文化創意產業是21世紀國家軟實力競爭的制高點，自房企白銀時代的來臨，言必稱轉型就成為房企對外宣傳的核心論調，其中文創地產就是房企轉戰的一個重要領域。那么，文創地產哪些業態受到市場追捧?文創地產企業如何盈利?地產商如何通過合作而達到互利共贏的目的呢?以下是對“文創+地產”做個初步梳理。

目前，國內的文化創意產業園區發展模式從形成的原動力來看，主要分為藝術家主導、政府主導及開發商主導三種類型。而本文僅探討由開發商投資建設的文化創意產業地產。總而言之，文創地產經歷了從1.0時代文化創意產業園區的“藝術辦公”，到2.0時代文化創意街區的“休閑范兒”，再到3.0時代文化創意社區的“生活氣息”，文創地產開始超越創意，越來越接地氣。

在城市的發展過程中，城市土地日漸稀缺，舊城改造成為大勢所趨。大規模的城市更新需要大量的人財物的支撐，而通過發展文創產業，實現對市中心舊廠房的重新利用，既可以保存城市歷史的痕跡，又能夠節約舊城改造的費用，因此，城市中廢棄的舊廠房和倉庫，憑借其寬敞明亮的空間和廉價的租金，成為1.0時代文化創意產業園區滋生之地。比如上海建國中路10號的“8號橋”創意產業園區，原本是上海汽車制動器公司的老廠房。

如果說創意產業集聚是文創1.0時代的特征，那么，商旅文融合發展成為文創2.0時代的重要特征，具體表現為文化創意街區和特色小鎮的應運而生。一方面，園區以體驗為核心的休閑娛樂業態層出不窮，另一方面，通過舉辦藝術展覽、主題節慶、文藝演出等豐富的活動，提升園區品牌形象。比如首創置業打造的朗園Vintage項目，除了擁有創意辦公基本業態外，還打造了體驗式商業、藝術展覽等特色業態，與此同時，定期舉辦國際創意文化節。

互聯網日益普及的背景下，文化創意產業的發展不僅有專業人士、藝術家的參與，更有社區與普通消費者的共同創作。因此，單一的、環閉發展的文創產業園區轉型為多元的、開放發展的文創社區成為必然。在文創3.0時代，文創社區強調將設計感與藝術感融入現代人的日常生活，注重文創產業與社區生活的聯動發展。比如花樣年聯合77文創打造的幸福7和文創園中，藝術家們創作適老創意用品并提供給社區微型養老院，讓老年人在此頤養天年。

在國家政策的指引下與巨大的消費市場推動下，越來越多的地產商通過自建、投資、合作等方式進入文創地產領域，據統計，超1/3房企布局文化創意相關產業。文創產業園、創意街區、文創小鎮、文創社區等成為投資熱點。

表 房企投資建設文創地產一覽表

①賣“房子”賺錢

以“文創”的名義拿地，通過包裝文創概念、建設文創設施，開發園區住宅;以“文創”的名義售房，通過附加文創功能、創新住宅產品，提升住宅售價;以“文創”的名義收租，通過出租物業、提供相關配套設施給創意企業，獲取租賃費用。其中，文創園區的投資規模與租賃收入的比例，即固定資產投資收益率，是衡量文創園區盈利能力的重要指標。

②賣“服務”賺錢

提供活動策劃服務，通過組織、策劃相關文化活動獲取收入;提供項目投資服務，通過投資有市場前景、盈利能力強的文創項目獲取收益;提供產權投資服務，通過參與中小型文創企業的產權投資獲取收益。此外，文創園區可根據自身定位，結合入駐企業特點，有針對性地提供定制服務，比如為文創企業提供人才培訓服務、為藝術家提供藝術品代理銷售服務以及為影視、網絡游戲舉行首映式、發布會等，從而獲取服務性收入。

①戰略聯盟

強強聯手，文創IP賦予地產企業新動能

模式簡介：地產商和文創產業IP各司其職，地產商負責項目拿地、物業建設以及后期運營;文創產業IP提供品牌輸出、資金投入，保障文創地產項目的穩定運營。

案例鏈接——曲江創意谷：萬科與曲江文投合力打造

曲江創意谷位于曲江雁翔路國家級文化產業聚集區核心區域，是曲江新區承載西安建設國際化大都市使命、重點打造的“十大產業園區”之一。項目致力于成為“產業辦公+商業消費+生活休憩”的新型城市第三空間。

知名地產商——萬科，地產行業龍頭，從住宅開發到物流地產再到文化產業，萬科的產業布局越來越廣，產品覆蓋了多個領域，其“城市配套服務商”的定位更加清晰明確。

知名文創IP——曲江文投，作為曲江發展的重要支撐，以資本為紐帶，以產業為導向，實現了從單一的文化項目投資向多元化的文化產業投資的轉變，構建了以文化旅游、影視、會展、出版、傳媒、演藝、動漫等為核心的文化產業集群。

合作模式：

萬科——開發建設+運營管理

前期參與園區物業的開發建設、后期導入自有產業服務第一品牌——萬科星商匯，為企業提供全面服務。

曲江文投——資金投入+品牌輸出

曲江創意谷是曲江文投由“文化+旅游+城市”向“文化+科技+無限可能”的轉型之作。以“曲江模式”復制為手段，投入資本、智力和管理，打造文創項目標桿;以“曲江文化”品牌為號召，吸引國內外知名文創企業聚集，打造文創產業集群。

②產業地產

主隨客便，傳統地產開發商變身文創地產運營商

模式簡介：地產開發商實現向地產運營商的華麗轉身，一方面，開發、建設硬件載體，另一方面，圍繞文創產業，提供全方位軟性服務。雙管齊下，讓招商更加有效。

圖 文創地產開發模式示意

案例鏈接——大廠影視小鎮：華夏幸福產城融合的又一力作

由華夏幸福提供涵蓋基礎設施建設、產業發展規劃、全球資源整合、文創項目導入及園區智慧運營等全程服務;搭建四大創新平臺(包括教育培訓、創新孵化、版權交易、金融服務等)，吸引影視龍頭企業入駐。截至目前，相對論、Base FX、金海岸影視等數十家企業成功運營，涵蓋項目孵化、前期拍攝、后期制作、宣發交易全產業鏈。

③產業主導

反客為主，產業主導，引入地產開發商合作開發

模式簡介：由文創產業機構主導園區開發，包括產業投資及招商，地產開發商作為文創產業機構的配合方，負責園區的物業載體建設及社區文化服務。

案例鏈接——幸福7和文創園

77文創攜手花樣年打造幸福7和文創園，功能定位是基于“社區+”的創新型產業集聚區。在幸福7和文創產業園中，通過導入社區文化生活體驗、微型養老院、社區兒童樂園等多種業態，打造多種文創業態的創作、體驗、交流基地。

知名文創IP——77文創，成立于2012年，已成功投資、改造并運營了數個高端文創產業園區。作為文創場景供應商和文創生活營造者，77文創致力于構建“文創園區平臺+文創產業運營+文創產業投資”的文創產業生態。

知名地產商——花樣年，雖起步于傳統地產，但在加速輕資產運營的戰略的同時堅持“輕重并舉”。圍繞社區綜合服務進行產業布局，目前已成長為中國領先的以金融為驅動、社區服務為平臺、開發為工具的產業金融集團。

合作模式：

77文創——產業投資+招商運營。聯合文創行業協會及產業龍頭，搭建文創產投融資及服務平臺，有效導入文創業態，建設文創產業集群。

花樣年——載體建設+社區經營。參與園區的物業載體建設，提供社區服務，通過策劃活動實現園區、社區互動。

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來源：上海東灘顧問

圖片來源：找項目網