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　　□本報記者 李香才

　　今年5月掛牌無果，百聯集團再度掛牌轉讓上海濠泉房地產有限公司、上海建配龍房地產有限公司和上海興力達商業廣場有限公司三公司的股權和債權。對比前后兩次掛牌價格，此次掛牌總價折價6.6%。今年5月掛牌時，百聯集團要求項目不接受聯合受讓主體，此次掛牌中受讓門檻有所降低，已沒有類似表述。

　 　三公司股債權打包

　　中國證券報記者從上海聯合產權交易所獲悉，上海濠泉房地產有限公司100%股權及轉讓方對上海濠泉房地產有限公司66035.37萬元債權、上海建配龍房地產有限公司100%股權及轉讓方對上海建配龍房地產有限公司284395.82萬元債權正在掛牌轉讓，轉讓方均為百聯集團有限公司。與此同時，百聯集團下屬上海百聯商業連鎖有限公司則通過上海聯合產權交易所掛牌轉讓上海興力達商業廣場有限公司100%股權及其對上海興力達商業廣場有限公司62595.71萬元債權。

　　根據掛牌信息，上海濠泉項目掛牌價格為24.51億元，建配龍和興力達掛牌價格分別為28.44億元和14.85億元。去除債權后，三家公司股權對應的掛牌價格分別為17.91億元、1元和6.26億元。轉讓方要求，三個項目股權和債權捆綁轉讓，這也意味著接盤方至少須支付67.8億元才能拿下三個項目。

　　雖然要求同時接手三個項目，但是轉讓方在掛牌公告中對各項目均提出具體要求。根據上海濠泉掛牌公告，意向受讓方須同意按現狀接收上海濠泉，并同意上海濠泉繼續履行已對外簽訂的工程建設等合同。受讓方須同意并向轉讓方承諾，受讓本項目后一年內不將此次受讓的股權向他人進行轉讓。建配龍掛牌公告中要求，轉讓方同意在適當條件下與受讓方就建配龍的商場經營以回租、受托管理等合作方式進行，具體商務條件另行約定。此外，建配龍應收原股東16.81億元的債權不納入本次轉讓范圍，意向受讓方有義務配合轉讓方促使建配龍進行追索，但該等債權損益由轉讓方承擔或享有。根據興力達掛牌公告，意向受讓方須同意按現狀接收興力達，并同意興力達繼續履行已對外簽訂的物業管理等合同。意向受讓方須同意興力達繼續配合辦理已售房產的產證辦理等事宜。

　 　評估值大幅溢價

　　興力達和建配龍成立時間較早，分別成立于2002年和2003年，上海濠泉成立于2010年。從注冊資本金來看，三公司注冊資本分別為1億元、1.275億元和7.6億元。轉讓方并未提供興力達和建配龍的財務數據。上海濠泉的營收數據亦未提及，僅從提供的凈利潤指標來看，該公司的經營情況不佳。上海濠泉2012年和2013年分別實現凈利潤1.01萬元和29.84萬元，今年1-3月實現凈利潤1.48萬元。

　　作為共同點，三個項目資產評估值均出現大幅溢價。以2014年3月31日為評估基準日，上海濠泉資產總計賬面值為142240.04萬元，評估值為243395.74萬元；凈資產賬面值為76040.53萬元，評估值為177196.23萬元，溢價達1.33倍。以2014年4月30日為評估基準日，興力達資產總計賬面值為112810.55萬元，評估值為196411.91萬元；凈資產賬面值為18373.27萬元，評估值為101974.64萬元，溢價4.55倍。以2014年3月31日為評估基準日，建配龍資產總計賬面值為133017.55萬元，評估值為312392.72萬元；凈資產賬面值為-155332.55萬元，評估值高達24044.67萬元。

　　評估值出現大幅溢價，與這些公司目前擁有的資產不無關系。興力達主要資產系普陀區真光路1228號、1258號、曹安路163號的部分辦公用房和真光路1388號、曹安路179號酒店。上海濠泉核心資產系地處徐匯區286B-3地塊的土地使用權，土地面積為48389.7平方米，土地用途為商住辦。實際上，該地塊為百聯集團旗下百聯集團置業有限公司2012年12月以12.42億元的價格競得，如今這塊資產價值已經大幅升值。不過，需要注意的是，根據國有土地出讓合同約定，該項目原約定應于2014年1月31日前開工，至本次股權轉讓基準日，尚未開工，上海濠泉正在辦理有效期延期手續。

　 　折價再次掛牌轉讓

　　實際上，中國證券報記者此前曾報道，百聯集團今年5月就曾掛牌轉讓上海濠泉、建配龍和興力達股權和債權。根據當時掛牌公告，三個項目掛牌價格分別為24.6億元、31.5億元和16.5億元。對比前后兩次的掛牌價格不難發現，三個項目的掛牌價格均有所降低。但從股權掛牌價格來看，建配龍掛牌價格下降幅度最大，已經從之前的超過3億元下降到僅1元。如今三個項目的合計掛牌價格67.8億元較此前的72.6億元已經下浮6.6%。

　　在5月公告中，百聯集團要求，上海建配龍房地產有限公司和上海興力達商業廣場有限公司必須同時受讓。另外，在受讓上海濠泉房地產有限公司的同時，必須要參與上海建配龍房地產有限公司和上海興力達商業廣場有限公司兩個掛牌項目的受讓。這也意味著，按照當時的要求，建配龍和興力達成為受讓上海濠泉的前提條件，但受讓興力達和建配龍項目同時不必受讓上海濠泉項目。如今的掛牌公告中，百聯集團要求三個項目必須同時受讓。

　　此外，今年5月掛牌公告中，百聯集團曾要求項目不接受聯合受讓主體，但是此次掛牌公告中并無類似表述。業內人士認為，由于掛牌價格高，給單獨受讓提出較高資金要求。接受聯合受讓，意味著受讓門檻有所降低。

　　百聯集團主業集中在商業零售業，房 地產業務主要被劃歸百聯置業旗下，百聯置業發展定位于房地產資源管理中心和房地產市場運作平臺，強項在房產中介、招商等領域，并不擅長于地塊開發。值得注意的是，除了上述三個房地產公司項目之外，百聯集團下屬上海百聯集團資產經營管理有限公司今年5月還掛牌轉讓武漢昌寶置業有限公司100%股權及債權。

圖片來源：找項目網