2021年10月份，房地產(chǎn)市場降溫趨勢仍在延續(xù)。11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢，同比漲幅繼續(xù)回落。相比新房，二手房降溫更為明顯，其中又以一線城市環(huán)比降幅最高，同比漲幅回落最多。當(dāng)月，一線城市二手房房價(jià)環(huán)比下降0.4%，同比上漲6.7%，漲幅較上個(gè)月回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。

談及房價(jià)緣何“遇冷”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談到，近來，資金鏈偏緊疊加債務(wù)到期壓力，促使開發(fā)商加大力度打折促銷。另外，從需求端來看，部分地區(qū)二手房放貸周期較長，也影響了部分需求。隨著后續(xù)房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，市場情緒逐漸緩和，二手房房價(jià)下跌幅度可能減緩。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，政策層面正在釋放防范風(fēng)險(xiǎn)、保障剛需的信號(hào)，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的狀況將得到緩解，居民獲取中長期貸款的難度也將有所降低。但房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢總體并未放松，預(yù)計(jì)11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場成交情況仍難言回暖。

70城中64城二手房房價(jià)下跌

10月份，各線城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫。從環(huán)比來看，二手房降溫趨勢更加明顯。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平;二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%，與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;二手住宅銷售價(jià)格下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格均下降0.3%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格雖未出現(xiàn)負(fù)增長，但同比漲幅均較9月份繼續(xù)回落。其中，一線城市新房和二手房房價(jià)漲幅最高，分別為5.0%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.3和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

“二手房房價(jià)先于新房降溫，在今年8月份開始出現(xiàn)微弱下跌現(xiàn)象，目前已連跌三個(gè)月。并且，從環(huán)比跌幅和同比漲幅來看，降溫力度也要大于新房。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

據(jù)梳理，70個(gè)大中城市中，新房和二手房價(jià)格上漲的城市數(shù)量減少，下跌城市明顯增多。10月份，新房房價(jià)環(huán)比下跌的城市為52個(gè)，較9月份增多16個(gè)，5個(gè)城市價(jià)格持平，13個(gè)城市價(jià)格上漲。二手房房價(jià)環(huán)比下跌的城市達(dá)到64個(gè)，較9月份增多12個(gè)，2個(gè)城市價(jià)格持平，僅4個(gè)城市價(jià)格上漲。

投資端增速繼續(xù)放緩

從全國商品房銷售情況來看，1至10月，商品房銷售面積和銷售額同比增速較1至9月均出現(xiàn)下滑。同時(shí)，房地產(chǎn)投資端增速也繼續(xù)放緩。1至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%，較1至9月放緩1.6個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增長6.8%，較1至9月放緩0.4個(gè)百分點(diǎn)。

夏丹表示，前期房地產(chǎn)金融政策嚴(yán)調(diào)控影響顯現(xiàn)，疊加個(gè)別房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件，制約了房企擴(kuò)大開發(fā)投資的意愿和能力，主要表現(xiàn)在房屋開施工情況低迷、土地購置力度不及往年等方面。

具體來看，1至10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%，兩年平均增長7.1%，增速仍在下滑。其中，國內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%。民生銀行高級(jí)研究員王靜文表示，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)關(guān)注，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，疊加供應(yīng)商墊款意愿降低，消費(fèi)者觀望情緒加重，多因素共同作用導(dǎo)致房地產(chǎn)融資偏緊。

值得關(guān)注的是，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“政策效果在10月房企資金面表現(xiàn)中或有表現(xiàn)。”夏丹表示，盡管開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速延續(xù)了從年初以來的下滑態(tài)勢，但回落速度較此前趨緩，自籌資金和個(gè)人按揭貸款增速下滑幅度均較此前明顯減緩。

防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需仍是調(diào)控關(guān)鍵詞

近期，更具有針對(duì)性的監(jiān)管政策相繼出臺(tái)。北京、青島等多個(gè)城市發(fā)布通知，要求商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶。11月14日，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版 公開征求意見稿)》，明確商業(yè)銀行在各主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，開展預(yù)售資金監(jiān)管工作，承擔(dān)監(jiān)管主體責(zé)任。預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量事故的，或會(huì)被暫停資金支取。青島市住建局在文件中表示，未開立監(jiān)管賬戶并簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的，不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

十九大以來，中央堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，有效防范化解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會(huì)作書面致辭時(shí)指出，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變。

專家普遍認(rèn)為，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場監(jiān)管動(dòng)態(tài)來看，防風(fēng)險(xiǎn)、保剛需仍是主要關(guān)鍵詞。一些房價(jià)下跌壓力較大的城市可能邊際調(diào)整房地產(chǎn)監(jiān)管政策，但“房住不炒”的政策總基調(diào)并沒有改變。

來源:金融時(shí)報(bào)-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)