個(gè)人購(gòu)房3年限售! 深圳樓市打響一線城市個(gè)人限賣第一槍

高質(zhì)量發(fā)展探新路

“深圳此前已是全國(guó)樓市調(diào)控最嚴(yán)城市，此番嚴(yán)上加嚴(yán)，將進(jìn)一步遏制住房?jī)r(jià)非合理上漲。”徐楓判斷，未來(lái)隨著政策收緊，大趨勢(shì)還是穩(wěn)健。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)響起了一聲驚雷。

7月31日傍晚，深圳公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱：《通知》)，標(biāo)志著深圳樓市新政終于落地。這也是自2016年發(fā)布“104”新政后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在時(shí)隔21個(gè)月后再次收緊調(diào)控，并且依舊頗為嚴(yán)厲。

這份《通知》共4點(diǎn)，全文不足千字，然而條條精準(zhǔn)有力，具體包括直接暫停企業(yè)在深圳購(gòu)買商品住房、個(gè)人新購(gòu)住房在3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓、離婚2年內(nèi)買房貸款的首付比例不低于七成等。

從政策著力點(diǎn)來(lái)看，此番深圳通過(guò)強(qiáng)化各方面“限制”，直接向公司買房、離婚買房等投機(jī)炒房行為展開(kāi)打擊。

多位受訪專家指出，此番深圳升級(jí)樓市調(diào)控政策，在一線城市中第一個(gè)開(kāi)始了全面升級(jí)限售，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響比較大，基本杜絕了短期炒作的可能性。新政實(shí)施后基本將能較好地堵住此前的政策漏洞，也體現(xiàn)了打擊的精準(zhǔn)性和調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

按下公司買房“暫停鍵”

《通知》重申要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“加強(qiáng)法人單位購(gòu)買住房管理”被《通知》置于首位，明確要暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在該市購(gòu)買商品住房。同時(shí)，深圳還強(qiáng)調(diào)在《通知》發(fā)布之日起，就停止辦理企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)。

這意味著又一城市對(duì)企業(yè)購(gòu)房關(guān)上大門。近期，西安、長(zhǎng)沙和上海等不少城市均已出臺(tái)類似舉措，不約而同著手限制企業(yè)買房。

這背后原因是，近年隨著限購(gòu)政策收緊，一些投機(jī)者開(kāi)始利用公司買房進(jìn)而炒房。同時(shí)，一些城市由于一二手房?jī)r(jià)倒掛，一手房交易成本相對(duì)較低，也吸引投資者利用公司參與一手樓搖號(hào)。這顯然不利于房市穩(wěn)定，也開(kāi)始迫使越來(lái)越多的城市出手遏制。

具體到深圳，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒也表示，近期，深圳一些熱點(diǎn)項(xiàng)目以公司名義購(gòu)房的數(shù)量占房源總套數(shù)的20%以上，部分手握大量資金的買家通過(guò)注冊(cè)公司搖號(hào)購(gòu)房，對(duì)剛需形成擠壓。

“這項(xiàng)政策的出臺(tái)及時(shí)且必要。”王鋒表示，此番深圳限制企業(yè)購(gòu)房，有利于堵住漏洞，避免個(gè)人繞開(kāi)限購(gòu)政策進(jìn)行炒房，同時(shí)也有助于“搖號(hào)購(gòu)房”的公平性，防止企業(yè)“與民爭(zhēng)利”。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓分析，深圳限制公司買房，主要目標(biāo)是對(duì)準(zhǔn)所謂的“投資公司”，近期深圳一些“投資公司”購(gòu)房較為活躍，它們對(duì)推高市場(chǎng)短期交易起到明顯作用。

“這將是此次深圳調(diào)控政策中較為精準(zhǔn)有力的舉措，也沒(méi)有偏離此前業(yè)內(nèi)的判斷，并且干凈利落，不留漏洞。”徐楓說(shuō)。

與上海此前的政策對(duì)比，深圳對(duì)企業(yè)購(gòu)房所采取的限制手段是“暫停”，而上海的方式則是開(kāi)出非常嚴(yán)格的資格要求，比如成立滿5年、累計(jì)在上海納稅100萬(wàn)元等。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對(duì)公司買房賣房的限制，不排除深圳未來(lái)仍然將出臺(tái)更多細(xì)則，進(jìn)一步規(guī)范。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就持此觀點(diǎn)，他認(rèn)為，深圳后續(xù)對(duì)公司購(gòu)房或有更多管控，這符合當(dāng)前全國(guó)購(gòu)房的基調(diào)，這樣也利好短缺房源的更公平分配。

限售限“離婚炒房”

從《通知》來(lái)看，“限售”主要覆蓋兩方面。一是針對(duì)公寓，深圳明確，《通知》發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“限售”是有力武器。

這項(xiàng)旨在“加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營(yíng)管理”的政策，同時(shí)還要求各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過(guò)10年。

徐楓表示，深圳公寓價(jià)格從2015年飆升，逐漸成為炒房者的“投資圣地”，遏制公寓市場(chǎng)過(guò)熱，將為整體樓市提供風(fēng)向標(biāo)。

王鋒也表示，近五年，深圳成交再轉(zhuǎn)手的商務(wù)公寓占總成交規(guī)模的70%左右，近一年半個(gè)人和企業(yè)炒作商務(wù)公寓也比較明顯。該政策的出臺(tái)有利于進(jìn)一步抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，堵住社會(huì)資金炒作商務(wù)公寓的漏洞，并且有助于確保產(chǎn)業(yè)用地供給和增加租賃供應(yīng)。

徐楓也表示，此番深圳強(qiáng)化調(diào)控，將間接推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，包括租賃房源的供應(yīng)量增加，“都將在政策引導(dǎo)下流入租賃市場(chǎng)”。

另一方面，“限售”也直接指向個(gè)人。《方案》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理，明確居民家庭新購(gòu)買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

業(yè)內(nèi)人士分析，限售將直接打擊純粹的投機(jī)購(gòu)房者，這項(xiàng)政策的巨大威力在于：讓持有周期拉長(zhǎng)、持有成本提高。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)商品房和公寓分別規(guī)定3年和5年的限售期，利于確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)炒房也將有較大的約束作用。

王鋒表示，深圳個(gè)人限售政策的實(shí)施，有利于抑制短期炒作和非理性購(gòu)房，防止未來(lái)過(guò)度拋售可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn);政策僅對(duì)新房限售、未追溯已購(gòu)住房，則有利于住房合理流動(dòng)。

此番深圳對(duì)“離婚炒房”也采取了措施：對(duì)購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行;若無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行;若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

這亦是明顯的“打補(bǔ)丁”、“補(bǔ)漏洞”的舉措。業(yè)界也指出，隨著新政實(shí)施，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作空間將被進(jìn)一步有效壓縮。

“深圳此前已是全國(guó)樓市調(diào)控最嚴(yán)城市，此番嚴(yán)上加嚴(yán)，將進(jìn)一步遏制住房?jī)r(jià)非合理上漲。”徐楓判斷，深圳近年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)逐漸出現(xiàn)橫盤態(tài)勢(shì)，未來(lái)隨著政策收緊，大趨勢(shì)還是穩(wěn)健。

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