近十年來，房價的高速上漲屢屢成為熱點話題。2015年以來，央行不斷推出的“降準降息”政策增加了社會貨幣供應(yīng)量，社會流動性充裕，而同時政府在年末將減少庫存房作為2016年的目標之一，這些因素共同推動了新一輪的房價上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年8月，70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比上漲的有64個，同比上漲的有62個，上海、南京、合肥、福州、鄭州、無錫等多個城市房價環(huán)比漲幅超過4%，上海、南京、合肥、廈門、深圳等城市房價同比漲幅超過30%。

　　然而，就在房地產(chǎn)商以及房產(chǎn)中介鉚足勁準備迎接“金九銀十”中的十月時，國慶期間一系列緊縮調(diào)控政策的落地使房地產(chǎn)市場驟然冷卻下來。迄今為止，已有21座城市啟動了限購限貸政策，許多城市已經(jīng)提高了首套房以及二套房的首付比例。在10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行召開商業(yè)銀行住房信貸會議，要求加強信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)的風險。在政府嚴厲的調(diào)控之下，可以預(yù)見此輪房價上漲將會有所停滯。那么房價持續(xù)過快上漲的背后究竟是什么原因在推動呢?

　　房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出周期性上漲趨勢

　　房地產(chǎn)是關(guān)系著國民生計方方面面的核心產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)重要地位，所以在經(jīng)濟發(fā)展中必須要重視發(fā)展房地產(chǎn)市場，一方面需要滿足居民的基本住房需求，另一方面房地產(chǎn)市場的適度繁榮可以帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

　　自從住房市場化改革以來，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了四輪上漲周期，呈現(xiàn)明顯的周期性特征，先是快速上漲，緊接著是政府的調(diào)控，最后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫低迷，之后會開始新一輪的上漲。

　　第一輪上漲周期起源于2005年左右，在2006-2007年，經(jīng)濟危機發(fā)生之前，我國出口商品大幅上升，經(jīng)濟快速發(fā)展，房價也隨之上升。但是緊接著美國爆發(fā)次貸危機，全球經(jīng)濟環(huán)境惡劣，我國商品出口額下降，經(jīng)濟增速放緩，房價的支撐力開始動搖，2008年房價下降幅度達到10%。

　　為了應(yīng)對金融危機對我國經(jīng)濟發(fā)展的沖擊，政府出臺“四萬億”的刺激政策，開啟了第二輪上漲周期，2009年房價立竿見影，迅速上漲，增幅一度達到40%，2010房價依然保持迅猛增長趨勢。房價過快上漲加上通脹的抬升，促使中國人民銀行開始收緊貸款和房貸政策。

　　第三輪上漲波動周期發(fā)生在2012-2014年。在大量人口涌入的剛需之下，北京房價在2012年上半年止跌回升，并且在兩次降息的推動之下，房價開始新一輪快速上漲，一直持續(xù)到2013年底。進入2014年，房地產(chǎn)市場成交量逐漸冷卻，房價上漲乏力，出現(xiàn)小幅下跌。

　　最近一輪周期從2015年開始啟動。央行不斷推出的“降準降息”政策以及政府將去庫存房作為2016年目標之一等措施，誘發(fā)了房價的新一輪上漲。

　　四輪波動周期中，房價上漲的直接原因各不相同，第一輪波動主要是由于經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程不斷深入導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格的普遍上漲，第二輪與第四輪都與政府的政策緊密相關(guān)，第三輪則是與人口流動有關(guān)。不同原因?qū)е碌姆績r上漲表現(xiàn)形式也不同，前兩輪中房價上漲都是全國范圍內(nèi)的上漲，而后兩次的房價上漲更多的是表現(xiàn)在一、二線城市的區(qū)域性上漲。

　　房價過快上漲的根本原因在投資需求難以得到滿足

　　從近幾次房價上漲周期的表現(xiàn)與政府調(diào)控的結(jié)果來看，政府調(diào)控只能在短期內(nèi)延緩房價上漲的趨勢，卻無法在長期抑制房價的持續(xù)上漲。所以找到房價上漲背后的深層次原因，從根本上解決房價快速增長所帶來的問題，是十分有意義的。

　　對于房地產(chǎn)價格的過快增長，有些學(xué)者認為是貨幣超發(fā)導(dǎo)致了房價上漲。房價上漲與貨幣超發(fā)之間是有相關(guān)性的，但是卻不一定是因果關(guān)系。如果是貨幣超發(fā)造成了房價的上漲，那么這種影響應(yīng)該是普遍性的，造成全國房價普遍升高。但事實上，2015年來的房價上漲并不是一致性的，一、二線城市與其他城市相比，房價漲幅度大不相同。即便是存在超發(fā)的貨幣進入了房地產(chǎn)市場，那么在此之前，也存在其他原因?qū)е铝素泿艜M入房地產(chǎn)市場，而不是進入其他的市場。

　　除此之外，也有些說法認為是地方政府對于土地市場的壟斷導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的不斷攀升。在我國，地方政府作為土地的征收者和供給者，在市場上具有“雙頭壟斷”地位，而土地財政也成為地方政府創(chuàng)收的主要方式。從房價構(gòu)成來看，在房價較高的一、二線城市中，地方政府所得占房價的比例均在60%以上。因此，只有通過不斷提高房價，房地產(chǎn)商才能從中獲取利潤。在這種說法中，認為是房地產(chǎn)市場供給不足，需求大于供給才導(dǎo)致了房價的大幅上升。只有放開土地供給，房價在長期中才可能保持平穩(wěn)趨勢。但在這種說法下，房地產(chǎn)市場上的供給所對應(yīng)的需求早已不僅僅只是滿足人們的居住需求了，對應(yīng)的需求是現(xiàn)在被過度賦予投資品屬性的房屋需求，在這種情況下，即便是放開土地供給，也依然滿足不了人們?nèi)找嬖鲩L的投資需求。

　　因此，從本質(zhì)上講，導(dǎo)致目前房價上漲趨勢最直接的原因就是房地產(chǎn)被過度賦予了投資品屬性，脫離了其商品屬性。房屋作為居民生活的必需品，其需求應(yīng)該是滿足居民的居住需求，此時房屋的價格應(yīng)該是由房屋供給與居住需求所決定的。但在我國資本市場尚不完善、居民的富余資產(chǎn)投資渠道不足的情況下，房地產(chǎn)市場則成為了實現(xiàn)保值增值、滿足投資需求的資產(chǎn)配置方向。在這種情況下，中高收入階層會將部分財富投入房地產(chǎn)市場，以此來滿足其保值增值的資產(chǎn)配置需求。隨著房價的上漲，低收入者也會產(chǎn)生房價會持續(xù)上漲的預(yù)期，認為如果現(xiàn)在不趕緊買房，以后只會更加買不起房，于是紛紛選擇貸款買房，房價進一步上升。這種對于房地產(chǎn)市場的看漲預(yù)期一旦形成，會吸引更多的資金流入，從而導(dǎo)致房價的居高不下。然而基本的住房需求得到滿足是居民生活質(zhì)量的基本保證，任由房價不斷上升，會導(dǎo)致國民生活質(zhì)量的下降，無法保證居民最基本的住房需求，甚至?xí)斐缮鐣畹牟环€(wěn)定。所以如何恢復(fù)房屋的商品屬性，讓人們不再將其作為保值增值以及投資的主要投資渠道，才能真正解決房價過快上升的問題。

　　資本市場發(fā)揮作用，引導(dǎo)資金流出房地產(chǎn)市場

　　隨著我國經(jīng)濟的快速增長，居民財富的不斷積累，居民財富除了滿足基本的生活需求之外還有富余，富余的財富也就產(chǎn)生了資產(chǎn)配置的需求，人們需要一個完善的資本市場來進行資產(chǎn)的保值增值。2014年至2015年股市的暴漲暴跌，也反映了我國資本市場存在諸多問題，居民財富除了將資金投入資本市場或者房地產(chǎn)市場之外，并沒有其他的投資渠道可以投資，所以當資本市場不穩(wěn)定的時候，居民就會將資金投入房地產(chǎn)市場以尋求保值增值的需要。因此，解決房產(chǎn)價格不斷上漲的關(guān)鍵在于讓資本市場發(fā)揮作用，引導(dǎo)資金流出房地產(chǎn)市場，向資本市場流入。

　　第一，建立健全多層次資本市場體系，滿足不同投資者的要求。建立健全多層次的資本市場體系，有利于調(diào)動民間資本的積極性，將儲蓄化為投資，促進實體經(jīng)濟的發(fā)展。目前我國儲蓄率較高，存在人們富余資金無處投資的情況，這反映了我國資本市場欠發(fā)達，市場層次不夠豐富，產(chǎn)品種類不齊全，資金供求雙方不能有效匹配的矛盾。不同的投資者，投資偏好不同;不同的企業(yè)，其融資需求也不相同。多層次的資本市場體系可以提供多樣化的市場與產(chǎn)品，為不同的參與者提供更有效的服務(wù)，吸引更多的資金流入資本市場。

　　第二，加強投資者保護工作。作為資本市場上的重要參與者，只有當切身利益得到充分保護的時候，投資者才會更加積極的參與資本市場交易。因此，應(yīng)建立健全投資者適當性制度，優(yōu)化投資回報機制，保障投資者知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)，推動建立多元化糾紛解決機制，嚴厲懲處違法違規(guī)行為，加強中小投資者教育，創(chuàng)新服務(wù)中小投資者的組織體系和服務(wù)方式。

　　第三，推動資本市場法制建設(shè)。金融工具作為資本市場交易的主要對象，其本質(zhì)就是契約承載的信用關(guān)系，需要法律來保護債權(quán)人的合法權(quán)益。完備的法律體系是資本市場正常運行的基礎(chǔ)，也是投資者尋求權(quán)益保護的依據(jù)。因此，應(yīng)加強資本市場法制建設(shè)，努力營造公平的市場環(huán)境，落實嚴格的保護和制裁制度。既有高效便捷的法律渠道，實現(xiàn)對守法經(jīng)營主體受害時的權(quán)利救濟;又有嚴密有力的監(jiān)管措施，實現(xiàn)對違法主體的懲罰和制裁。

圖片來源：找項目網(wǎng)