2021年6月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，加快發(fā)展保障性租賃住房政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。會議強調(diào)，落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，加強金融支持，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。

“加快發(fā)展保障性租賃住房政策，旨在解決新市民和年輕人、新就業(yè)大學(xué)生等人群進入城市后的迫切需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“上述群體是當前住房需求的主體，也是迫切需要解決住房需求的人群。目前，部分大城市高房價、高租金問題較為突出，對于新增住房需求的釋放，是很大的障礙，也是上述人群難以在城市落腳和扎根的主要原因之一。”

各方責任如何落實

“這是對發(fā)展保障性租賃住房過程中，政府和市場力量角色的分工。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，本次會議強調(diào)，落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與。

對于何為“主體責任”，嚴躍進解釋，首先是政府要購買社會服務(wù)，即在運作層面可以通過市場化機構(gòu)參與運營，但可以由政府購買服務(wù)的方式來確保保障性住房的穩(wěn)定性;其次是把握好調(diào)控基調(diào)，通過積極增加土地供應(yīng)、房源供應(yīng)以及配套政策的完善來保障服務(wù)。

在李宇嘉看來，強調(diào)地方政府的主體責任，主要是在供應(yīng)保障性租賃住房的過程中，地方政府要在降低土地成本、開拓多渠道房源供應(yīng)等方面，給予政策、資金、規(guī)劃等方面的支持。無論是集體土地建設(shè)租賃住房，還是企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)或者是商業(yè)辦公改租賃，都需要在規(guī)劃調(diào)整、配套設(shè)施落地、協(xié)調(diào)原有用地主體的配合，降低開發(fā)成本和改造成本等。

而市場力量參與則主要體現(xiàn)在具體運營層面。李宇嘉表示，保障性租賃住房的供給、運營，可以由市場化的企業(yè)作為主體來推進。“這是保障性租賃房和公租房最大的區(qū)別。也就是說，前者以市場為主導(dǎo)，是準公益的住房產(chǎn)品，要在政府政策、規(guī)劃扶持、普惠金融支持下，實現(xiàn)市場化資金平衡;后者以政府為主導(dǎo)，是完全公益的住房產(chǎn)品，屬于政府兜底保障性質(zhì)的職能范疇。”李宇嘉說。

此外，受訪專家普遍認為，保障性租賃住房的資金來源也應(yīng)以市場為主。“財政獎補資金、發(fā)改委專項資金能夠為保障性租賃住房項目的公共配套和前期改造投入提供支持，此外，還可以通過銀團貸款、普惠金融、專項債券、信托投資基金等化解市場化租賃企業(yè)的資金困境。”李宇嘉建議，在租賃項目后期運營中，企業(yè)可通過租金收入、增值服務(wù)收益等，實現(xiàn)最終的資金平衡。在這個過程中，地方政府的政策支持和長期規(guī)劃能夠更好吸引市場主體參與。例如，前期財政資金和專項資金的撬動作用，以及低息銀行貸款、普惠金融的支持，對激勵市場力量踴躍進入、實現(xiàn)資金平衡有重要作用。

減稅降費形成利好

除了政策引導(dǎo)外，本次國常會明確提出了具體的減稅措施，這是對住房租賃企業(yè)的政策“大禮包”。本次會議確定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

在嚴躍進看來，本次政策最大的亮點在于提及了減稅的內(nèi)容。其中，對于增值稅而言，政策明確，可以減按1.5%的比例進行繳納。

“可以看到，過去政策更強調(diào)對個人房東的減免政策，而對企業(yè)的減免政策規(guī)定較少。”嚴躍進表示，隨著近年來市場和政策的改革，尤其是在“多主體供給、多渠道保障”的機制下，機構(gòu)性房源明顯增多，即企業(yè)提供的租賃房源在增加。此次針對租賃企業(yè)給予稅費減免，具有非常好的導(dǎo)向。這能夠推動租賃企業(yè)更好地做好租賃業(yè)務(wù)，對于已經(jīng)開展租賃業(yè)務(wù)的各大開發(fā)商形成利好。

“此次送來了政策‘大禮包’，過去長租公寓企業(yè)面臨很多困惑，尤其是爆雷問題讓很多長租公寓企業(yè)非常焦慮。” 李宇嘉表示，租賃企業(yè)的稅負壓力在減小，經(jīng)營方向更為明確。過去，一般納稅人規(guī)模企業(yè)出租房屋也需繳納房產(chǎn)稅、增值稅及附加費用，前者為12%，后者約為10.2%(小規(guī)模納稅人企業(yè)費率相對較低);住房租賃企業(yè)提供住宿服務(wù)，按營業(yè)收入的6%(9%)繳納增值稅，按增值稅的12%繳納附加費用，按營業(yè)利潤的25%繳納企業(yè)所得稅。近幾年，長租公寓和市場化租賃企業(yè)對于降低稅負成本的呼吁非常強烈。因此，本次減稅政策力度非常大。

“國家發(fā)展低成本、具有保障性質(zhì)的租賃住房，旨在降低年輕人、新市民和新就業(yè)大學(xué)生在城市生活、工作、就業(yè)的成本，幫助其順利融入城市，政策力度比較大。”李宇嘉認為，這對于推進新型城鎮(zhèn)化、促進消費和內(nèi)需增長引擎的打造，構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局，分流住房購置需求，促進住房消費健康理性發(fā)展，具有重要意義。

來源:金融時報-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項目網(wǎng)