2021年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控動作頻頻。相比深圳、上海等重點城市年初的樓市回暖，涉及住房金融等多個領(lǐng)域的調(diào)控加碼更為引人關(guān)注，特別是對違規(guī)流入樓市的消費貸、經(jīng)營貸等各類貸款的嚴查，有力打擊了樓市投資者的僥幸心理。

在各類違規(guī)流入樓市的貸款中，原本應(yīng)該為小微服務(wù)、支持實體經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)營類貸款受到監(jiān)管部門高度重視，排查從幾個重點城市開始并逐步擴大到全國。3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡稱《通知》)，不僅從貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理等多方面對銀行業(yè)發(fā)放經(jīng)營貸提出要求，還要求各地有關(guān)部門聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題的專項排查，并于5月31日前完成排查工作，加大對違規(guī)問題的督促整改和處罰力度。

受訪專家表示，《通知》的發(fā)布以及今年以來對房貸嚴控力度的持續(xù)加大，一方面，有助于降低違規(guī)炒房者的尋租空間，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，體現(xiàn)出我國在疫情引發(fā)全球貨幣政策寬松環(huán)境下，推動房地產(chǎn)市場回歸理性，持續(xù)堅持“房住不炒”的決心;另一方面，也能讓經(jīng)營貸這一破解小微企業(yè)融資難題的重要工具發(fā)揮作用，促進“緊信用”環(huán)境下資金扶持“真普惠、真小微”，避免資金脫實向虛。

經(jīng)營貸在采訪中，還了解到，為支持“房住不炒”長效機制構(gòu)筑，各家銀行已積極行動起來，按照監(jiān)管要求，持續(xù)加大對經(jīng)營貸違規(guī)行為的自查和防控，嚴格控制房地產(chǎn)貸款占比，及時調(diào)整和優(yōu)化住房金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，推動更多信貸資源流向?qū)嶓w經(jīng)濟。

經(jīng)營貸成為重點排查對象

經(jīng)營貸具有額度小、審批靈活、利率相對較低等優(yōu)勢。作為銀行下沉信貸服務(wù)重心、解決個體工商戶和小微企業(yè)融資難題的經(jīng)營用途類貸款，近期為何會成為被監(jiān)管嚴查的對象?

一方面，在疫情影響下，國家對普惠小微金融支持力度持續(xù)強化，小微企業(yè)融資“增量、擴面、提質(zhì)、降本”。“在疫情防控期間，經(jīng)營貸在滿足企業(yè)臨時性周轉(zhuǎn)性資金需求、提升企業(yè)持續(xù)運行能力等方面發(fā)揮了積極作用。2020年末，普惠小微貸款余額為15.1萬億元，同比增長30.3%;農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營貸款余額為5.99萬億元，同比增長11.5%，為‘六穩(wěn)’‘六保’提供了有力支撐。” 中行研究院研究員鄭忱陽表示。

與此同時，“我國房地產(chǎn)融資延續(xù)了2019年以來的‘穩(wěn)中從緊’政策基調(diào)，在增量占比和增速兩個維度進行了有效控制。”光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，2020年12月，新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率5.34%，較年初下降28個基點;相較12月新發(fā)放普惠小微貸款5.08%的利率高26個基點。

在王一峰看來，加大對普惠小微金融支持力度與房地產(chǎn)融資宏觀審慎管理政策疊加，導(dǎo)致部分信貸資金借道經(jīng)營性貸款進入房地產(chǎn)市場，引起了監(jiān)管部門的警惕。

“就普惠小微貸款而言，考慮到監(jiān)管對于普惠小微的增量貸款要求和普惠小微企業(yè)的現(xiàn)實風(fēng)險狀況，貸款定價與風(fēng)險壓力存在匹配難度。尤其是對于普惠小微企業(yè)中長期貸款而言，發(fā)放無抵押信用貸款風(fēng)險較高。”王一峰分析稱，“而按揭貸款的高定價與普惠小微企業(yè)的低定價形成‘水位差’，同時通過經(jīng)營貸實施‘房抵貸’業(yè)務(wù)能夠繞開首付比例、房地產(chǎn)融資規(guī)模調(diào)控等政策要求，再疊加部分城市近期房價上漲形成正反饋，違規(guī)亂象有所增加。”

“銀行繼續(xù)增加小微貸款余額或增速的難度與日俱增，同時，對小微企業(yè)主發(fā)放的經(jīng)營貸，存在企業(yè)流水不真實、稅務(wù)信息不可靠、公司治理混亂、業(yè)務(wù)模式單一等問題，風(fēng)險很難控制。”金融監(jiān)管研究院院長孫海波表示，“經(jīng)營貸可以緩解銀行完成小微企業(yè)貸款的指標壓力，銀行有動力做房地產(chǎn)抵押的經(jīng)營貸，存量小微企業(yè)主的住房追加貸款成為各家銀行競爭的關(guān)鍵點，銀行對抵押率、資金用途的審查會因此有所放松，新增抵押物難以支撐小微貸款增量要求。”

經(jīng)營貸回歸服務(wù)小微本源

“近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問題突出，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。”《通知》特別指出。

“我國經(jīng)濟在疫情控制住之后率先恢復(fù)，且經(jīng)濟恢復(fù)勢頭強勁，此時進行規(guī)范調(diào)控對經(jīng)濟沖擊小。結(jié)合2021年總體信用環(huán)境偏緊的形勢來看，在貸款需求旺盛、供給相對受控的環(huán)境下，需引導(dǎo)信貸資源重點支持關(guān)鍵領(lǐng)域并防止過多金融資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。”王一峰表示。

對于銀行業(yè)的住房金融業(yè)務(wù)，鄭忱陽認為，《通知》體現(xiàn)了對經(jīng)營貸流向加強管控的信號，收緊經(jīng)營貸的審批標準，再加上先前的房地產(chǎn)貸款集中度管理，從房地產(chǎn)貸款存量和增量兩方面進行控制，銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)或?qū)⑦M一步壓縮。

王一峰也表示，在房地產(chǎn)貸款集中度管理約束下，部分銀行可釋放的新增住房按揭貸款額度偏緊，疊加《通知》出臺使得借助經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場的資金受限，購房資金需求將從經(jīng)營貸轉(zhuǎn)回住房按揭，市場供需將推動住房按揭定價進一步上行。

從不同銀行來看，鄭忱陽表示，《通知》對貸款審批嚴格、智能化風(fēng)控健全、信貸結(jié)構(gòu)多元的大型銀行影響不大，主要受到影響的是少數(shù)合規(guī)意識弱、風(fēng)控能力差、對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴的中小銀行，中小銀行的經(jīng)營貸審批和管理將更為嚴格，推動其回歸本源、下沉服務(wù)。

而對于小微企業(yè)而言，《通知》則帶來了利好。“《通知》支持企業(yè)和個人的合理融資，特別強調(diào)銀行會持續(xù)加大對經(jīng)濟社會發(fā)展重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，保持小微企業(yè)信貸支持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，銀行和監(jiān)管部門將會形成合力，從經(jīng)營貸的貸前審批到貸后管理各環(huán)節(jié)落實主體責(zé)任，不會‘誤傷’真正需要申請經(jīng)營性貸款的小微企業(yè)和個體工商戶。” 鄭忱陽分析稱。

“普惠小微貸款在擠出部分非真實信貸需求后，‘真普惠、真小微’資金供給將明顯增加，在‘真普惠’領(lǐng)域市場競爭將加劇，不排除部分大中型銀行進一步爭搶普惠小微優(yōu)質(zhì)客群，并對以城商行、農(nóng)商行為代表的中小銀行小微信貸投放形成更大的競爭壓力，并帶動‘真普惠’定價下行，從而實現(xiàn)普惠小微企業(yè)實際融資成本的繼續(xù)下行。” 王一峰分析說。

多方位扎緊樓市漏洞

隨著房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范，過去存在的各項疏漏也被逐漸補齊。《通知》要求銀行業(yè)金融機構(gòu)要對經(jīng)營用途貸款需求進行穿透式、實質(zhì)性審核。“這是較大的亮點之一，可以避免銀行過多強調(diào)抵押而忽視實質(zhì)性審查，有助于銀行后續(xù)的穿透式監(jiān)控。” 鄭忱陽表示。

同時，《通知》也明確了“空殼公司”的概念。“這是首次明確無實際經(jīng)營的小微企業(yè)的名稱。在實際操作中，空殼公司確實存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產(chǎn)的嫌疑。類似空殼公司后續(xù)將面臨較大的審查力度，嚴管空殼公司注冊行為很關(guān)鍵。”易居研究院資深研究人士表示。

此外，鄭忱陽表示，《通知》在嚴格準入門檻、加強貸款管理的同時，列出諸多“負面清單”，即不得向無實際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款、不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核、不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查、不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款、不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控等。從銀行內(nèi)部管理來看，強調(diào)銀行落實主體責(zé)任，加強經(jīng)營用途貸款監(jiān)測分析和員工異常行為監(jiān)控，切實強化內(nèi)部問責(zé)。

加強對抵押物管理也是《通知》的一大亮點。《通知》明確，對使用房產(chǎn)抵押的貸款，銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數(shù)。對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。

“近年來，房產(chǎn)投機過程中出現(xiàn)了一種做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規(guī)范，有助于打擊‘買房——抵押——融資——再買房’的炒房模式。” 易居研究院資深研究人士分析稱。

響應(yīng)監(jiān)管要求 優(yōu)化業(yè)務(wù)布局

此輪針對住房金融的嚴查已經(jīng)延續(xù)了一段時間。3月份以來，深圳、廣州、北京等多個重點城市監(jiān)管部門相繼公布了資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。在國家及各地監(jiān)管部門的嚴格要求下，各家銀行全方位提升了相關(guān)業(yè)務(wù)的合規(guī)性。

在自查方面，華夏銀行廣州分行重點排查了2020年4月1日以來發(fā)生且截至2021年1月31日仍有余額的個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù);平安銀行廣州分行則主要通過逐戶排查和貸款資金流向異常監(jiān)測排查等方式對2020年發(fā)放的新增個人貸款進行專項排查。

在進一步嚴防資金違規(guī)流入樓市方面，工行廣東省分行則繼續(xù)加大監(jiān)測力度，充分利用行內(nèi)外大數(shù)據(jù)、智能化風(fēng)控手段，進一步提升信貸資金流向管理及風(fēng)險監(jiān)控能力，全面規(guī)范轄內(nèi)分支機構(gòu)信貸經(jīng)營行為;農(nóng)行廣東省分行表示要細化首付貸資金審核，通過要求客戶簽署首付款資金來源聲明、強化個人貸款用途真實性審核等措施，嚴防信貸資金被挪用。

值得注意的是，在樓市嚴監(jiān)管背景下，多家銀行高管均在近日召開的年度業(yè)績發(fā)布會上表示，將堅決落實監(jiān)管部門房地產(chǎn)調(diào)控政策，持續(xù)加強對房地產(chǎn)貸款的管控力度，繼續(xù)調(diào)整和優(yōu)化住房金融業(yè)務(wù)布局。

“交行已經(jīng)把排查經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場作為今年的重點工作持續(xù)推進。我們把合規(guī)性放在首位，已經(jīng)建立并不斷完善授信風(fēng)險管理政策體系，加強風(fēng)控能力建設(shè)，不斷強化對資金的用途監(jiān)控。” 交行行長劉珺說。

劉珺表示，在對公房地產(chǎn)貸款方面，交行今年會重點將信貸資源流向區(qū)域市場布局較為合理的優(yōu)質(zhì)房企及區(qū)域和成本優(yōu)勢相對明顯的住宅項目，以此優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。個貸方面，交行則會重點支持輻射力較強、房價相對合理、剛需較為旺盛的區(qū)域城市房貸業(yè)務(wù)，對市場增長乏力、人口流出區(qū)域?qū)嵭幸欢ǔ潭鹊膰栏裾{(diào)控，做好風(fēng)險管理。

作為住房金融的“領(lǐng)頭羊”，建行也是最大的住房按揭貸款銀行，根據(jù)其年報顯示，截至2020年末，個人住房貸款余額5.83萬億元，增幅9.91%，占比為34.73%，略高于房地產(chǎn)貸款集中度32.5%的占比要求。對此，建行副行長呂家進表示，新規(guī)對貸款規(guī)模增長的影響比較小，且過渡期較為充裕，建行將會逐步消化存量超標的部分。

“監(jiān)管部門高度關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)險，建行將在符合監(jiān)管要求的前提下，采取多種措施穩(wěn)妥地促進對公房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平穩(wěn)發(fā)展，保持個人住房按揭貸款合理適度的增長，有序降低房地產(chǎn)貸款在各項貸款中的占比。” 呂家進說。

來源:金融時報-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項目網(wǎng)