近期，深圳樓市再度引發(fā)關(guān)注，一來熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)“代持炒房”“萬人搶房”“眾籌打新”等現(xiàn)象，二來有傳言稱明年將開始征收房地產(chǎn)稅。對(duì)此，深圳市住建局表示，針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。深圳稅務(wù)局表示，近日，網(wǎng)上流傳“深圳市房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)將于2021年1月1日起運(yùn)行”，該消息純屬謠言。

受疫情影響，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)大致經(jīng)歷了從快速冷凍到恢復(fù)再到穩(wěn)定幾個(gè)階段。在這期間，雖有深圳炒房、長租公寓暴雷等熱議事件發(fā)生，但總的來看，疫情并未影響監(jiān)管力度和方向，“房住不炒”仍是主基調(diào)。與此同時(shí)，各地多因地制宜進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，規(guī)范發(fā)展的界限更加清晰。

堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖

何為“代持炒房”?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，“代持炒房”指的是一些沒有購房資格和名額的購房者，通過尋找無房但有資格的親戚朋友參與打新，進(jìn)而獲得購房機(jī)會(huì)和資格的現(xiàn)象，這實(shí)際上說明購房資格審核及搖號(hào)政策執(zhí)行方面存在漏洞。

“打新熱”“代持炒房”等投機(jī)謀利現(xiàn)象頻出的背后，都指向深圳新房與二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛的樓市現(xiàn)狀。據(jù)悉，深圳某熱點(diǎn)樓盤開盤均價(jià)約每平方米13萬元，而周邊二手房掛盤價(jià)甚至高達(dá)每平方米18萬元，二者每平方米相差5萬元之多，“打新中一套房，浮盈幾百萬元”，導(dǎo)致市場(chǎng)暗箱操作增多。深圳新房與二手房?jī)r(jià)差為何如此之大?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政府限制備案價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商無法完全自主定價(jià)新房?jī)r(jià)格，而二手房則不受限價(jià)管控，進(jìn)而放大了二者之間的價(jià)差。

實(shí)際上，這并不是深圳樓市在今年經(jīng)歷的第一次火爆場(chǎng)景。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年6月，深圳二手房均價(jià)達(dá)到74929元，較去年年底上漲超過14%，漲幅居前。7月15日，深圳市住建局等8部門共同發(fā)布“新八條”，升級(jí)限購限貸調(diào)控措施。但更為嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，仍難以剎住炒房風(fēng)。

“深圳新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛所導(dǎo)致的投機(jī)行為，反映出購房者較為濃厚的炒作情緒，必須對(duì)短期套現(xiàn)等投機(jī)行為加強(qiáng)管控，尤其是要限制相關(guān)住房交易。下一步，熱點(diǎn)城市依然需要積極增加住宅用地供應(yīng)，緩解供求矛盾。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

近日，深圳市住建局局長張學(xué)凡在接受媒體采訪時(shí)表示，深圳將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

扎緊金融監(jiān)管的籠子

投機(jī)炒房現(xiàn)象不僅與我國“房住不炒”的監(jiān)管理念背道而馳，更不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

近日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清撰文指出，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

人民銀行在《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中也強(qiáng)調(diào)，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

今年以來，監(jiān)管頻出招嚴(yán)防資金空轉(zhuǎn)套利，銀行信貸資金違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)等行為屢屢被罰。伴隨監(jiān)管層密集發(fā)聲，房地產(chǎn)金融監(jiān)管并未松勁，而強(qiáng)化金融監(jiān)管也被認(rèn)為是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段。

“本質(zhì)上，深圳樓市的問題，不是供應(yīng)問題，而是杠桿炒作問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，只增加新房供應(yīng)無法達(dá)到降溫效應(yīng)，反而因新房限價(jià)，人為創(chuàng)設(shè)了“套利效應(yīng)”，并在各路資金的加持下，讓樓市更加火爆、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更強(qiáng)。從這一角度而言，必要的金融監(jiān)管手段必須跟上。

提及房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施，就不得不提及住建部和人民銀行在今年8月公布的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。此前有不少分析稱這將使房企融資明顯收緊。從目前來看，房企融資較為平穩(wěn)，但增速較去年同期收窄。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至11月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約11291億元，累計(jì)同比微增0.8%，累計(jì)增幅較2019年同期收窄17.4%。

遏制租賃市場(chǎng)亂象

蛋殼公寓暴雷事件仍在發(fā)酵中。據(jù)報(bào)道，不少蛋殼租戶既要繼續(xù)承擔(dān)每月租金，又面臨無家可歸的窘境，這一切都指向月付背后的租金貸。在實(shí)際操作中，一些長租公寓利用租金貸可以享受房租優(yōu)惠等條件誘導(dǎo)租戶簽訂租金貸，租客月付租金貸，銀行則將房租貸款按整年合計(jì)金額一次性給付長租公寓，而長租公寓按月支付房東租金。在這種模式下，一旦長租公寓現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，租戶和房東的合法權(quán)益均無法得到有效保障。

另外，“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為被認(rèn)為是長租公寓暴雷的背后主因。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，長租公寓暴雷的根源在于商業(yè)模式跑偏。只有回歸到以租金差為收入基礎(chǔ)的模式上來，摒棄賺快錢的想法，才能真正解決長租公寓目前面臨的問題。

為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，保障住房租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。近期，深圳、重慶等地相繼發(fā)布租賃新規(guī)，要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。其中，重慶方面明確，凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過3個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管。深圳市住建局發(fā)布緊急通知，劍指上述高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式，規(guī)定住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益。

來源:金融時(shí)報(bào)-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)