養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會在哪？

admin4 2016-11-09 13:53:20

近期國家不斷出臺扶持養(yǎng)老行業(yè)政策，放低社會資本進(jìn)入門檻，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資機(jī)會大大增加。但由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，所以在選擇具體項目時，一定要做到精挑細(xì)選。

政策扶持力度加大

就政策層面而言，對養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度變得越來越大。

政策層面最為顯著的變化就是積極引導(dǎo)社會資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，以促進(jìn)整個行業(yè)的發(fā)展。10月21日，民政部、發(fā)改委等11部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，明確提出引導(dǎo)社會力量參與，增加養(yǎng)老服務(wù)供給。10月11日，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二十八次會議審議通過了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》，其中也提到降低準(zhǔn)入門檻，引導(dǎo)社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。

對于這樣的變化，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將使得養(yǎng)老地產(chǎn)迎來不錯的發(fā)展契機(jī)。有關(guān)人士分析指出，中央提出全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場主要著眼于解決養(yǎng)老服務(wù)體系中的一些短板問題，因此包括養(yǎng)老地產(chǎn)項目等，將會成為未來吸引資金投入的熱點，這勢必會促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

此外，各地方政府也相繼出臺政策，扶持養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè)開發(fā)。如云南省在9月中旬出臺《云南省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十三五”規(guī)劃》，提出實施“十大工程”，全面放開養(yǎng)老市場，將云南打造成集生態(tài)觀光、長壽養(yǎng)生、休閑度假、康體療養(yǎng)、文化體驗等于一體的養(yǎng)老養(yǎng)生旅游目的地。

政策的支持給了行業(yè)更高的想象空間，由此吸引國內(nèi)知名房企加大在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局。在今年8月份，萬科養(yǎng)老表示將拓展市場化道路，未來2～3年，深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，還將重點布局10個左右“三高”(老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高)城市，養(yǎng)老業(yè)務(wù)將發(fā)展成獨立業(yè)務(wù)板塊。除萬科外，保利、遠(yuǎn)洋等品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，險資也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行列，如泰康人壽和平安保險以養(yǎng)老社區(qū)的名義拿地，兼顧開發(fā)運營。

國資背景的老牌企業(yè)也對進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的愿望。如北京，包括國資公司、首鋼總公司、北辰集團(tuán)、外經(jīng)貿(mào)控股公司4家公司將把養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)作為“十三五”期間的主業(yè)或培育型主業(yè)。據(jù)了解，包括外經(jīng)貿(mào)控股公司等10家北京市屬國企的34個項目參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。

養(yǎng)老壓力并不小

在我國老齡化趨勢愈發(fā)明顯、養(yǎng)老壓力持續(xù)加大的大背景下，降低社會資本的進(jìn)入門檻，有利于緩解養(yǎng)老服務(wù)項目供應(yīng)不足的局面。

中國老齡化趨勢越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，全國60歲及以上老年人口2.22億人，占總?cè)丝诘?6.1%;65歲及以上人口1.44億人，占總?cè)丝诘?0.5%。與此同時，中國65歲以上人口占比越來越大，老齡化正呈現(xiàn)加速上升態(tài)勢。數(shù)據(jù)表明，中國65歲以上人口占總?cè)丝诒戎?982年為4.9%，1990年為5.6%，2000年為7.1%，2010年為8.9%，2015年為10.5%。

未來中國老齡化更為嚴(yán)重。目前中國已經(jīng)成為世界上唯一一個老年人口超過2億大關(guān)的國家，而這種趨勢仍在持續(xù)。國家經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)計，到2050年前后，中國老年人口將接近5億，成為世界上老齡化最為嚴(yán)重的國家。其中，2030年前后將是中國老齡化人口加速發(fā)展的時期。此外，聯(lián)合國也曾預(yù)測，2050年中國人口中60歲及以上老年人口的比重將上升至36.5%左右，較目前的水平要整整上升20個百分點。

老年人口數(shù)量的增加，使得我國養(yǎng)老壓力持續(xù)加大。在今年8月份，人社部發(fā)布《中國社會保險發(fā)展年度報告2015》，報告顯示，城鎮(zhèn)職工與城鄉(xiāng)居民兩項養(yǎng)老保險累計結(jié)余近4萬億元。但職工養(yǎng)老保險撫養(yǎng)比卻繼續(xù)下降至2.87:1，年輕人養(yǎng)老壓力持續(xù)增大。

有關(guān)人士分析指出，盡管養(yǎng)老保險結(jié)余近4萬億元，但尚不能消除人們對未來養(yǎng)老壓力增大的擔(dān)憂。特別是在養(yǎng)老保險撫養(yǎng)比繼續(xù)下降、部分省份養(yǎng)老金入不敷出等情況下，未來除了進(jìn)行養(yǎng)老保險制度轉(zhuǎn)型、醫(yī)療保險合理控費改革之外，同時還希望養(yǎng)老服務(wù)市場更為健全完善，比如能夠提供足夠多的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

養(yǎng)老地產(chǎn)怎么玩

在這樣的市場大環(huán)境下，養(yǎng)老地產(chǎn)項目是否值得投資?又該如何去選擇?

隨著傳統(tǒng)房企紛紛進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱門話題。有專家分析指出，養(yǎng)老地產(chǎn)確實是一種可以考慮配置的資產(chǎn)，一方面隨著社會財富的積累，人們消費能力持續(xù)提高，需求在持續(xù)增大;而另一方面整個行業(yè)又獲得諸多政策支持，加之老年人口數(shù)量在不斷增加，因此從中確實可以找到投資的機(jī)會。

但不可否認(rèn)的是，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時間并不是很長，尚屬于新鮮事物，沒有成熟的經(jīng)驗可以借鑒，因此如何投資，又成了擺在投資者面前的一個不小的難題。不過海外的一些成功經(jīng)驗也值得我們借鑒。據(jù)了解，海外的養(yǎng)老地產(chǎn)項目對于后期的運營管理方面，提出了很高的要求。總結(jié)下來，只有具備了以下硬件的項目，才具有投資價值：

首先是項目管理能力。由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，所以運營管理經(jīng)驗并不是很成熟，如果項目引進(jìn)國外優(yōu)秀管理團(tuán)隊，其管理水平無疑值得信賴。

此外，服務(wù)模式必須先進(jìn)。比如是否具備全天候的健康監(jiān)測系統(tǒng)，所有房間是否配備緊急呼叫系統(tǒng)，是否能夠定制專屬護(hù)理計劃，以及康復(fù)設(shè)備是否先進(jìn)。

還有，就是護(hù)理團(tuán)隊是否專業(yè)。歸根結(jié)底，養(yǎng)老地產(chǎn)項目適用人群為老年群體，身體機(jī)能遠(yuǎn)不如年輕人，所以對護(hù)理人員的要求更高，因此項目中是否配備專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊，也是投資者必須關(guān)注的一個重要方面。

當(dāng)然，并不是所有的項目都能投資，投資者只能選擇出售類項目。據(jù)了解，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的租售模式不盡相同，有的采用租售結(jié)合的模式，如萬科在杭州推出的第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目萬科良渚文化村隨園嘉樹。有些項目則全部出售，如綠城在烏鎮(zhèn)推出的養(yǎng)老項目烏鎮(zhèn)雅苑等。而有些項目則只是出租，并不出售，如前文中提到的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在長春推出的遠(yuǎn)洋椿萱茂項目。

到底哪類人適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)?首先是對于居家養(yǎng)老具有更高要求，或者子女不在身邊的老年群體，可以考慮購置這類物業(yè)，自用、投資兩便。其次是單純進(jìn)行投資的人群，可優(yōu)先選擇具有專業(yè)管理團(tuán)隊運營的社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老物業(yè)，主要獲取長期租金回報。