7月上海土地成交價再創新高樓市反彈恐招新一輪調控

admin4 2016-09-04 14:26:54

一、開發投資和建設：增速趨緩

(一)房地產開發投資：增速趨緩

今年1-7月份，上海房地產開發投資1962.44億元，同比增長6.9%，較1-6月份同比增速降低1.8個百分點;與全國同期房地產開發投資增速5.3%相比，高出1.6個百分點。上海房地產開發投資增幅連續19個月高于全國平均水平。

(二)商品房新開工面積：增幅擴大

今年1-7月份，上海商品房新開工面積1378.51萬平方米，同比增加15.0%，與1-6月份的同比增速比，增加了6.5個百分點;與全國同期商品房新開工面積13.1%的增速比，增加1.9個百分點。

(三)商品房施工面積：增速略增

今年1-7月份，上海商品房施工面積13523.6萬平方米，同比增長1.2%，與1-6月同比增速比，增加0.2個百分點。1-7月份全國商品房施工面積同比增長4.8%，高出上海3.6個百分點，這是自今年2月份以來，上海商品房施工面積增速連續6個月低于全國平均水平。

二、土地市場：成交面積處低位，但地價創新高

(一)土地成交建筑面積：降幅收窄

今年1-7月份，上海土地成交建筑面積569萬平方米，同比下降43.7%，較1-6月份土地成交面積的降幅收窄6.57個百分點。

(二)土地出讓金：增速轉正

今年1-7月份，上海市土地出讓金858億元，同比上升3.4%，與1-6月份的增幅相比，增加11.1個百分點，增速在歷經4個月負增長后轉為正數。

(三)土地成交價格：再創新高

今年1-7月份，上海土地成交均價15079元/平方米，同比增長83.5%，土地成交價格創歷史新高。7月份，上海成交18幅地塊，平均溢價率為92%，區域“單價地王”頻頻上演。

三、商品房市場：成交回暖

(一)商品房銷售情況(統計局口徑)：增幅擴大

今年1-7月，上海商品房銷售面積1533.81萬平方米，同比增長22.0%，較1-6月份增速增加3.8個百分點。全國商品房銷售面積7.6億平方米，同比增長26.4%，較1-6月增速減緩1.5個百分點。全國商品房銷售面積同比增速連續6個月超過上海。

(二)純商品住宅市場(剔除保障房)：成交回暖，成交均價再創新高

1、銷售情況：成交繼續反彈

7月份，上海純商品住宅成交面積131.4萬平方米，環比增加5.2%，同比減少2.4%。從成交面積可以看出，“3·25”新政后，上海新房成交面積在4月份和5月份出現腰折，但在6月份小幅回暖，7月份繼續反彈。從歷年成交來看，7月份為樓市傳統淡季，但今年7月份新房的成交面積絕對值與去年同期相當，遠高于2013年歷史火爆期。預計在政策沒有進一步收緊的前提下，上海樓市或將迎來“金九銀十”。

2、供求關系：供小于求

7月份，上海純商品住宅供應面積77.3萬平方米，環比增加6.0%，同比減少19.7%，新增供應與成交面積比為0.59，仍處于供不應求態勢。可見“3.25”政策的邊際效應正在減弱，新增的購房需求仍然旺盛。

3、成交均價：再創新高

7月份，上海純商品住宅銷售均價為37357元/平方米，環比上漲1.9%，同比上漲7.7%，成交均價再創新高。上海5月份、6月份、7月份新房成交價格一直居于高位，主要與新房豪宅化、高端化的趨勢有關。未來幾個月，上海的新房市場仍將保持高熱態勢。

4、庫存情況：庫存減少，存銷比下滑

截止到今年7月底，上海新建純商品住宅庫存總量為841萬平方米，環比減少5.8%，同比減少30.7%。

存銷比方面，7月份上海新建純商品住宅存銷比為7.0個月，較6月份的7.4個月略有下滑。鑒于上海新房存銷比和庫存均處于低位，預計上海新房市場依然保持活躍態勢。

四、二手房市場：成交回暖

(一)成交面積：成交量增加

7月份，上海二手房成交面積327萬平方米，環比增加45.3%，同比增加16.8%。上海7月份二手房成交面積大幅反彈，一方面是因為上海土地市場的火熱，影響了買賣雙方的價格預期，鄰近地王板塊的二手房價格漲幅較大,市場“恐慌”情緒再起;另一方面，上海7月份新房的供應面積較少，且新開盤項目價格高企，也使得一些急于入市的客戶轉投二手房市場。

(二)房價指數：漲幅擴大

7月份，上海二手房指數為3784點，比6月上升98點，環比上漲2.57%，漲幅擴大1.02個百分點，環比漲幅在連續四個月收窄后出現反彈。