□本報(bào)記者 李香才

　近期上海龍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京五道口置業(yè)有限公司、杭州精文文廣投資有限公司、廣州興拓置業(yè)有限公司等多個(gè)房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。這些公司目前盈利狀況多不夠理想，而由于土地儲(chǔ)備升值，這些公司評(píng)估價(jià)值大幅溢價(jià)。

　經(jīng)營(yíng)狀況多不佳

　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示，上海龍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及上海財(cái)金產(chǎn)業(yè)投資有限公司對(duì)標(biāo)的公司2662.5552萬(wàn)元債權(quán)日前掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為26995萬(wàn)元。

　龍珠房地產(chǎn)成立于2002年，注冊(cè)資本為6000萬(wàn)元。目前其股權(quán)結(jié)構(gòu)為上海財(cái)金產(chǎn)業(yè)投資有限公司持股49%，上海金楓財(cái)陽(yáng)投資中心（有限合伙）持股49%，上海財(cái)大科技園匡時(shí)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)（有限合伙）持股2%。主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，龍珠房地產(chǎn)2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5000元，凈利潤(rùn)虧損10.97萬(wàn)元；2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損30.16萬(wàn)元；2014年前5月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.5萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損2.4萬(wàn)元。

　南京五道口置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司68551萬(wàn)元債權(quán)日前掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為104321萬(wàn)元。五道口置業(yè)成立于2013年11月15日，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元。南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司持股100%。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，五道口置業(yè)2013年以來(lái)均未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，2013年凈利潤(rùn)虧損4100元，截至2014年5月26日實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9300元。

　與龍珠房地產(chǎn)、五道口置業(yè)股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓不同的是，廣州興拓置業(yè)有限公司股東僅轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，意在引入戰(zhàn)略投資者。新信國(guó)際發(fā)展有限公司持有興拓置業(yè)100%股權(quán)，此次以2.11億元的價(jià)格通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)。主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，興拓置業(yè)2013年凈利潤(rùn)虧損2171.21萬(wàn)元，2014年前5月實(shí)現(xiàn)盈利1428.16萬(wàn)元。

　評(píng)估值大幅溢價(jià)

　這些公司多有土地儲(chǔ)備，由于土地增值，評(píng)估值較賬面值也多有溢價(jià)。以龍珠房地產(chǎn)為例，以2014年1月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總計(jì)賬面值為13756.69萬(wàn)元，評(píng)估值為33776.92萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為4232.13萬(wàn)元，評(píng)估值高達(dá)24252.36萬(wàn)元。

　龍珠房地產(chǎn)為瞿溪路1052號(hào)地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而設(shè)立。瞿溪路1052號(hào)地塊在2003年獲得上海市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，面積為11014平方米。不過(guò)，由于上海市動(dòng)拆遷政策的變化，目前實(shí)際地塊占地面積調(diào)整為約2309平方米，與原有土地規(guī)劃許可面積有差異，尚存在對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的不確定性。另外，瞿溪路1052號(hào)地塊開(kāi)工過(guò)程中，有居民對(duì)項(xiàng)目的審批和開(kāi)工持有異議。目前有居民認(rèn)為上海建筑業(yè)管理辦公室向上海龍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司瞿溪路1052號(hào)地塊違規(guī)頒發(fā)施工許可證，并就此向徐匯區(qū)人民法院提起行政訴訟，目前該訴訟仍在審理中。

　五道口置業(yè)在南京擁有09-04、09-05、09-07三幅地塊。以2014年5月26日為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估報(bào)告顯示，公司資產(chǎn)總計(jì)賬面值為70541.52萬(wàn)元，評(píng)估值為105307.31萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為1000.52萬(wàn)元，評(píng)估值為35766.31萬(wàn)元。不過(guò)，09-04、09-05、09-07地塊國(guó)有土地使用證正在辦理中，至評(píng)估工作結(jié)束日尚未取得上述權(quán)證。對(duì)存貨價(jià)值的估算是以《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》以及財(cái)政收據(jù)、控制性詳細(xì)規(guī)劃的面積確定的。

　精文文廣第一大股東上海精文置業(yè)（集團(tuán)）有限公司以12673萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓持有的25%股權(quán)。精文文廣2011年12月取得了杭州市姜家鎮(zhèn)、甘塢村、姜家濱水度假區(qū)等九塊土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。或是由于看好這些土地的開(kāi)發(fā)前景，除持股1.04%的股東上海侯博投資有限公司放棄該項(xiàng)目的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之外，其余股東上海錦和置業(yè)有限公司、上海錦宇投資有限公司、上海聯(lián)亞千島置業(yè)有限公司、上海彥耀投資有限公司均不放棄老股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　受讓門(mén)檻較高

　龍珠房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要求，意向受讓方應(yīng)為依法設(shè)立并有效存續(xù)的境內(nèi)企業(yè)法人，且注冊(cè)資本不低于1億元。意向受讓方須具有良好的財(cái)務(wù)狀況、商業(yè)信用和支付能力，在提交意向受讓申請(qǐng)時(shí)須提供掛牌期間內(nèi)同一時(shí)點(diǎn)不低于1.5億元的銀行存款證明。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓主體。

　五道口置業(yè)轉(zhuǎn)讓方要求，意向受讓方或其關(guān)聯(lián)公司（屬同一實(shí)際控制人）注冊(cè)資本不低于10億元、具有良好的財(cái)務(wù)狀況和支付能力。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓，不接受信托資金受讓。另外，在南京市國(guó)土資源局于2014年6月30日前向標(biāo)的企業(yè)交付符合原土地出讓合同約定交付條件的09-04、09-05、09-07三幅地塊出讓范圍土地后，五道口置業(yè)應(yīng)于2015年6月30日前開(kāi)工建設(shè)，并于2018年6月30日前完成全部工程建設(shè)，達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。接盤(pán)方需要有實(shí)力幫助五道口置業(yè)完成這一建設(shè)任務(wù)。

　興拓置業(yè)主要資產(chǎn)中包括位于廣州市南沙區(qū)的土地。由于南沙區(qū)在2012年獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)，近幾年該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大。基于項(xiàng)目總建筑面積約為76.85萬(wàn)平方米，且轉(zhuǎn)讓方擬長(zhǎng)期耕耘南沙區(qū)市場(chǎng)，為了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，要求意向受讓方或其子公司具有對(duì)本區(qū)域深入的戰(zhàn)略認(rèn)識(shí)和一定規(guī)模的過(guò)往業(yè)績(jī)，近三年內(nèi)（2011年-2013年）在南沙區(qū)通過(guò)參與公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地塊不少于三宗，且合計(jì)建筑總面積不低于30萬(wàn)平方米。興拓置業(yè)持有的項(xiàng)目投資金額較大，轉(zhuǎn)讓方新信國(guó)際發(fā)展有限公司要求意向受讓方具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)實(shí)力，2013年末凈資產(chǎn)不低于10億元，資產(chǎn)負(fù)債率不高于10%。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓。

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)