10月份，隨著房價(jià)迅猛增長，多地紛紛推出樓市限購政策。而面對(duì)限購，號(hào)稱“無所不能”的房產(chǎn)中介又將如何應(yīng)對(duì)?

　　如今的房地產(chǎn)中介，除了提供傳統(tǒng)中介服務(wù)，也或明或暗的提供各類融資服務(wù)。以鏈家理財(cái)為例，自3月份首付貸被叫停后，鏈家理財(cái)成交額基本呈逐月下行趨勢，但9月成交額仍達(dá)5.3億。記者從平臺(tái)了解到，鏈家可為借款人贖樓、支付購房尾款、抵押自用、抵押經(jīng)營和抵押消費(fèi)五類融資需求提供借款，并因需求不同分為“家多寶”5類理財(cái)產(chǎn)品。不過，發(fā)放借款相關(guān)工作不在鏈家理財(cái)平臺(tái)上完成。

　　家多寶產(chǎn)品單個(gè)融資規(guī)模在20萬以內(nèi)，投資期限30-90天不等，年化利率均為6%，從目前理財(cái)平臺(tái)銷售情況看，所有產(chǎn)品多被秒搶一空。

　　除了融資服務(wù)，購房中介收取的費(fèi)用不菲，以北京、深圳、廣州等一線城市為例，目前中介服務(wù)收費(fèi)在房價(jià)的0.5%-2.7%不等，1%以下的大部分只是協(xié)助買賣雙方完成交易手續(xù)，涉及信息服務(wù)的大多需在1.5%以上。按照鏈家2.7%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在北京購買一套500萬的房子，中介費(fèi)需13.5萬。

　　“按揭公司”幫申貸款

　　陸宇是一名就讀中的研究生，在廣州已按揭買了兩套房。對(duì)于陸宇這樣尚未有穩(wěn)定工作的群體，在辦理高額按揭等相關(guān)申請(qǐng)時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)“不夠格”的狀況。而購房中介自有應(yīng)對(duì)之策。

　　“中介幫我找了一家按揭公司操作收入證明和銀行流水。”陸宇告訴記者，“我只負(fù)責(zé)交錢和填寫基本資料，費(fèi)用大概幾千塊，按揭公司并沒有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大概是根據(jù)難易程度定價(jià)。具體操作細(xì)節(jié)我并未參與，最終的流水和材料也沒看到。但兩次貸款都順利發(fā)放，從選房到審批貸款、最終過戶，都是一個(gè)月左右。”

　　陸宇告訴記者，根據(jù)廣州當(dāng)時(shí)的政策，首套房無貸的情況下，二套房首付30%，如果首套房有房貸，二套房首付70%。再加上目前銀行對(duì)提前還貸懲罰力度很小，一年以上提前還貸免利息。所以中介幫助操作首套房提前還貸，二套房首付30%，貸款7成，以最劃算的方式安排了購房貸款方案。

　　陸宇的兩套房貸均在農(nóng)行辦理。首套房貸款時(shí)農(nóng)行利率折扣對(duì)比各大行是最低的，半年后第二次貸款時(shí)各大行利率折扣一樣，繼續(xù)選擇同一家銀行貸款申請(qǐng)審批速度相對(duì)快一些。

　　對(duì)于中介申請(qǐng)貸款的操作手法，銀行信貸人士表示這種案例是存在的。從銀行角度來說，收入證明操作簡單一些，但是流水并不容易操作，可能需要和內(nèi)部人士有一些串通。

　　限購前亂象

　　“只要促成成交的事情他們都愿意做。買家首付不足，就幫著湊首付;流水不夠，幫著做流水;沒有買房資格，也有渠道辦工作居住證。”一位北京的購房者對(duì)記者說。

　　今年3月監(jiān)管政策出臺(tái)前，提供首付貸的中介不在少數(shù)。首付貸本質(zhì)是銀行信用貸款的一種，中介做渠道，幫助審核資質(zhì)。根據(jù)收入情況，一般家庭月入3萬以上的最高可貸60萬，年息5%-8%。3月底后，銀行和中介已取消這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　針對(duì)首付貸，某股份行信貸業(yè)內(nèi)人士告訴記者，首付貸是信用貸款流向支付購房首付而得名，銀行通常難以干預(yù)消費(fèi)信用貸款的用途。信用貸款是銀行的傳統(tǒng)項(xiàng)目，只是各行不同時(shí)間放貸力度會(huì)有收緊或放寬。

　　該業(yè)內(nèi)人士還表示，首付貸資金除了來自銀行，大部分可能來自開發(fā)商。假設(shè)首付三成，有些開發(fā)商為了刺激購買，與買方協(xié)議只收取兩成首付，余下一成逾期支付，這其實(shí)是對(duì)買房發(fā)放首付貸款，且不需經(jīng)過銀行。

　　不過據(jù)記者了解，現(xiàn)在地產(chǎn)中介已大多不愿意承擔(dān)這項(xiàng)操作風(fēng)險(xiǎn)，且隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，操作難度越來越大。

　　私下合同不保證雙方利益

　　據(jù)了解，雖然取締了首付貸，但對(duì)首付不足的購房者，中介仍有應(yīng)對(duì)之策。

　　一位房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，如果買賣雙方達(dá)成協(xié)議，中介可以根據(jù)購房者手中準(zhǔn)備的首付金額計(jì)算一個(gè)房款價(jià)格，提交給銀行和政府的購房合同上，寫計(jì)算出來的較低價(jià)格，然后三方私下簽訂另外的合同，規(guī)定額外款項(xiàng)如何處置。

　　但上述經(jīng)紀(jì)人也表示，這種方式私下合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大：首先賣方一般不愿簽訂這個(gè)協(xié)議，因?yàn)橘I方首付不夠簽訂協(xié)議意味著賣方一次性拿不到全款;其次余款因?yàn)闆]有銀行抵押擔(dān)保，一旦買方不履行尾款協(xié)議，吃虧的還是賣方。中介表示不到萬不得已不會(huì)采用這種手段。

　　“從稅法的角度，這種肯定是違法行為。但從實(shí)踐角度，這種情況其實(shí)很普遍。”一位相關(guān)法律人士對(duì)記者表示，如果在房管局提交的協(xié)議上填寫避稅價(jià)格，之后重新簽訂一份協(xié)議注明之前協(xié)議無效或之前金額無效，法院會(huì)承認(rèn)后一份協(xié)議，風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的。

　　另一位律師認(rèn)為，因?yàn)楹贤瑑r(jià)格嚴(yán)重低于交易價(jià)格，這個(gè)行為有涉嫌虛假交易的成分。其次在房管局過戶時(shí)，因?yàn)閰f(xié)議價(jià)格明顯低于市場價(jià)，房管及稅務(wù)部門會(huì)審查交易真實(shí)性，可能參照市場價(jià)要求補(bǔ)齊稅款。另外，按照合同法的規(guī)定，后成立的合同效力先于先成立的合同，如果賣家簽訂合同時(shí)間把握有誤，后簽訂的合同是審查交易價(jià)格，則賣家會(huì)承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)合同法規(guī)定，惡意串通使國家承受損失的合同可能被判無效，一旦合同被判無效，賣方可重新出售房屋，買方利益將得不到保障。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)