回顧2020年，各行各業(yè)都不容易。人們經歷了艱難，收獲了感動。這一年，是著實令人難忘的，在跌宕起伏的發(fā)展過程中，激發(fā)出人們對于房地產行業(yè)發(fā)展的更多思考。

歲末年初，盤點一下2020年的房產大事件：

鼎力抗疫 房企減負順利復工

2020年2月12日，國務院召開會議進一步部署在全力以赴抓好疫情防控同時，加強經濟運行調度和調節(jié)，更好保障供給。會議強調，分類有序推動企業(yè)復工復產;在加強疫情防控工作的同時，要統(tǒng)籌推進經濟社會發(fā)展各項任務，做好“六穩(wěn)”工作，加強經濟運行調度和調節(jié)，及時出臺和落實相關政策，維護經濟社會正常運行。

會議第二天，上海、西安、南昌、無錫等多地紛紛出臺應對疫情保障經濟平穩(wěn)運行的政策，全力支持房地產企業(yè)積極應對疫情和開復工。以無錫來說，其發(fā)布的《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設的政策意見》，涵蓋繳稅延期、資金補助、貸款支持、降低預售門檻、延遲繳納土地出讓金、順延開竣工時間等內容。全國各地政策都體現(xiàn)了房地產系統(tǒng)鼎力抗疫的行動。

上海易居房地產研究院觀點認為，2020年新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，被認為是全球“黑天鵝”事件，嚴重干擾了正常的社會經濟發(fā)展秩序。從中央到地方各級政府積極行動起來，積極抓好抗疫和復工兩項工作，房地產領域也是重要組成部分。各地針對房地產領域的扶持文件，尤其是財政稅收、金融信貸等領域的支持，減少了房企復工的顧慮，也給予房企更大的信心和支持，真正支持了房地產領域的復產復工工作。

比如，在新房預售許可的條件上，各地普遍降低了標準，這有助于房企加快申請預售證，進而加快房屋供應和銷售的節(jié)奏，最終有助于實現(xiàn)資金的更快回籠，防范了資金斷裂或企業(yè)經營困難的風險。

房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)，其對于穩(wěn)消費、穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)等都有積極作用。各級政府扶持政策的出臺，務實有效、覆蓋面大，既穩(wěn)定了房企的經營，也給整個行業(yè)注入了市場信心和活力。此類政策帶動了房地產業(yè)很快走出了疫情的陰影，很好地扮演了宏觀經濟壓艙石的角色。

合碩機構首席分析師郭毅在接受采訪時表示，從2020年年初整體疫情暴發(fā)，我國整體經濟政策都發(fā)生調整。首先，是貨幣政策比往年更為寬松，同時，部分城市針對房地產行業(yè)出現(xiàn)政策上的放松。但是從整體來看，房地產行業(yè)政策，還是保持“房住不炒”的主基調，同時政策圍繞核心還是房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，一些城市政策上的放寬，一方面是基于人才引進政策，通過戶籍政策的寬松，擴大城市需求量的基數(shù);另一方面，是針對房企端，給出相對寬松的資金環(huán)境，扶持房企度過疫情之后的難關。但是從最核心的，限購、限貸、限售的一系列政策來看，地方各城市還是處于保持穩(wěn)定，甚至持續(xù)收緊的情況。

注意到，從去年年中開始，部分城市可能是因為人才政策的放松，出現(xiàn)一輪市場背景升溫后，很多城市在限售、限貸上有所收緊，從而穩(wěn)定市場預期，保持房住不炒的原則和底線。所以，全年下來，雖然說出現(xiàn)了部分熱點城市，但是整體市場面還是保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，而且房價上漲的速度也得到了有效平穩(wěn)。

到了年底，一些熱點城市的房地產調控政策，包括金融政策，對于房地產行業(yè)單邊的收緊，都在新一輪有了緊縮的趨勢。所以說，一些熱點城市在出現(xiàn)市場升溫苗頭后，中央對于地方各個城市的監(jiān)管、預警，都讓整個市場在局部過熱之后，迎來調控的收緊，帶動整個市場持續(xù)平穩(wěn)運行。

冷熱不均 全國樓市區(qū)域性分化明顯

在去年年初，全國樓市陷入“停擺”狀態(tài)。隨著疫情的控制和復工復產的有序推進，3月以來房地產市場逐漸步入正軌，全國房地產開發(fā)投資增速、全國商品房銷售額增速、全國商品房銷售面積增速等數(shù)據(jù)相繼回正，全國樓市呈現(xiàn)低開高走的良好態(tài)勢。但各地樓市冷暖不均，區(qū)域分化非常明顯：一方面，一線城市、強二線城市、長三角和粵港澳大灣區(qū)的部分城市樓市成交火熱，房價漲幅較大;另一方面，中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷，比如天津、濟南、鄭州等地出現(xiàn)新盤明顯降價促銷的現(xiàn)象。

在疫情的不利局面下，2020年全國樓市整體表現(xiàn)是超出預期的，體現(xiàn)了房地產市場的強大韌性。從各地樓市的表現(xiàn)來看，疫情后，深圳、上海、杭州、成都、廈門等一線和強二線城市樓市最先開始回暖，隨后寧波、東莞、南京、南通等長三角和大灣區(qū)的城市樓市成交也相繼活躍，7月部分城市調控升級后市場略有降溫。

全年來看，這些城市樓市表現(xiàn)非常亮眼。反觀中西部和北方城市，除成都、沈陽、唐山、銀川等少數(shù)城市外，樓市成交均遇冷。這與近幾年的經濟發(fā)展和人口流動趨勢密切相關。

從經濟面來看，近年來東南沿海城市在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、高端制造等新興產業(yè)的發(fā)展上明顯快于其他城市。

從人口面來看，2006年至2018年常住人口增速排前七位的分別是廣州、深圳、重慶、廈門、成都、杭州和天津，排后七位的分別是沈陽、哈爾濱、昆明、青島、蘭州、大連和呼和浩特，呈現(xiàn)南快北慢的特征。高素質人才大量向高新產業(yè)發(fā)展前景好的城市聚集，從而拉動樓市需求。

對于樓市冷熱不均的發(fā)展趨勢，郭毅表示，在過去的幾十年里，這一現(xiàn)象是客觀存在的。但是大家關注的焦點，還是三四五線城市的棚改政策，政策帶動了三四五線城市整體的升溫，價格也出現(xiàn)了高速的上漲。然而隨著后期棚改政策的降溫，棚改開發(fā)量減少，最終導致三四五線城市這一輪的降溫。因此，樓市的市場分化，冷熱不均，一方面，取決于區(qū)域自身發(fā)展的狀況和人口流入流出的微觀表現(xiàn);另一層面，在于國家政策宏觀給予城市發(fā)展的利好和支撐，在這樣背景下，形成了市場的分化。

近年來，在棚改政策收緊后，市場出現(xiàn)明顯降溫的狀態(tài)，其實取代城市棚改政策的還是舊改政策，隨著熱點的一二線城市具備舊改升級可操作的空間，也讓一二線城市迎來市場的升溫，整個城市發(fā)展的能動狀況和棚改有著密切關系。

在針對城市調控政策影響下，經梳理發(fā)現(xiàn)，從微觀市場表現(xiàn)來看，人才引進政策的尺度調整，也會對各個城市的冷熱分化形成影響。大家都能看到，在過去的兩三年里面，一些二線城市整體的引進政策，包括戶籍政策出現(xiàn)一輪由逐漸放開，到全面放開的過程，伴隨著各個城市的人才搶奪，城市發(fā)展的基本面發(fā)生變化，人才決定了城市發(fā)展的未來潛力。常住人口的增加，包括租賃、購買置業(yè)生活的需要都帶來了新的機會和潛力，同時也為各城市的消費起到了非常強勁支撐的作用。所以人口政策，特別是以長三角、珠三角為代表，經濟相對活躍，產業(yè)比較發(fā)達的城市，它的人才落戶政策的放寬，對吸引人口形成很大幫助。

需求上升 一線城市住宅迎來熱銷期

2020年，縱觀全國樓市，一線城市的住宅市場表現(xiàn)搶眼，二手房市場學區(qū)房價格顯著上漲，新房市場搖號現(xiàn)象突出。其中，最受關注是豪宅新盤，從年初到年末，涌現(xiàn)出不少爆款項目。

比如，3月，深圳的招商太子灣·灣璽T7棟推出14套房源，起步價4200萬，開盤后僅8秒就售罄，銷售金額達6億元。再如，二季度，上海的碧云尊邸、濱江凱旋門二期、前灘三湘印象名邸、綠地海珀外灘等豪宅項目均獲多倍認籌，開盤后迅速賣光。又如，11月，深圳華潤城潤璽一期推售1171套房源，共有9690批購房者符合選房資格，“7.15新政”后再現(xiàn)“萬人搖”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受采訪時表示，為應對疫情對經濟的影響，今年上半年央行實施了三次降準，LPR兩度下調，市場利率顯著下行，貨幣供應尤其是M1增速持續(xù)攀升。資金面寬松導致了房產和股票等資產價格的上漲。一線城市住宅稀缺，不僅存在大量本地改善性需求，還有很多新市民的剛性需求，更有保值升值性需求。這其中，豪宅因其高品質和稀缺性，具備居住和投資雙重屬性，在全球量化寬松預期下，成為高凈值人群規(guī)避風險、抵抗通脹的重要選擇。疫情全球流行以來，發(fā)達國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，美國、加拿大、英國、韓國等發(fā)達國家核心城市的豪宅市場也非常火爆，房價屢創(chuàng)新高。

由此可見，一線城市住宅熱銷，尤其是豪宅受追捧。從穩(wěn)定市場的角度考慮，一線城市應增加住宅用地供應，緩解供求矛盾，同時堅持調控不動搖，抑制投機炒作。

郭毅表示，一線城市表現(xiàn)搶眼的還屬深圳和上海，包括長三角的二線城市，也出現(xiàn)了萬人搖號的情況，如南京、無錫、杭州等。但是從整體來看，這些城市本身在調控政策上出現(xiàn)了局部放松，吸引了潛在的觀望購房人員，起到了調動市場的桿杠作用。從另一層面看，這些城市對新房都有著極為嚴格的限價，限價帶來了新房和二手房之間的倒掛，以深圳華榮為例，新房價格低于二手房，導致更多的需求集中到新房上。

其實，無論購房人還是資本方，逐利可能是大家共同的訴求。因此，市場現(xiàn)象的產生就顯得順理成章。同時對于購房人員預期的管理，也能起到一定的作用。從北滬深來看，需求量雖然在漲，價格卻保持在一個穩(wěn)定范圍內，但城市之間，調控政策的短效和長效之間對比反差明顯。

來源:中國產經新聞

圖片來源：找項目網(wǎng)