如果說2020年的上半場是房企的沉寂期，那么下半場絕對是熱鬧非凡。

繃緊調控 落實“三穩”

從政府層面，2020年7月24日房地產工作座談會上提出要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制;要全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施;要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

2020年8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，要求確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府負責同志參加會商。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受采訪時表示，7.24房地產工作座談會的召開，被認為是2020上下半年房地產政策的重大轉折點。2020年上半年尤其是二季度，全國部分城市出現了房價地價炒作、預期不穩等現象，房地產風險有所擴大，穩定房地產市場的任務更加緊迫。

嚴躍進指出，國務院房地產工作座談會的召開，定調明確、指示清晰，對于指導全國地方調控樓市和促進樓市健康發展有積極的作用。尤其是一些房價上漲過快、漲幅相對靠前的城市，更是加大了穩定樓市、穩定預期的調控力度。比如，2020年9月銀川市發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確了限購、限貸等政策內容。此類政策說明，國務院房地產工作座談會的召開，督促了熱點城市更好地落實調控方針、抑制樓市過熱。2020年下半年以來，房地產市場數據也體現了此類政策的效果，比如全國70個大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅總體呈現持續降溫態勢，房地產市場有進一步趨穩的跡象。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受采訪時表示，房地產調控，未來五年內不會有太大全面放松可能性。而且，落實長效機制里面的房地產金融謹慎制度，可能會逐漸形成。以后對于土地抵押貸款、金融、資金管理，或者說銀行信貸、非標可能會加強監管，當中主要還是考慮到防范房地產金融帶來的風險存在。

另外，謝逸楓告訴表示，政策可能會先在熱點城市進行試點推行，包括十多家參與的房企，可能都會在2021年進行試點落實。未來，他表示，“三穩”可能會成為房地市場調控的標準，一旦地價、房價或者市場波動太大，那么調控就有可能收緊，而一旦市場處于低迷，就會有放松的可能性。

三道紅線 加強約束

有寬松政策就有底線約束，近年來部分房企激進拿地、過多依賴外部資金等現象，已經暴露了很多問題，甚至出現了各種金融風險。為保障房地產行業的健康發展，2020年8月20日，住建部、央行召集12家重點房地產企業座談，并發布了《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》，涉及資產負債率等8項指標，簡稱“345新規”。3道紅線：房企剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍;4檔管理：三條紅線全部觸碰的為紅色檔企業，觸碰二條紅線的為橙色檔企業，觸碰一條紅線的為黃色檔企業，三條紅線都沒碰的為綠色企業;5%負債增速：紅色檔企業的有息負債規模以2019年6月底為上限不得增加，橙色檔企業的有息負債規模增速不得超過5%，黃色檔的增速不得超過10%，綠色檔的不得超過15%。

謝逸楓認為，三道紅線，應該是對房企的融資、資金管理上了一個緊箍咒。一方面，為了防止房企高杠桿、高負債、高規模的擴張過快，帶來金融系統風險;另外一方面，也是考慮到，金融系統風險的存在，而且高桿杠、高負債的模式，并不利于金融與房地產及實體經濟均衡發展的，所以說三條紅顏對房企來講的話，是三道安全閥門。

線上售房 顛覆傳統

受疫情影響，傳統售房模式無法正常開展，受電商網絡直播啟發，2020年9月初，恒大集團董事局主席許家印主持集團營銷大會，在會上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，并透露“金九銀十”兩個月，單月銷售額要沖刺1000億元。恒大作為業內龍頭企業，打響了樓市降價促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開啟了不同程度的促銷活動。2020年雙11期間，碧桂園、保利、融創、紅星等多家知名房企都加入了天貓“雙11”網上促銷賣房，雙11房地產行業線上成交額創下歷史記錄。

克而瑞地產研究中心的報告顯示，2020年前三季度有近3成房企年度銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年來同期最高，在業績和資金的雙重壓力下，房企紛紛通過降價促銷、增加線上售房渠道等模式來加強去化，加速資金回籠。

謝逸楓認為，從恒大的七折賣房，到后面的互聯網+賣房，這種形式在未來房企發展的三到五年內，可能會對房企降負債、降杠桿、保質量的發展，起到一定幫助。另外，相較于傳統售房，線上售房是一次顛覆性的轉變，這種模式可能會在未來幾年之內得到新的發展。線上售房應該建立在合作平臺之上，那么未來的話，房企可能會看到這一點，從而組建自己的線上銷售系統。

基調不變 協調發展

2021年是“十四五”開局之年，對于房地產行業的發展，2020年11月3日，新華社正式發布《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中指出：推動金融、房地產同實體經濟均衡發展;堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展;有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。2020年12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議確定，明年要抓好的八項重點任務之一，是解決好大城市住房突出問題。

嚴躍進表示，“十四五規劃”建議稿的發布，為房地產“十四五”發展做了定調。因此，應從宏觀經濟與社會發展，以及房地產長周期角度來看待未來我國房地產發展。縱觀世界發達國家房地產市場發展歷史，許多國家都曾經歷過一個“大開發時代”，即房地產市場需求、新房開發規模、供應規模快速增長，導致了房地產市場持續大規模增長、快速發展的階段。該階段房地產市場以增量市場為主導，房地產流通方式以買賣為主導。緊隨大開發時代之后的，往往是“后開發時代”：房地產市場需求增長趨向平穩，新房開發規模、供應規模減少，房地產增量市場見頂回落。房地產市場逐步轉為由存量房市場為主導，房地產流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。對比國際經驗和審視我國房地產行業指標，可以認為我國住宅新建量、住宅成交面積大概率已經或者正在構筑歷史大頂，步入“后開發時代”。“十四五”期間，房地產行業應緊扣時代背景、與時俱進、籌劃應對。

謝逸楓指出，“十四五規劃”建議，對中國未來五年的房地產市場走勢具有指導意義，尤其是對于房地產的定位，房子的定位，調控的定位，包括土地制度，住房供應體系，都具有非常重要的指導意義。比如，像房地產同實體經濟與金融，房地產同實體經濟均衡發展，都意味著以后產業間要互相協調發展。如果說房地產發展過快，就可能會影響到實體經濟的發展，而且對于“房住不炒”基調，未來可能會成為長期長效機制的一項基本制度。

“而租購并舉、因城施策，可能會成為未來的住房制度、住房供應體系和調控的基本定位。”謝逸楓說，另外，土地制度改革方面，政策的提出有利于解決大城市的住房問題，尤其是集體建設租賃住房，有利于解決大城市低收入人群，包括外來務工人員的住房問題。

來源:中國產經新聞

圖片來源：找項目網