剛剛過去的11月，無疑將寫入一線城市的土地市場歷史。

記者根據一線城市土地儲備中心的資料統計，11月份一線城市土地市場推出的土地達到了67宗，起拍價總計高達765.6億元，創下歷史最高紀錄。

從成交來看，一線城市11月單月成交65宗地塊，土地出讓金高達1061.8299億，再創歷史紀錄。與此同時，成交樓面價也創了年內新高，達到了12715元，環比上漲23.7%。

這也是一線城市首次出現單月成交額破千億元的月份。此前一線城市單月最高成交額最高均未突破過800億元，而且往年11月最高也僅有568億元。

北京市11月單月的土地成交也創歷史記錄。北京11月成交19宗土地，合計規劃建筑面積為375萬平方米，成交額高達561.1189億元，亦是北京土地市場有史以來第一次單月收獲500億元以上的成交額。

低供應下的高地價

“房地產市場最困難的階段已經度過，雖然樓市存在明顯分化，且庫存時間有長有短，價格存在波動，但在穩定住房消費等促進房地產持續健康發展的諸多利好下，房地產已經觸到了底部。”12月6日，中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如在由中國房地產業協會主辦的2015首屆京津冀一體化產業地產論壇暨盈時集團品牌發布會上接受記者采訪時作上述表示。

樓市最困難的階段或已過去，但也暗藏風險，從一線城市土地市場頻現“面粉比面包貴”即可見一斑。

和樓市分化趨同，2015年以來，土地市場的一大特點亦是明顯分化，房企回歸一二線城市趨勢明顯。

中原地產研究部統計數據顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達44%。

標桿房企回歸一線城市也推漲了地價，截至11月底，一線城市土地出讓金達到了4597.32億，預計全年成交額將在5000億左右。

從土地成交的建筑面積看，則只有5057萬平米，預計全年成交在5500萬平米，這一成交量將是2006年以來的最低值。與之對應，成交均價則上漲到9090元/平方米，同比漲幅19%。

這無疑佐證了一線城市土地市場的兩大的特點：供應減少，地王頻現。自年初北京豐臺白盆窯總價“地王”誕生后，北京土地市場就開啟了“地王”模式。根據記者的不完全統計，總價排名前50宗住宅地塊，北京占17個，占比34%。

上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價地王，樓面價達到4.9萬元/平方米。次日，上海土地市場再次賣出78.2億元，北外灘又出“地王”。

“面粉比面包貴”無疑為一線城市的后市走向積聚風險。

國字號成主力買家

記者整理全國前11月成交的住宅土地總價地塊前50名發現，除了主要分布在一二線城市之外，從拿地企業分布看，有29宗地塊由國企或者國企參與獲得，占比過半。

2015年全國排名前50宗住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億，其中，國企參與的29宗地塊的成交額高達1497.2億，占比達到了61%。而成交價超過80億的6宗地塊全部為國企獲得。

以北京為例，截至2015年11月底，北京已經成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨立獲得，分別為萬科、恒大、旭輝等。另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者都是國企、央企。

從2015年北京住宅類土地的聯合、單獨拿地情況看，77%為國有企業，而且從參與企業的積極性看，土地市場競爭參與的大部分以國企、央企為主。 

另一個佐證土地市場高門檻的依據是企業聯合拿地的比例越來越高，以北京為例，2015年44宗住宅用地，單獨拿地只有25宗，聯合拿地比例為43%，在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。不少聯合拿地的企業均公開表示，聯合拿地是為了分攤風險。

“能夠在主流城市拿到優質地塊的民企越來越少，土地市場的寡頭特點越發明顯。”北京中原地產首席分析師張大偉介紹，這也預示著土地市場將進入寡頭時代，市場交易變成“豪門游戲”。不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍，且趨勢越來越明顯。

圖片來源：找項目網