國慶以來，各城各市的限購已經(jīng)如火如荼，各地調(diào)控措施密集出臺(tái)。10月8日起，上海全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進(jìn)，以此為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)稅再度成為社會(huì)熱議話題。房地產(chǎn)稅就要來了，如何征收開征還面臨哪些障礙呢?房地產(chǎn)稅要一旦實(shí)施，老百姓買房要多交錢么?你家住房會(huì)“免征”么?

　　【什么是房地產(chǎn)稅】房地產(chǎn)稅，顧名思義，“房”是房產(chǎn)，“地”是房屋下面的土地。房地產(chǎn)稅從廣義和狹義上有不同的理解。從廣義上來說，一切與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收都屬于房地產(chǎn)稅，包括在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)征收的各種稅。而我們今天熱議的“房地產(chǎn)稅”，僅僅是在房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)所要征收的一種稅，不包括開發(fā)、建設(shè)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)已經(jīng)征收的稅種。

　　【房地產(chǎn)稅草案已經(jīng)有了】全國人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉日前稱，十八屆三中全會(huì)提出了加快房地產(chǎn)稅的立法步伐和促進(jìn)環(huán)保稅的費(fèi)改稅內(nèi)容，今年全國人大安排了環(huán)保的費(fèi)改稅，但是房地產(chǎn)稅方案還在起草。郝如玉表示，房地產(chǎn)稅迄今已經(jīng)試點(diǎn)征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當(dāng)，一個(gè)地區(qū)征收房地產(chǎn)稅，也使得人才向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。另據(jù)法制日?qǐng)?bào)，北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任劉劍文稱，目前房地產(chǎn)稅草案已經(jīng)有了，還需要通過審議，按照立法程序要三審，最快明年提交全國人大審議，同時(shí)也要看社會(huì)共識(shí)等方面，綜合考量之后才能落地。

　　【房地產(chǎn)稅法最快2017年通過】那么，房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠(yuǎn)呢?北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”

　　【不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記剛起步】實(shí)際上，目前征收房地產(chǎn)稅面臨著不少障礙。國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部博士生導(dǎo)師馮俏彬則認(rèn)為，目前，征收房地產(chǎn)稅在技術(shù)上沒有太大的困難，因?yàn)檫@一項(xiàng)目相關(guān)部門已經(jīng)研究了很長時(shí)間，財(cái)稅界的理論研究也非常充分，包括各個(gè)國家的稅制比較等。在實(shí)踐方面，前幾年在一些地方也都模擬過，不存在太大的困難。主要的阻礙在于，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需要在全國范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)還沒有做成。不過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)開始起步了，截至今年7月，全國已經(jīng)有170個(gè)地市、1400多個(gè)縣區(qū)開始不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　【征收范圍與稅率如何確定是難題】全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時(shí)，是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。未來房地產(chǎn)稅將如何征收?公眾對(duì)相關(guān)核心問題十分關(guān)注，包括對(duì)增量征收還是存量征收、對(duì)所有住宅征收還是只針對(duì)高檔住宅、按人均面積還是家庭擁有房屋套數(shù)征收、房屋價(jià)值如何評(píng)估、稅率高低、優(yōu)惠范圍等。業(yè)內(nèi)人士表示，這些問題目前尚無定論。關(guān)于房地產(chǎn)稅的構(gòu)成要素，尤其是房地產(chǎn)稅的稅率、免征范圍以及征稅辦法等，還有不少爭議，需要通過進(jìn)一步討論研究后加以明確。

　　【中短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不可避免】中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，我國地方政府的財(cái)政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金。2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當(dāng)于2014年上海全市公共財(cái)政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財(cái)政收入之內(nèi))。在地方政府過度依賴土地出讓金的現(xiàn)狀下，房產(chǎn)稅的開征或擴(kuò)大試點(diǎn)遭到地方政府的消極對(duì)待。目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅取代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，未來將用房地產(chǎn)稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。

　　【房地產(chǎn)稅法通過之后會(huì)立即實(shí)施嗎?】據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法從通過到實(shí)施應(yīng)該會(huì)有一個(gè)過渡階段，從而讓社會(huì)對(duì)法律有充分的認(rèn)知、了解和準(zhǔn)備。立法通過后并不意味著就會(huì)在全國馬上開征，兩者不是同步的。房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時(shí)開征會(huì)授權(quán)地方政府自己決定，并不是在某個(gè)時(shí)間全國一起征收，各個(gè)地方可以差別化。

　　【房地產(chǎn)稅將有免征額】問題又來了，房地產(chǎn)稅要一旦實(shí)施，老百姓買房要多交錢么?你家住房會(huì)“免征”么?房地產(chǎn)稅要交多少? 對(duì)于征收范圍，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長施正文認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，“免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對(duì)于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。” 對(duì)于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。但是，施正文建議，對(duì)于免征面積，中央可以設(shè)定一個(gè)最低的標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。

　　【稅率多高?按什么房價(jià)征收?】舉例說明：以北京為例，如果 一家三口在二環(huán)購買一套100平米的房子，需要800萬元，按照世界通行的1.5%的稅率(上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅率介于0.4%—1.2%之間)，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬元(每月納稅1萬元)。如果在四環(huán)購買100平米的500萬元的房子，每年需要繳納7.5萬元房產(chǎn)稅，每月納稅6250元。

　　【百萬房產(chǎn)或每年繳稅5000元】據(jù)了解,未來的房地產(chǎn)稅主體稅種由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。收稅標(biāo)準(zhǔn)將參照世界通行做法,估算價(jià)值100萬的房產(chǎn)可能會(huì)每年增加約5000元稅負(fù)。有關(guān)房產(chǎn)稅,實(shí)際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點(diǎn)。在上海試點(diǎn)時(shí),新購且屬于家庭第二套及以上住房的,按人均計(jì)算,人均超過60平方米的進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。比如一個(gè)居民家庭原來已擁有的住房面積共計(jì)180平方米,剛好人均60平方米,現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬,那么其一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅4200元左右。

　　稅制改革，特別是房地產(chǎn)稅改革，必然會(huì)動(dòng)了很多人的“奶酪”，在各個(gè)改革領(lǐng)域中的水是最深的。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收制度不是一個(gè)簡單的架構(gòu)，在國家沒有立法前，要想取得很大的突破非常困難。不管上海還是重慶，通過試點(diǎn)，炒房行為還是得到了一定遏制，形成了新稅的調(diào)節(jié)機(jī)制，為今后的立法和征收指明了方向，從草案到立法到最后實(shí)施，房地產(chǎn)稅看來還有很長的一段路要走。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)