手剝離旗下公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)項(xiàng)目，并壓縮對外股權(quán)投資數(shù)額。

　　2016年上半年，中航地產(chǎn)對外投資金額為7220萬元，相較于2015年上半年的1.55億元同比下降53.54%。今年上半年，中航地產(chǎn)分別投資設(shè)立深圳市保安服務(wù)有限公司(以下簡稱“深圳保安”)和成都航逸置業(yè)有限公司，并增資贛州海宇置業(yè)有限公司，以及收購江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司部分股權(quán)。

　　其中，深圳保安主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理，其他3個(gè)公司均以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)。不過，在與保利地產(chǎn)重組方案通過決議后，除深圳保安項(xiàng)目，其他3個(gè)企業(yè)的所有股權(quán)均被打包出售。資料顯示，中航地產(chǎn)出售給保利地產(chǎn)的資產(chǎn)集中在成都、貴陽、江蘇、江西、岳陽、新疆等地，這些項(xiàng)目現(xiàn)有庫存為可售總面積的32.82%。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“出售之前增資和投資不乏為標(biāo)的資產(chǎn)增值的可能，而三四線城市的布局不利于其去化。”中航地產(chǎn)則明確表示，“公司本次重大資產(chǎn)出售事項(xiàng)完成后，將不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以及航空科技主題文化業(yè)務(wù)。”

　　在此之前，房地產(chǎn)確實(shí)是中航地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)。截至2016年6月30日，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在營業(yè)收入中的貢獻(xiàn)率為59.73%，物業(yè)、餐飲等服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)的貢獻(xiàn)率僅為37.66%和2.61%;而廣東、湖南、江蘇、江西四個(gè)地區(qū)營業(yè)收入占比總共為81.22%，其中廣東地區(qū)貢獻(xiàn)率最高。

　　值得注意的是，在與保利地產(chǎn)的重組中，中航地產(chǎn)并沒有出售深圳、福建等地的資產(chǎn)，涉及深圳的也僅是轉(zhuǎn)讓深圳市中航城投資有限公司(以下簡稱“中航城投資”)持有贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司100%的股權(quán)。

　　事實(shí)上，資料顯示，深圳是中航地產(chǎn)物業(yè)板塊的運(yùn)營“重鎮(zhèn)”。根據(jù)2015年年報(bào)顯示，物業(yè)板塊在中航地產(chǎn)營業(yè)收入中的占比為16.8%，其中包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)出租和樓宇工程，房地產(chǎn)銷售在營收中的占比則為28.42%。

　　聚焦物業(yè)管理

　　一直以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的中航地產(chǎn)，近幾年的經(jīng)營情況堪憂。2013年至2015年的營收分別為62.2億元、62.3億元和55.2億元，歸屬母公司股東的凈利潤分別為4.67億元、4.92億元、4.01億元，而扣除非經(jīng)營性損益之后的凈利潤則分別降至3.16億元、1.04億元和9370萬元。與此同時(shí)，中航地產(chǎn)近3年的資產(chǎn)負(fù)債率不斷升高，由2013年的76.79%上升至2014年的79.3%，再升至2015年的79.48%。

　　剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后的中航地產(chǎn)將把更多精力投放在物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)上，事實(shí)上，中航地產(chǎn)一邊著手出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)已經(jīng)開始扶植物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

　　資料顯示，早在2014年，中航地產(chǎn)旗下深圳市中航九方資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“中航九方”)就與中航長泰投資發(fā)展有限公司簽訂租賃、運(yùn)營等服務(wù)協(xié)議，后于2015年和2016年又分別與中航地產(chǎn)控股股東中國航空技術(shù)深圳有限公司(以下簡稱“航空國際”)旗下中航置業(yè)發(fā)展有限公司、中航華城置業(yè)發(fā)展有限公司達(dá)成租賃、運(yùn)營等合作，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　今年以來，中航地產(chǎn)再次通過全資子公司中航城投資與航空國際旗下江陰、南充等地的項(xiàng)目簽訂合作協(xié)議。

　　據(jù)了解，中航九方在今年前三季度關(guān)聯(lián)交易中已確認(rèn)的收入為1654萬元，中航城投資通過上述關(guān)聯(lián)交易獲得的收入大約為1.96億元，兩者均為中航地產(chǎn)駐扎深圳的物業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)。中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理中航地產(chǎn)公開披露信息發(fā)現(xiàn)，2009年至今，中航地產(chǎn)通過關(guān)聯(lián)交易獲得的物業(yè)租賃費(fèi)用超過10.7億元。

　　值得注意的是，中航地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易曾引起深圳證監(jiān)會(huì)的關(guān)注和問詢。對此，中航地產(chǎn)方面表示：“雖然公司與控股股東及其關(guān)聯(lián)方發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)占公司總營業(yè)收入比重有所上升，但仍然處于較低的水平，因此公司不存在對該類關(guān)聯(lián)交易重大依賴的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　對于中航地產(chǎn)下一步的資產(chǎn)剝離計(jì)劃和轉(zhuǎn)型走向，中國房地產(chǎn)報(bào)記者多次聯(lián)系中航地產(chǎn)品牌部方面，未得到回復(fù)。不過，中航地產(chǎn)曾公開表示：“資產(chǎn)出售有助于上市公司擴(kuò)大原有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，提升公司在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的市場競爭力和盈利能力。”

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)