高位加杠桿致樓市升溫，未來(lái)購(gòu)買力萎縮風(fēng)險(xiǎn)加大

 

　　一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)熱點(diǎn)城市的樓市超預(yù)期升溫，已經(jīng)成為社會(huì)集中關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然今年以來(lái)熱點(diǎn)城市樓市“量升價(jià)漲”有合理性，但新房和二手房市場(chǎng)交易價(jià)格在短期內(nèi)如此大幅上漲，很大程度顯示出市場(chǎng)的狂熱色彩。無(wú)論房?jī)r(jià)上漲多高，住房終究是服務(wù)于居住屬性。當(dāng)中低收入人群無(wú)力再接房?jī)r(jià)上漲的最后一棒，所謂樓市財(cái)富的名義增值終將歸為一場(chǎng)財(cái)富幻覺。

 

　　今年以來(lái)我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲，市場(chǎng)高溫持續(xù)不退，并非全無(wú)理性。全球范圍內(nèi)過(guò)于寬松的貨幣政策環(huán)境，導(dǎo)致金融市場(chǎng)長(zhǎng)期利率中樞持續(xù)下移，為包括住宅在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格提供了強(qiáng)勁增長(zhǎng)動(dòng)力。相對(duì)獨(dú)特的區(qū)域經(jīng)濟(jì)政治中心位置和較為完善的人文社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施稟賦，使得我國(guó)熱點(diǎn)城市普遍擁有吸引外來(lái)人口的潛在能力，進(jìn)而成為住房投資投機(jī)炒作經(jīng)久不衰的基礎(chǔ)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化調(diào)整尚未完成，而實(shí)業(yè)投資回報(bào)急劇下降，從某種程度上也顯著增加了房地產(chǎn)投資的吸引力。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年8月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。其中，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲1.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.64個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)，熱點(diǎn)樓市繼續(xù)升溫并向非熱點(diǎn)樓市擴(kuò)散。廈門新建商品住宅價(jià)格同比上漲44.3%，領(lǐng)漲全國(guó)70個(gè)大中城市，其他熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅也均在20%以上。

 

　　而熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大幅升溫背后，是家庭加杠桿意愿空前高漲。2016年前7個(gè)月全國(guó)新增個(gè)人房貸2.8萬(wàn)億元，約為2009年全年新增額的2倍;8月份又新增住戶中長(zhǎng)期貸款5286億元。截至2016年8月末，全國(guó)住戶人民幣中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)28.19%，增速持續(xù)上升;較人民幣各項(xiàng)貸款、非金融企業(yè)和機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增速分別高出15.22個(gè)和17.74個(gè)百分點(diǎn)，家庭加杠桿動(dòng)力十分充足。

 

　　即使在部分熱點(diǎn)城市重新啟動(dòng)限購(gòu)、限貸政策后，地價(jià)房?jī)r(jià)上漲并未止步，而新房銷售成交量創(chuàng)出歷史新高，上海離婚買房人士激增，北京“搶房”的反常一幕也在上演，市場(chǎng)盲目樂(lè)觀情緒濃郁。比市場(chǎng)盲目樂(lè)觀更為可怕的是，若房?jī)r(jià)持續(xù)超預(yù)期大幅上漲，將接近初次置業(yè)人群購(gòu)買力的極限，正在摧毀人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情，損害國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)健性。熱點(diǎn)樓市巨大的資金虹吸效應(yīng)，延緩了非熱點(diǎn)城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程，傷害到地方產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)一步加劇融資難融資貴問(wèn)題。目前看，當(dāng)前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)接力上漲的風(fēng)險(xiǎn)正加快顯現(xiàn)。熱點(diǎn)樓市如此之高的絕對(duì)價(jià)位，已經(jīng)對(duì)城鎮(zhèn)居民收入形成過(guò)度偏離，可能正導(dǎo)致市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力急劇消退。住宅購(gòu)買行為本質(zhì)是貨幣財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。在住宅不動(dòng)產(chǎn)配置上升同時(shí)，家庭貨幣財(cái)富減少。截至2016年8月末，全國(guó)住戶人民幣存款同比增長(zhǎng)9.23%，較人民幣各項(xiàng)存款和非金融企業(yè)存款增速分別低2.02個(gè)和8.96個(gè)百分點(diǎn)，家庭可支配貨幣財(cái)富的相對(duì)縮水，意味著未來(lái)住宅購(gòu)買力正急劇萎縮。不管支持熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的理由有多少，房?jī)r(jià)上漲空間終將決定于初次置業(yè)人群的購(gòu)買力。無(wú)論是歷史還是現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)泡沫一旦形成，都不會(huì)平穩(wěn)消減，最終都將會(huì)以急劇調(diào)整方式擠出泡沫，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊。

 

　　在“資產(chǎn)荒”背景下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的追捧，既基于首付比給予金融機(jī)構(gòu)貸款的安全邊際，也主要考慮到借款背后的房產(chǎn)抵押價(jià)值。理論上分析，熱點(diǎn)城市個(gè)人住房抵押貸款普遍30%以上的首付比，在房?jī)r(jià)下跌30%時(shí)，也難以立即觸發(fā)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房抵押貸款不良風(fēng)險(xiǎn)。但在本輪房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲背后，相當(dāng)部分首付款并非來(lái)自家庭多年積蓄，杠桿在首付款中的應(yīng)用肆無(wú)忌憚;而銀行對(duì)購(gòu)房人收入真實(shí)性的審核流于形式，顯著增加了個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。盡管個(gè)人住房抵押貸款是當(dāng)前銀行持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也不能基于過(guò)往經(jīng)驗(yàn)就可以忽視潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的邊際作用正在加速消減。即使在房?jī)r(jià)大幅上漲后名義財(cái)富巨大增值，北京和上海家庭的消費(fèi)意愿并未出現(xiàn)可持續(xù)性積極變化。2016年前8月，北京和上海的社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長(zhǎng)4.3%和7.9%，較上年同期分別下降1.7個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲所形成的巨大套利機(jī)會(huì)，降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的興趣。房地產(chǎn)業(yè)升溫與非地產(chǎn)業(yè)相對(duì)低迷，充分反映出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。為維持房?jī)r(jià)所需要的資金規(guī)模與日俱增，非地產(chǎn)部門資金失血嚴(yán)重，反過(guò)來(lái)又會(huì)加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集聚，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

 

　　綜合來(lái)看，有限理性是人類認(rèn)知與行為局限性的集中反映。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的過(guò)于樂(lè)觀的情緒，不排除有失控的風(fēng)險(xiǎn)。限貸、限購(gòu)固然可以降溫樓市，可能并非長(zhǎng)久之計(jì)。應(yīng)該加大熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)規(guī)模，大幅提高住房投資、投機(jī)性住房交易成本和持有成本，根據(jù)房屋交易價(jià)格通過(guò)累進(jìn)稅等市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)供求，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范，消除房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)居民消費(fèi)和社會(huì)投資的擠出作用，努力實(shí)現(xiàn)樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

 

　　房地產(chǎn)信托市場(chǎng)前8月發(fā)行規(guī)模達(dá)1549億，同比漲13.7%

 

　　用益信托最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-8月份，集合信托市場(chǎng)上共計(jì)發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元，同比上漲13.7%。具體來(lái)看，8月單月，房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時(shí)，從環(huán)比來(lái)看，8月信托發(fā)行額較上月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫以及“去庫(kù)存”政策的推出，自2015年以來(lái)，在信托資金投向中，房地產(chǎn)行業(yè)占比整體呈下滑趨勢(shì)。信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年第二季度，房地產(chǎn)信托總體規(guī)模1.31萬(wàn)億元，占比8.52%，規(guī)模、占比均出現(xiàn)不同程度下滑。國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部報(bào)告顯示，2016年以來(lái)，集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月的167億元，集合類房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

 

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的發(fā)行在經(jīng)歷一年多的萎縮后，大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品，募集資金28.03億元，融資規(guī)模居首，占信托募資總額30.45%。“由于房企的資金缺口和沉重的融資成本，房企老板可以說(shuō)把能使用的融資方式幾乎都用上了。”有機(jī)構(gòu)人士表示。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動(dòng)今年盈利增長(zhǎng)的首要業(yè)務(wù)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。前8個(gè)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的信托公司多達(dá)8家，分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。

 

　　“信托公司正逐步改變?cè)瓉?lái)必須的抵質(zhì)押融資，對(duì)于實(shí)力強(qiáng)勁、有發(fā)展前景的房企，可以考慮股權(quán)投資。”格上理財(cái)研究員樊迪表示，信托公司轉(zhuǎn)換成這種模式，可更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以派人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，比如出席董事會(huì)、享有一票否決權(quán)、保管財(cái)務(wù)印章等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面監(jiān)控，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2015年涉及股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月1日至今，該比例上升至55.5%。從8月單月來(lái)看，涉及股權(quán)投資項(xiàng)目占總數(shù)比例也達(dá)50%。

 

　　具體來(lái)看，8月30日，房企陽(yáng)光城披露，擬實(shí)施融資方案，由五礦信托以3.47億元價(jià)格，受讓其全資子公司持有的長(zhǎng)沙中泛置業(yè)有限公司20%股權(quán)，期限不超過(guò)12個(gè)月，到期后由陽(yáng)光城全資以3.47億元回購(gòu)上述股權(quán)。7月15日，地產(chǎn)公司華夏幸福披露，平安信托擬成立信托計(jì)劃募集不超過(guò)20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來(lái)京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資。不過(guò)，在云南信托研發(fā)部負(fù)責(zé)人王和俊看來(lái)，做明股實(shí)股的項(xiàng)目不容易，今年上半年幾家信托公司利潤(rùn)逆勢(shì)上漲，利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的原因便是進(jìn)行大量地產(chǎn)股權(quán)投資，與開發(fā)商同股同權(quán)，但實(shí)際情況便不得而知。“就看是真股權(quán)還是假股權(quán)，因?yàn)樾磐泄倦y以像地產(chǎn)商那樣專業(yè)，對(duì)于管理、資金的監(jiān)管大多最后不得不委托原開發(fā)商。”王和俊認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)上大都還是偏重于“明股實(shí)債”。據(jù)介紹，所謂“明股實(shí)債”，就是表面上是股權(quán)投資，實(shí)際是雙方通過(guò)抽屜協(xié)議寫明僅持有股份、分享收益，但實(shí)質(zhì)并不參與管理。同時(shí)，需在協(xié)議中注明在特定時(shí)間內(nèi)，另一方需無(wú)條件按約定價(jià)格或條件，轉(zhuǎn)讓或回購(gòu)這部分股權(quán)。有業(yè)內(nèi)人士坦言，“明股實(shí)債”的好處在于優(yōu)化融資方資產(chǎn)負(fù)債表，但壞處在于融資成本較高。

 

　　有消息人士近日指出，監(jiān)管層正醞釀針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債設(shè)立準(zhǔn)入門檻并實(shí)施分類管理。未來(lái)將強(qiáng)化對(duì)發(fā)行人的信息披露和償債能力要求，強(qiáng)化增信措施和債券契約條款安排，強(qiáng)化募集資金用途管理，構(gòu)建“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)總量合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、扶優(yōu)限劣和風(fēng)險(xiǎn)可控。其中，房企發(fā)行債券資質(zhì)為主體評(píng)級(jí)AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)還需滿足境內(nèi)外上市公司、省級(jí)政府、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬房地產(chǎn)企業(yè)、以房地產(chǎn)為主的央企、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前100的其他民營(yíng)非上市房企條件之一。此外，還對(duì)凈利潤(rùn)、除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、存貨價(jià)值、開發(fā)成本進(jìn)行監(jiān)管分類。消息指出，在目前交易所申報(bào)的發(fā)債企業(yè)中，有53家企業(yè)不符合基礎(chǔ)范圍的要求;而在111家符合基礎(chǔ)范圍要求的企業(yè)中，12家房企被劃入風(fēng)險(xiǎn)類，而25家被列入關(guān)注類。

 

　　上海銀監(jiān)局此前發(fā)文指出，銀行需立即終止與違規(guī)房產(chǎn)中介合作，表示對(duì)于為購(gòu)房人提供或參與首付款或尾款等融資服務(wù)，曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用，向銀行推薦的個(gè)人住房貸款中集中爆發(fā)不良貸款的，發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項(xiàng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行應(yīng)立即終止與其合作關(guān)系，并將其列入黑名單報(bào)送上海市銀行同業(yè)公會(huì)。并明確商業(yè)銀行不得與合作機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得將金融服務(wù)與中介服務(wù)捆綁，不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金與宏觀政策的集中收緊，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調(diào)整而告一段落，以杠桿推動(dòng)的增長(zhǎng)前景難以長(zhǎng)期支撐。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%,并在2017年降至0，而投資亦如此。

 

　　2016年房企永續(xù)債暴增109%，實(shí)際負(fù)債率比想象的更高

 

　　2016年是上市房企猛踩油門擴(kuò)張的一年，同時(shí)也是房企有息負(fù)債上升的一年，特別是永續(xù)債占比不斷上升。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年中期末，加上永續(xù)債之后，65家房企的總有息負(fù)債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業(yè)擁有永續(xù)負(fù)債，總計(jì)1726.82億元，同比增加109%。其中最多一家在2016年中期以永續(xù)債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，第二名的碧桂園(2007.HK)擁有永續(xù)債166億元，同比暴增517.01%。首開股份(600376)擁有永續(xù)債90億元，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)永續(xù)債68.25億元。

 

　　所謂永續(xù)債是指沒(méi)有到期日的債券。永續(xù)債的發(fā)行方只需要支付利息，沒(méi)有還本義務(wù)。由于在核算時(shí)算作權(quán)益而非債務(wù)，與此同時(shí)，永續(xù)債的債券性質(zhì)并不會(huì)對(duì)公司股權(quán)稀釋，因此很大程度上可以修飾房企的資產(chǎn)負(fù)債表。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，永續(xù)債并非真正意義上的股權(quán)投資，而是實(shí)實(shí)在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，澎湃新聞發(fā)現(xiàn)，一旦永續(xù)債被計(jì)入負(fù)債，房企的實(shí)際負(fù)債率大幅度提高。研究機(jī)構(gòu)克而瑞的比較了把永續(xù)債作為權(quán)益和作為債務(wù)計(jì)算出的不同凈資產(chǎn)負(fù)債率，綠地控股(600606)從303.86%上升到315.00%(今年剛剛開始運(yùn)用永續(xù)債)，朗詩(shī)地產(chǎn)從193.39%上升到253.35%，融創(chuàng)中國(guó)從85.11%上升到148.95%，首開股份從98.78%上升至164.85%。實(shí)際上，在將永續(xù)債計(jì)入債務(wù)后，考量這部分因素，房企的平均凈負(fù)債率由2015年中期的76.91%上升至2016年中期的77.79%。克而瑞稱，永續(xù)債(永久資本證券)作為一種新的融資工具被部分房企加以運(yùn)用，雖然永續(xù)債券在財(cái)務(wù)報(bào)表上歸屬于股本工具，但它的實(shí)質(zhì)是明股實(shí)債，合約里往往設(shè)定了很多收益的保底條款，所以它進(jìn)一步提高了上市房企的真實(shí)負(fù)債水平，加大了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

 

　　永續(xù)債有以下幾個(gè)特征：一是沒(méi)有明確的到期時(shí)間或者期限非常長(zhǎng);二是利息水平較高或可調(diào)整，時(shí)間越長(zhǎng)利率越高;三是可以無(wú)擔(dān)保;四是清償順序很靠后，低于一般債券。僅優(yōu)先于普通股與優(yōu)先股。中投證券相關(guān)人士指出，永續(xù)債的時(shí)間是比較長(zhǎng)的，屬于沒(méi)有時(shí)間限制的一種債務(wù)。永續(xù)債的初始利率就比較高，通常來(lái)說(shuō)第三年開始利息會(huì)增加。以綠城中國(guó)今年4月發(fā)行的一筆4億美元永續(xù)債為例，年息為5.5%。遠(yuǎn)高于房企的公司債成本。2015年，萬(wàn)科發(fā)行的一筆5年期50億元公司債券，票面利率更是僅為3.5%。2016年6月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)5月發(fā)行的一筆境內(nèi)規(guī)模最大的公司債第二期規(guī)模80億元，第三期規(guī)模50億元，票面利率均為3.95%，期限均為5年。某房企CFO稱，公司規(guī)模不同，公司債的成本也會(huì)有差異，但是永續(xù)債成本的確會(huì)高。特別是今年以來(lái)，包括信托的成本也逐漸降低，在房企的所有融資渠道中，永續(xù)債的成本的確是高的，如果3年以內(nèi)不還，成本還會(huì)猛增。所以，發(fā)行永續(xù)債的企業(yè)，一般都是會(huì)提前歸還。

 

　　碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌此前表示，截至今年4月，碧桂園已還清30億元的永續(xù)債，余下的166億元也將在年底逐漸還清。“今年永續(xù)債這個(gè)產(chǎn)品暫時(shí)是不想用了，因?yàn)槌杀颈容^高。”永續(xù)債成本既然高，為何房企在今年以來(lái)，要加大永續(xù)債的規(guī)模呢?上述房企CFO稱，從今年永續(xù)債規(guī)模上升的企業(yè)看，一般都是投資規(guī)模較大的上市企業(yè)，需要通過(guò)修飾財(cái)務(wù)指標(biāo)，降低負(fù)債率的房企。分析人士稱，永續(xù)債會(huì)增加公司的財(cái)務(wù)成本，但是也是一把雙刃劍。從此類債務(wù)的屬性看，由于不規(guī)定到期期限，所以此類債務(wù)適合投資中長(zhǎng)期資金需求的項(xiàng)目。對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，適合涉及一些開發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。永續(xù)債的使用發(fā)揮了兩個(gè)效用。第一是獲取一些低成本、期限長(zhǎng)的融資，同時(shí)免去了還本的壓力。第二是積極改善企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，由于是一種非常特殊的債務(wù)，所以有時(shí)候根據(jù)不同的財(cái)務(wù)成本核算方式，能夠較好地粉飾負(fù)債數(shù)據(jù)。克而瑞分析稱，永續(xù)債往往是前2~3年利息成本相對(duì)較低，此后則會(huì)大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規(guī)模，在“低息期”內(nèi)償盡債務(wù)還是可以實(shí)現(xiàn)的，但對(duì)于其他中小房企而言依舊需要謹(jǐn)慎選擇。

 

　　全國(guó)多地房?jī)r(jià)地價(jià)雙漲，各地調(diào)控新政密集發(fā)力

 

　　今年以來(lái)，北京出現(xiàn)了土地市場(chǎng)斷頓情況，9月29日，北京國(guó)土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規(guī)劃建筑面積約71.1萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額為166.1億元，掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為10月19日。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)普遍好于預(yù)期。在此背景下，三季度一二線熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，高價(jià)地?cái)?shù)量持續(xù)激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國(guó)最高單價(jià)、總價(jià)地塊。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速上漲也給部分城市樓市可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)隱患，投資投機(jī)需求迅速增加，地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;收緊”，寬松類政策出臺(tái)頻次明顯下降，收緊類政策升級(jí)蔓延，熱點(diǎn)一二線城市都重啟“限貸、限購(gòu)”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，各地希望在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之間保持相對(duì)平衡。

 

　　近幾個(gè)月以來(lái)，一二線城市樓市的火爆已成為常態(tài)，房?jī)r(jià)快速跳漲，使得業(yè)主違約現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。但是高漲的房?jī)r(jià)讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來(lái)無(wú)論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。業(yè)內(nèi)人士分析表示，回望近三年來(lái)的樓市發(fā)展進(jìn)程，自2014年3月房?jī)r(jià)見頂之后，國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)半年的疲弱期，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購(gòu)，但收效甚微。自2014年9月30日起，國(guó)家開始出臺(tái)各項(xiàng)政策刺激樓市，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入這一輪增長(zhǎng)周期。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，第39周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的33個(gè)城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)45.5%。其中30個(gè)城市環(huán)比上行，占監(jiān)測(cè)城市的91%;與去年同期相比，33個(gè)代表城市成交量整體回升32.4%，其中20個(gè)城市同比上升。分城市來(lái)看，各線城市成交同環(huán)比全部上揚(yáng)。環(huán)比來(lái)看，一二三線城市全部上升，且上升幅度均超3成，其中三線代表城市增幅最高;同比來(lái)看，各線城市均呈增勢(shì)，三線代表城市增幅超5成。其次，二線城市方面，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購(gòu)升級(jí)影響，房?jī)r(jià)增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點(diǎn)城市趕上。

 

　　房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用一直都密不可分。在大部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的背后，是土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆。今年以來(lái)，一二線城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊，“面粉貴過(guò)面包”等現(xiàn)象成為常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月全國(guó)“高價(jià)地”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到194宗。9月29日，北京國(guó)土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規(guī)劃建筑面積約71.1萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額為166.1億元，掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為10月19日。這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)“斷頓”5個(gè)月才出現(xiàn)商品房住宅土地供應(yīng)，將加劇土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，北京出現(xiàn)了土地市場(chǎng)斷頓，導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14。因此，目前多家企業(yè)期待土地市場(chǎng)開閘，未來(lái)出現(xiàn)高價(jià)地的可能性非常大。“從全國(guó)包括北京的市場(chǎng)情況看，土地供應(yīng)減少將是未來(lái)趨勢(shì)，”張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)下全國(guó)范圍內(nèi)，不僅僅是一二線熱點(diǎn)城市，甚至三四線城市都出現(xiàn)了高價(jià)地。尤其是一二線城市高價(jià)地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購(gòu)房者更加恐慌。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，截至目前，全國(guó)50大城市合計(jì)土地成交金額高達(dá)1.77萬(wàn)億，刷新同期歷史紀(jì)錄，同比漲幅高達(dá)48.8%。

 

　　9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見，此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購(gòu)政策的延續(xù)。同日，濟(jì)南市出臺(tái)規(guī)范市場(chǎng)交易和秩序房地產(chǎn)相關(guān)指導(dǎo)政策。28日，近期房?jī)r(jià)上漲比較明顯的福州市也出臺(tái)了七條調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)進(jìn)一步預(yù)測(cè)，后續(xù)有望重啟限購(gòu)的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無(wú)錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購(gòu)的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過(guò)十個(gè)。不僅如此，下半年以來(lái)，先后有國(guó)土部、住建部、財(cái)政部、國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)主管部門針對(duì)土地市場(chǎng)、商品房銷售市場(chǎng)、中介市場(chǎng)、開發(fā)商融資渠道等環(huán)節(jié)釋放出從嚴(yán)監(jiān)管，政策收緊的信號(hào)。一二線城市接連落地限購(gòu)、限貸、限價(jià)調(diào)控政策，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的市場(chǎng)預(yù)期，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度還將維持一段時(shí)間。預(yù)計(jì)四季度，熱點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)將明顯增多，屆時(shí)土地高價(jià)成交仍是大概率事件，高價(jià)地的數(shù)量也將維持在較高水平。不過(guò)，相關(guān)人士表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年3月底達(dá)到歷史高點(diǎn)，全國(guó)樓市在二季度開始出現(xiàn)局部收緊調(diào)控政策趨勢(shì)，分城施策逐步落地，交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象，房?jī)r(jià)漲幅也逐步收窄。“但市場(chǎng)的不確定性，以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場(chǎng)恐慌，使得三季度樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā)，加速趕頂”。

 

　　對(duì)于未來(lái)的樓市走向，市場(chǎng)的加速趕頂已經(jīng)是“強(qiáng)弩之末”，在購(gòu)房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個(gè)月以來(lái)市場(chǎng)的火爆，是由于“恐慌”，對(duì)未來(lái)購(gòu)房需求進(jìn)一步透支。“因此，未來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊已是大概率事件，中國(guó)樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后，最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期”。

 

　　住建部嚴(yán)查違規(guī)銷售，恒大、中海被點(diǎn)名

 

　　住建部10月2日在官網(wǎng)發(fā)文，要求濟(jì)南市嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為，知名房企恒大集團(tuán)和中海地產(chǎn)被點(diǎn)名。住建部稱，針對(duì)近日恒大集團(tuán)在濟(jì)南市開發(fā)的“恒大御峰”“恒大濱河左岸”項(xiàng)目，濟(jì)南中海地產(chǎn)投資有限公司開發(fā)的“中海國(guó)際社區(qū)”項(xiàng)目存在的違法違規(guī)銷售，以及惡意宣傳炒作、嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求濟(jì)南市相關(guān)部門立即調(diào)查，依法嚴(yán)肅處理，并將處理結(jié)果盡快向社會(huì)公布，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。10月2日晚間，CCTV《新聞聯(lián)播》也對(duì)恒大集團(tuán)違規(guī)銷售一事進(jìn)行報(bào)道。

 

　　“房天下”網(wǎng)站樓盤信息顯示，恒大御峰和恒大濱河左岸于10月1日開盤認(rèn)籌，恒大御峰樓盤的一期精裝房均價(jià)報(bào)價(jià)為9000元/平方米，認(rèn)籌享3千抵2萬(wàn)。恒大濱河左岸樓盤也推出了認(rèn)籌享交3千抵3萬(wàn)的活動(dòng)。9月28日，濟(jì)南市政府出臺(tái)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“濟(jì)八條”)調(diào)控樓市，針對(duì)樓盤“捂盤惜售”和未取得預(yù)售許可便收取“認(rèn)籌金”的亂象都做出明文規(guī)定。“濟(jì)八條”要求強(qiáng)化商品房預(yù)(銷)售行為監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可，不得以電商團(tuán)購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。已取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)須在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售并及時(shí)網(wǎng)簽，不得非法挪用商品房預(yù)售資金。據(jù)濟(jì)南時(shí)報(bào)，“濟(jì)八條”發(fā)布后，濟(jì)南市相關(guān)主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為展開了全面檢查，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)存在收取定金、提前認(rèn)籌、炒作房?jī)r(jià)等違規(guī)銷售行為。10月1日，一開發(fā)商在濟(jì)南兩處項(xiàng)目分別在山東省體育中心、奧體中心公開開盤選房，中海集團(tuán)在網(wǎng)上公開競(jìng)拍房屋，一度出現(xiàn)千人搶房的混亂局面，營(yíng)造了購(gòu)房恐慌氣氛。主管部門立即對(duì)兩家開發(fā)企業(yè)采取停止銷售、暫停網(wǎng)簽、移交執(zhí)法部門處罰等措施。同時(shí)，以此為警示，連夜約談在濟(jì)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，責(zé)令各企業(yè)嚴(yán)格依法銷售，不得發(fā)生類似違規(guī)銷售的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)企業(yè)依法嚴(yán)厲查處。

 

　　濟(jì)南是人口大省山東的省會(huì)城市，2014年7月曾經(jīng)頒布過(guò)限購(gòu)政策。限購(gòu)期間，濟(jì)南市商品住宅成交量?jī)r(jià)齊跌，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售額均同比跌幅超過(guò)30%。今年以來(lái)全國(guó)樓市上行，濟(jì)南也沒(méi)有置身局外。今年濟(jì)南東城密集拍出了三個(gè)“地王”，房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局8月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，濟(jì)南的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲3.2%，同比漲幅達(dá)21%。房?jī)r(jià)攀升，市場(chǎng)涌入大量購(gòu)房者。樓盤為了籠住客戶，在未獲得預(yù)售許可證之前便要求客戶交納一定的“認(rèn)籌金”，這種做法實(shí)際屬于違規(guī)操作。“濟(jì)八條”規(guī)定，樓盤獲批預(yù)售后10日內(nèi)必須推出全部房源，以防樓盤壓房不賣。10月2日，濟(jì)南重啟限購(gòu)，首套房商貸最低首付比例提高至30%，下調(diào)了公積金貸款的最高額度，外地人在濟(jì)南只能買一套房。濟(jì)南本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購(gòu)房。同時(shí)，濟(jì)南市政府嚴(yán)查違規(guī)炒房和銷售。

 

　　緊急降火!國(guó)慶7天18城密集調(diào)控樓市，部分力度已超上一輪

 

　　“樓市調(diào)控”幾乎成為了這個(gè)國(guó)慶的熱詞之一。繼9月30日晚，北京、天津出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，整個(gè)國(guó)慶期間各地的樓市政策接踵而來(lái)。據(jù)澎湃新聞梳理，10月1日至10月7日國(guó)慶期間，共有18個(gè)城市啟動(dòng)樓市調(diào)控政策。短短七天時(shí)間，成都、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、鄭州、蘇州、南寧、深圳、廣州、南京、廈門、珠海、中山、東莞、惠州、福州、佛山相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策。在上述出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，主要涉及上調(diào)購(gòu)房貸款首付比例以及限制已經(jīng)擁有一套或二套房的居民購(gòu)買更多的房產(chǎn)，以及增加土地供應(yīng)、限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等措施。華爾街日?qǐng)?bào)中文網(wǎng)發(fā)布文章稱，中國(guó)諸多城市出臺(tái)限購(gòu)政策為樓市降溫。文章指出，在經(jīng)歷了兩年的滑坡之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年年末開始再度瘋狂上漲。據(jù)分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，此輪樓市熱潮主要是由中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩之際過(guò)多的資金追逐過(guò)少的投資機(jī)會(huì)所致。雖然中國(guó)官方今年年初以來(lái)就已警告房地產(chǎn)泡沫逐漸抬頭，但政府直到上月末在更多城市報(bào)告房?jī)r(jià)大幅上漲后才加大了樓市調(diào)控力度。同時(shí)，上述文章指出，這種逐個(gè)城市接連出臺(tái)限購(gòu)的做法中國(guó)政府再此前房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)也采用過(guò)。不過(guò)，中國(guó)政府這次面臨經(jīng)濟(jì)全面放緩的考驗(yàn)，制造業(yè)等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)失去動(dòng)能。這讓中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人更加不愿意采取更廣泛的政策，因?yàn)檫@些政策可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌并拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。按照澎湃新聞的統(tǒng)計(jì)，此次出臺(tái)政策的城市中，重啟限購(gòu)的城市有無(wú)錫、成都、鄭州、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、南京、廈門、珠海、東莞、福州、佛山14個(gè)城市;重啟限貸的城市則有10個(gè)，包括鄭州、蘇州、武漢、無(wú)錫、合肥、濟(jì)南、成都、深圳、珠海、廣州。

 

　　國(guó)慶節(jié)第一天深夜，鄭州市政府發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)的通知》(鄭政辦〔2016〕64號(hào))，要求對(duì)于擁有兩套房的家庭限購(gòu)180平方米以下的住房。按照中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年9月鄭州房?jī)r(jià)以環(huán)比漲幅6.92%排名全國(guó)首位，由此也拉開了十一樓市發(fā)布政策的大幕。在鄭州發(fā)布政策的同時(shí)，成都也發(fā)布限購(gòu)政策，部分區(qū)域同一身份自然人、法人只能新購(gòu)買1套商品住房。10月2日晚8時(shí)30分，合肥市政府召開緊急新聞發(fā)布會(huì)，請(qǐng)來(lái)多家當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布樓市政策，其中包括合肥市將在市區(qū)范圍內(nèi)開展限購(gòu)，異地公積金貸款停售、加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理等多項(xiàng)措施。10月3日，武漢市住房和房屋管理局發(fā)布消息，自10月3日起，部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶?gòu)限貸措施。往后的幾天，每天深夜，總有城市宣布加入樓市調(diào)控的大隊(duì)伍中。據(jù)中新網(wǎng)梳理，經(jīng)歷十一長(zhǎng)假各地密集發(fā)布新政后，限購(gòu)城市迅速?gòu)?個(gè)增至20個(gè)城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

 

　　記者發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市對(duì)樓市的調(diào)控力度已經(jīng)回到2014年9月30日限購(gòu)之前甚至更嚴(yán)。黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市多次出現(xiàn)“加碼”調(diào)控，其中更是包括了一線城市。帶頭大哥是北京。9月30日晚間，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，規(guī)定購(gòu)買首套自住房首付比不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。到了10月4日，深圳市發(fā)布了有史以來(lái)最嚴(yán)的限購(gòu)政策，對(duì)購(gòu)房人家庭名下在深圳市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;購(gòu)房人家庭名下在深圳市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%;購(gòu)房人家庭名下在深圳市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。此外，將外地戶籍在深購(gòu)房資格，從社保連繳3年改為5年。同一天晚間，廣州市人民政府辦公廳也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，嚴(yán)格執(zhí)行廣州市原有的住房限購(gòu)政策，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有差別化住房信貸政策。而上海由于此前3月25日出臺(tái)新的限購(gòu)政策后，目前的調(diào)控政策依然屬于全國(guó)最嚴(yán)。

 

　　不得不提的是，此前各地出現(xiàn)了由于限購(gòu)部分投機(jī)購(gòu)房者通過(guò)離婚的形式再度獲得購(gòu)房資格的情況。此次南京市政府針對(duì)這一漏洞，特地在政策中明確，非該市戶籍居民家庭在南京購(gòu)買首套住房需提供1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明，該市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房。通知要求在保持居民首套首次最低首付不低于30%的基礎(chǔ)上，有一套住房沒(méi)有貸款和有購(gòu)房貸款記錄已結(jié)清的居民家庭再購(gòu)房首付不低于50%，有一套房且貸款未結(jié)清的家庭再購(gòu)房首付比例不得低于80%，并對(duì)有兩套以上住房的家庭停發(fā)住房貸款。可以發(fā)現(xiàn)，此次出臺(tái)新政多次出現(xiàn)同一城市加碼的現(xiàn)象。以南京為例，8月18日、9月25日、9月29日南京市已經(jīng)先后出臺(tái)了相關(guān)樓市調(diào)控政策;鄭州同樣多次出臺(tái)樓市新政以抑制樓市虛火。值得一提的是，10月3日，人民日?qǐng)?bào)微信公號(hào)發(fā)布題為《3天9連擊!中國(guó)樓市發(fā)出怒吼!》的文章，其援引中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛的話稱;“當(dāng)前樓市存在局部過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，但仍處在可控范圍內(nèi)，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的。”而10月4日，新華社邀請(qǐng)權(quán)威專家就各地出臺(tái)的調(diào)控政策進(jìn)行解讀。權(quán)威專家表示，多地樓市調(diào)控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)